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1、08 年 1 季度赣州市场调研报告 目 录 第一部分 08 年一季度市场动态 第二部分 一级市场分析 第三部分 二级市场分析 第四部分 三级市场分析 第五部分 广告投放分析 第六部分 市场综述 第一部分 08 年一季度市场动态 1.1 赣州市 2008 年 1 季度经济运行情况 一季度，全区经济保持稳定增长。据初步测算，一季度全区实现生产总值 266123万元，同比增长 12.1%（按可比价格计算，下同）。其中：第一产业增加值 6442 万元，同比增长 2.1%，第二产业增加值 74008 万元，同比增长 8.6%，第三产业 增加值 185673万元，同比增长 13.8%。 今年一季度，我区经
2、济继续持续、稳定、快速增长，为职工收入稳定增长提供了较好的基础和保障。 据相关部门统计 ,截止 3 月 31 日，今年赣州市国税系统累计组织税收收入 134740万元，同比增收 28381 万元，增长 26.69%，完成省局国税局年计划任务的 29.22%，完成市政府全口径税收目标的 26.99%，其中，入库财政口径国税收入 124390 万元，同比增收 29023 万元，增长 30.43%，完市政府财政口径税收奋斗目标的 26.81%，顺利实现了首季开门红。 一季度， 章贡区城镇单位从业人员 60358 人，在岗职工 58181 人。我区城镇单位发放在岗职工工资总额 35649 万元，比上年
3、同期增加 5691 万元，增长 19%；在岗职工平均工资 6068 元，比上年同期增加 1148 元，增长 23.3%。增长的主要原因是： 1、2007 年企业经济效益较好，年终奖金在今年一季度兑现； 2、部分企业在冰灾中增加了岗位补贴 ,如供电、通讯、交通等单位； 3、劳动法从今年起正式实施，国家对企业限定了最低工作标准，大部分企业都增加了工资。劳动者的利益得到了保障。 一季度，赣州居民消费价格总水平累计上涨 7.3%，其中食品类价格上涨 17.6%，拉动上升 .个百分点，仍属结构性上涨。 1 至 3 月，居民消费品价格同比分别上涨 5.7%、 7.9%、 8.4%，呈现出一条平缓上行线，表
4、明市场价格总水平呈上涨态势。 从全省来看， 1 至 3 月，全省居民消费价格同比上涨 8.3%，我市比全省平均涨幅低 1 个百分点。 分析： 从总体上来看，赣州的经济继续稳步发展，各项固定资产投资继续加大，招商引资力度加大，工业发展较快，经济的发展有利于房地产行业的发展。职工收入的提高可以拉动消费，提高购房能力，为房地产发展提高源动力。但是 CPI 同时也 在大幅度上涨，物价的上涨较快，面临着较大的通货膨胀的压力，居民的消费能力还是受到一定限制。 1.2 宏观政策 A、赣州市中心城区住房计划公布 赣州市中心城区 2008 年住房建设计划已经市政府同意，按照建设部建规函2007380 号和建设厅
5、赣建规 20081 号文件的有关规定，现将有关内容公布如下： 赣州市中心城区 2008 年住房建设计划 ： 住房开工建筑面积为 159.43 万平方米，出让住宅用地面积为 123.45 公顷。其中经济适用住房建筑面积为 30 万平方米、廉租住房建筑面积为 8 万平方米，中低价位、中小套 型普通商品住房建筑面积为 73.6 万平方米，商品住房建筑面积为 47.83 万平方米。 赣州市中心城区 2009 年住房建设计划 ： 住房开工建筑面积为 164.4 万平方米，出让住宅用地面积为 91.92 万平方米。其中经济适用住房建筑面积为 14 万平方米、廉租住房建筑面积为 6 万平方米，中低价位、中小
6、套型普通商品住房建筑面积为 95.08万平方米，商品住房建筑面积为 49.32 万平方米。 分析 ：从以上数据来看，今明两年住房开工的面积都在上升，从总体上来看，市场供应量在不断加大。 具体占比情况如下： 从上表来看，未来中低价、中小套型商品住房将成为市场的主流，而中高档商品房在市场中成为一个稳定的组成部分。经济适用房和廉租房作为住房保障体系的重要内容也占有一定市场比例，而且能够在一定程度上起到平抑房价的作用。 B、 08 年一季 度 央行两次上调存款准备金率 央行宣布 从 3月 25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点，调整后的存款准备金率水平为 15.5%，这是我国自
7、1984 年设立存款准备金制度以来的最高水平。根据商业银行的存款数据估算， 此次调整后可以一次性冻结资金 2000亿元左右。 这是央行今年以来第二次上调存款准备金率，距离上次调整超过两个月时间，调整的频率较去年下半年略为放缓。央行称，提高存款准备金率是为了落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。 分析： 一个季度连续上调两次，共上调一个百分点至 15.5%。 连续上调存款准备金率将产生累积效应 ,如果存款准备金率超过 15%,将对商业银行的流动性管理产生18.80% 5% 46.20% 30% 8.50% 3.60% 57.80% 30% 0.00% 20.0
8、0% 40.00% 60.00% 80.00% 08 年 09 年 08 年 18.80% 5% 46.20% 30% 09 年 8.50% 3.60% 57.80% 30% 经济适用 房 廉租房 中低价中 小套型 商品房 较大影响。 提 高存款准备金率 0.5 个百分点将冻结资金 2000 多亿元，进一步缩紧了商业银行贷款的投放。房 地产 开发 企业尤其是 中 小型房地产企业，由于资金 来源少 ，在其它融资渠道尚不完善的情况下，它们对银行贷款的依存度仍然较高 ，同时，如果销售进一步速度放缓，资金无法及时回笼，这将导致大部分房地产开发企业的资金紧张。 1.3 片区热点解析 赣州市出台水东梅林片
9、区控制性规划详细方案 规划范围： 水东梅林片位于赣州市中心城区东部，赣江东岸，片区西北以规划建设的厦蓉高速公路为界，东北到梅林变电站，南以贡江、赣州为界。包括章贡区水东镇和赣县的城关镇。总规划面积 24.61 平方公里。 片区定位： 未来的水东梅林片区作为赣州“一主两辅”的 水东辅城，将以物流仓储、稀土产品精深加工为特色，依托深厚的历史文化将其建设成为赣州人文生态城区。 功能布局： 水东梅林片区将以赣龙铁路、京久铁路为界分隔，依托 323 国道，赣储公路展开，架构“一轴两组团九功能分区”的整体布局结构： “一轴” 即赣县梅林和章贡区以 323 国道，赣储公路为轴，通过赣州道路网构成一有机整体，
10、并通过 7 座桥梁将其与赣州其他组团联系成一个整体，共同发挥赣州城市职能。 “两组团” 即以行政区界限划分为梅林和水东两组团。 水东组团：水东历史文化区，生态保护区和居住功能区。 梅林组团：梅林物流仓储和生 活居住服务区。 “九功能区” 依托 323 国道、赣储公路交通网系统，自东向西形成的功能区：赣县工业生产区、居龙休闲渡假区、梅林居住区、梅林核心综合服务区、七里镇历史文化区、赣州东站物流仓储区、水动生活居住区、马祖岩生态保护区和虎岗生活居住区。水东是历史文化名镇，为此，要保留好区内的生态条件较好的山体和水面，严格控制水东的建设规模，逐步外迁虎岗的工业企业，将水东建设成赣州的生态氧源基地、农
11、副产品的供应生产基地、赣州中心城区的“绿肺”和人们休闲旅游的“后花园”；大力发展现代服务业，优化整和旅游资源保护并综合利用 中华儿童新村、七里古镇马祖岩风景区、客家文化城等旅游资源，将其纳入赣州大区域旅游体系，着力发展休闲渡假、文化观光旅游；壮大特色优势产业，重点发展有色金属冶金业、电子信息产业、轻化纺工业等，做优做强工业圆区，推进圆区的集约化经营、工业产业链的延伸、资源的循环利用，项目的集群发展；策应赣州市物流体系建设要求，以赣州东站为依托，建设集采购、仓储、配送、运输和信息服务为一体的多功能物流园区，对接珠三角的物流体系，建设集海关、出入镜检验等口岸一体的“内陆港”。实现物流业的社会化、专
12、业化、规模化和信息化，将其打造成赣州 进出口国际物流集散地。 目前，赣州河套老区与水东梅林片区的最直接联系是东河大桥，数年内，将建设贡江大桥、客家大桥与之相连，并有赣江公路大桥通湖边、贡江京久铁路大桥通赣州火车站、梅林大桥通沙河、加上建春门浮桥，与中心城区另外四个组团充分连接。 另外，布置四处广场，水东一出，七里一处，赣县两处。保留赣县人民广场，在七里镇新建设娱乐广场一座，赣储公路北侧设置马祖岩入口广场。 水东梅林片区的公共服务设施布局采取集中与分散结合，主要公共服务中心安排在中央公园和人民广场附近，综合型的核心服务区设于梅林中央公元周边 ，在居民区及小曲配套相应登记公共服务设施形成规模不同但
13、是分工备异和层次分明的公共服务设施体系。 分析： 水东梅林片区的一系列规划建设都在透露着该板块的发展前景，交通和居住环境的改善及生态保护都能将大幅度提高该板块房地产市场的价值。目前来看，该板块的楼盘不多，主要是因为环境和政府规划政策的影响，在新的规划政策出台后，该板块必然会倍受关注，正如前几年的杨梅渡板块一样，地价会在短期内迅速增长。存在较大的投资置业机会。 1 4 市政动态 A、新黄金机场通航 月日上午，新赣州黄金机场通航庆典在新机场航站楼前广场隆 重举行。项目总投资 .亿元 ， 赣州新机场的建成通航，是我省完善立体化交通网络，扩大对外开放的一件大喜事。建成通航的新机场，将成为江西第二大机场
14、和赣粤闽湘四省边际最大规模的民用机场。 由此从空间上拉开了赣粤闽湘四省通衢区域性现代化中心城市的大框架，为我市经济社会又好又快发展插上了腾飞的翅膀。 分析： 机场搬迁，原址土地将进入开发，为房地产市场提供了空间，将加快新城区的开发建设。 城区建筑高度将不再受到机场原因的限制，高层建筑将会增多。 新机场的通航，使交通更加便利，为赣州的经济发展带 来 新机遇 。 B、中航城奠基 月日上午，总建筑面积约万平方米的赣州中航城正式开工奠基。 赣州中航城位于章江新区 黄金广场对面的 核心地段，集城市豪宅、星级酒店、大型购物中心、商务公寓及商业街于一体 的商业地产项目， 是赣州首个城市综合体项目。 分析：（
15、 1） 赣州中航城是赣州城市建设的重要项目，它的建设对于提高赣州的城市品位，提升赣州的城市形象具有重要意义。作为首个城市综合体项目，赣州中航城将给城市的发展带来强劲动力，进一步提升人民生活品 味和在一定程度上改变赣州人民的消费观念。 （ 2）赣州中航城位于赣州章江新 区核心地段，对新区的发展有极大的积极推动作用。为新区的繁荣发展贡献了一份不可或缺的力量。对新区近期的影响来看，促进了新区周边地产项目的发展。提高了地段的价值。 第二部分 一级市场分析 土地供地区域有所变化，经济技术开发区加快土地供应步伐 2008 年一季度赣州，土地供应市场以经济技术开发区为主，其他板块为辅的区域布局， 1 季度全
16、市共上市 22 幅地块，体量达 478540.63 平方米。其中经济技术开发共上市 16 幅地块，体量达 373419.28 平方米，占全市比例为 72.7。并且 成交金额达到了 38003 万元 . 08 年赣州一季度章江新区土地成交情况 土地位置 面积（） 土地 用途 规划指标要求 起拍价（万元 /亩） 成交价（万元 /亩） 总额 (万元 ) 土地去向 容积率 建筑密度 绿地率 章江新区 H1地块宗地 33389.86 商住 2.2 32% 35% 163.17 257 12888.49 赣州金茂房地产开发有限公司 章江新区 C7地块 42570.13 商住 2.15 25% 40% 154.512 200.
