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1、东港京汇广场项目定位报告,donggangjinghuiguangchangxiangmudingweibaogao,二零一零年六月,承蒙受邀参与贵司提案， 卓越将以无限真诚期待与您携手共进！,项目认知 舟山城市研究 参考商业体研究 本项目定位,报告思路：,PART一：认识项目,地块位置：,东港核心区 区政府斜对面 经二路以西，纬八路以北,地块指数：,项目体量不大，住宅体量小，商业体量较多，根据本项目区位住宅市场销售表现判断，住宅销售不成问题，对于尚不成熟的新区和主力产品为商业的项目，做好商业是本项目成功关键；,项目拟商业定位：,休闲、娱乐、餐饮主题街区,本方案着力解决的问题,研究主题定位可行
2、性？ 进行项目业态定位,2,1,可行性研究,PART二：舟山城市研究,城市特点决定了城市发展的活力和速度，同时也影响到一个区域成熟的速度和商业的前景。,城市概况：,舟山,“东海鱼仓”和“祖国渔都”,拥有渔业、港口、旅游三大优势,中国最大的海水产品生产、加工、销售基地,2008年，全市实现地区生产总值490.25亿元，比上年均增长14.5，增长速度全省第一,2008年人均生产总值46936元，折算美元约为6758美元，居全省各市的第四位,舟山近年国内生产总值情况：,四年GDP翻了1.5倍，城市经济发展迅速，GDP总量达到500亿以上，城市经济进入快速发展期。,相当于宁波04年的水平,舟山近年城镇
3、居民人均收入：,人均可支配收入增长迅速，位居浙江省前列，人民消费力强；,长三角各市09年城镇居民可支配收入,舟山近年社会消费品零售总额：,2005年到2009年社会消费品零售总额翻了将近一番，体现出城市商业旺盛，商业容量发展潜力巨大；,舟山5年的变化：,城市经济发展迅速，为新区商业的繁荣提供了勃勃生机；,舟山的城市发展趋势？,小岛移大岛的推动，连岛大桥的贯通，定海、普陀主城区城市功能加强，同时，得益于普陀山、朱家尖等旅游资源优势，东港、沈家门的城市功能将迅速强化，商业商务功能将得到快速发展。,过去的5年， 东港南片成熟了， 大桥开通了， 沈家门老街难以拓展了 那么，接下来的5年？,作为多岛城市
4、，舟山的城市商业主要集中于本岛的定海和普陀两个区域，其他岛屿由于海岛交通及人口的局限商业相对较弱； 而普陀区商业又集中于沈家门和东港区域,城市商业环境分析：,1.商业集中于定海和沈家门东港,定海商业中心,沈家门、东港商业中心,定海区商业主要辐射定海区域以及临近的小型岛屿； 沈家门、东港商业主要满足普陀区商业需求以及临近的朱家尖、普陀山、桃花岛等中小岛屿居民需求以及外来游客商业需求；,2.商业辐射范围各自不同,城市街道稀少，商业主要集中于东海路、兴建路及滨港路两条主要城市干道；多以沿街商业为主，缺少集中性商业综合体及概念性主力商圈；,3.沈家门商业环境分析,街道拥挤陈旧，受长期形成的交通以及老街
5、道狭窄建筑陈旧等因素影响，商业档次难以提升，高端商业缺乏；,大型主力餐饮及休闲娱乐主要集中于沿滨港路一线，档次普遍不是太高，餐饮业以海鲜排挡为主；,滨港路餐饮、休闲、娱乐区,沈家门夜排档,泓享海鲜城,98公馆,东方足浴,海力生KTV,经营状况：餐饮娱乐类商家经营良好，但受制于老城区各种局限，商业档次难以提高，停车交通问题日趋严重；,KTV类娱乐经营良好，酒吧由于缺乏特色经营一般，演艺行酒吧经营良好,3.东港商业环境分析,东港板块是新城区建设和普陀区政府迁移的产物，集中了目前普陀区行政，文化，居住，商务等多种功能，日后将成为普陀区的新中心。受老城区沈家门土地限制，东港将成为未来普陀区新的商业、居
6、住中心，也将成为普陀区最高端的商业居住中心；,区级文化，行政等功能聚集 住宅多，人口持续增长 商业项目逐渐增加,普陀区新中心 旅游集散地,板块定位,市场特征,城市高端商业逐渐向东港转移和生成,定位趋势：,东港片区,现状：,兴普大道,北片区,南片区,以兴普大道为界，以南片区趋于成熟，以北片区处于开发逐步成熟阶段；,现状：,基本形成以欧尚为中心，海印路、兴普大道、香榭街为主的初步新城商业形态，同时，随着凯虹广场等几大区域商业的形成，该区域商业功能将逐渐完善，将成为东港乃至普陀区域新城商业的中心，同时带动东港北片次生商业的形成，商业辐射力将遍布普陀乃至定海区域；,香榭街,凯虹广场,欧尚超市,结论：,
7、由以上，从舟山城市发展和项目区域前景看，本项目都具备良好的市场前景，同时，随着老城区局限、东港新区的逐渐成熟，新区餐饮娱乐业面临良好的市场机会；,PART三：参考商业体研究,类似商业体参考研究,总建筑面积：22万平米 主楼层：2-4层,天一广场是宁波大型购物商业广场，由10个商业区组成，汇集了大、中、小300多家商店，具备“吃、行、娱、购、游”几大功能，是宁波市中心最具活力，最时尚的商业广场。,宁波-天一广场,天一广场一级商圈业态组合研究：,分析： 一个主力核心商业主要以服饰、餐饮、精品数码、休闲娱乐、大型卖场等业态组成，并搭配必要的休闲设施以及充足停车位，解决交通问题，方能形成强大的商业吸引
8、力。,小型美食借助购物人流设置,无需过多门面繁华度，人流相对较少区域，考虑停车便利性,餐饮面积15800M2,主导商家为KFC、新石浦、哈根达斯、星巴克等,休闲娱乐商业面积14800M2,主导商家为酒吧、恋歌坊、会所等,E.美食区,J.娱乐区,天一广场业态组合比例情况,天一广场二级商圈业态组合研究：,分析： 一个主力核心商业周边二级商圈组合业态主要以服饰、餐饮、家电、数码、百货商场、休闲娱乐以及酒店组成，此类业态为商场核心区的主力业态，也是最能吸引各种人流，集聚商业人气的业态类型。,天一商圈主导业态：,百货,超市购物,数码电器,娱乐休闲,精品店,餐饮,1.业态规划组合恰当,比例分配适当,功能齐
9、全,各档消费,各种人群消费均能在此得到满足; 2.地段交通条件好.比邻中山路和药行街两大交通干线,公交等交通十分便利; 3.功能分配合适,游购流线科学，业态丰富,吸引大量人流; 4.诸多主力商家带动，各业态根据消费特点布局位置;,成功点借鉴:,宁波-万达广场,总建筑面积：近26万平方米 主楼层：2-4层 是迄今为止在宁波最大规模的商业广场，包含了大型超级市场、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等多种商业形态。,四 名 中 路,宁 南 北 路,1#门,2#门,3#门,4#门,5#门,6#门,7#门,家具家饰,大型购物卖场,餐饮美食,餐饮美食,酒店,电器数码,休闲娱乐,
10、精品百货,万达广场一级商圈业态组合研究：,东南侧在广场三号门顺时针至五号门靠河一侧集中了一些高档的餐饮品牌。依次为彼岸咖啡，八点半酒吧，青莲酒家（以甲鱼为主题的特色餐馆），和美KAZUMI（日式餐厅），一尊食府，两岸咖啡，太子汤锅（中式特色菜），文鼎阁，国际美食餐厅，豪食汇。 营业面积一般在300平米到400平米。,西侧美食广场部分商家 广场外环西侧为大型主力店，特力屋，百安居，喜百度，沃尔玛超市。,北侧商家 沿四明中路商家为石浦大酒店，苏宁电器，神采飞扬游乐宫，大歌星量贩KTV， 万达国际影城入口，中国建设银行营业厅，KFC ,必胜客。其中有部分门店并未有商家入驻，面积较大，基本都在1000
11、平米以上。,万达广场,万达外侧商业分布： 万达商业广场的外围商业主要沿四明中路，宁南北路和广场内河分布。,总的业态统计： 服装服饰类：72家 38% 餐饮： 42间 22% 居家用品： 43家 23% 儿童娱乐： 9家 4% 通讯数码： 8间 4% 其他： 15间 9%,主力店及租用面积： 1、百安居， 面积5000平米，一站式购物建材装潢馆。 2、特力屋， 面积4300平米，家居饰品馆。 3、喜百度， 面积5000平米，宁波首家纺织品超市。 4、神采飞扬，面积5000平米，老少咸宜的游乐园。 5、大歌星， 面积5000平米，量贩KTV。 6、万达影院， 面积6000平米，目前宁波硬件配置最高
12、的国际化影院。 7、沃尔玛， 面积17747平米，全球最大的物品零售超市。 8、苏宁电器， 面积6000平米，国内大型家电零售商。 9、石浦酒店， 面积15000宁波本地的大型餐饮酒店。,大型娱乐主力店使用面积基本在5000M2左右。大型主力餐饮店使用面积较大；,万达广场二级商圈业态组合研究：,万达广场所形成的商业核心带动的二级商圈由于区域开发时间较短，目前正在形成中，但形成范围仍然主要是围绕万达广场核心区周围1000米左右范围内，目前主要有都市森林沿街商业、格兰春天沿街商业、沿四明中路、宁南路、天童路形成的迪赛明天广场（小型商业广场）、旺角主题商业广场、利时百货、联盛商业广场、各星级酒店以及
13、办公等。商业业态仍然主要为餐饮、服饰、数码电器、百货商场、精品专卖店以及休闲娱乐为主。,万达商圈主导业态：,服饰家具,大型卖场,数码电器,娱乐休闲,百货酒店,餐饮,1.鄞州新区地段选择，主要针对鄞州区域客户群，同时区位上避开与天一的直接竞争。 2.便利的交通系统; 3.大型主力店的引入，合理科学的业态配置吸引了大量配套商业业态生成，形成商业的强势联合; 4.休闲与购物餐饮完美结合的现代商业模式;,成功点借鉴:,宁波-旺角商业广场,位置：南邻四明中路，北依院士花园（距万达900米） 建筑面积：10000M2 建筑层数：2-3层 商铺面积：60-900 m2 项目概况： 集主题餐饮、特色购物、娱乐
14、休闲于一身，整体规划为二、三层的围合式商业广场，60900多元户型，可分可合，加上配备充足的地上地下停车位，商铺一层挑高4.95米，二、三层挑高3.3米，一通二、一通三形式。沿河道一侧为娱乐休闲区，主要为咖啡、西餐、酒吧等，沿四明中路一侧为三江购物中心，主要为超市、品牌服饰、美容美发及沐足、健身等休闲娱乐、影楼等，东面邻近中心广场为美食一条街，设置大型餐饮连锁机构及品牌美食，以及小型餐饮或部分社区便利店 。,沿河道一侧为娱乐休闲区，主要为咖啡、西餐、酒吧等； 沿四明中路一侧为三江购物中心，主要为超市、品牌服饰、美容美发及沐足、健身等休闲娱乐、影楼等； 东面邻近中心广场为美食一条街，设置大型餐饮
15、连锁机构及品牌美食，以及小型餐饮或部分社区便利店 。,沿河优雅位置休闲娱乐区，咖啡、西餐、酒吧,沿路繁华位置购物、休闲娱乐、健身,内部稍偏位置美食,业态分布参考：,销售经营情况： 07年初销售，旺角稀有商铺返租5年销售中，年回报率为6%，售价1.7万元/平米起，均价在25000元/平米，很快售完。,依附于区域大的商业核心，区域中小商业定位准确具有强大的生命力。 业态组合及位置分配合理对经营有着重要意义；,成功点借鉴:,商业体总结：,商圈的形成必须具有几方面的条件： 一是必须有主力商业体的存在，从而形成核心凝聚力，继而带动周边诸多较小商业体进驻形成。 二是必须有一定规模的其他差异性或共生性商业来
16、完善商业或加强商业综合诱惑力和吸引力； 三是一定范围区域内有足够数量的消费人群。,位于甬江边上的宁波老外滩是十八世纪中国首次对外通商 时的五个口岸之一，这里拥有宁波最有代表性的老建筑及 教堂。从2000年开始，经过两年的改造，老外滩被打造成 宁波首屈一指的高档次、多元化的商业街区。宁波老外滩采用全新的街区复合商业模式，集商业、餐饮、休闲、娱乐、办公、居住于一身。通过有品质的商业控制和引入不同的商业模型，来树立“宁波城市次序时尚地标”和打造“宁波顶级都市社交平台”。,宁波-老外滩,业态分布,业态配比,总占地面积：4.89万平方米 总建筑面积：7.45万平方米 1F平均租金：5.2元/平方米/天 整体入驻率：70%,业态设置： 老外
