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1、润金城商业租售建议及业态定位策略16F, ChangJiang Trade Building, No.99 ChangJiang Road NanjingFAX:+86(25)84798418-8002E-mail:润金城商业租售建议及业态定位策略基本纲要一、基本建设指标 .1二、区域功能定位 .2三、周边现状 .2四、项目机会分析 .6五、可借鉴案例研究 .6六、项目整体性建议 .9七、关于润金城商业租售和业态定位策略 .10前言本案商业整体上来说应当包括润金城、3#地块、政府西侧地块所有商业。此次，我们主要分析了区域规划及项目的现状，以求寻找项目所具有的市场机会和突破点，通过对相关案例的经
2、验分析，总纲性分析了公司未来开发商业的企业优势，可供选择开发模式，以及企业运营方式等。鉴于润金城即将完成规划，并投入市场，对润金城商业租售和业态定位提出了基本策略，但是限于方案的持续调整，本方案及策略未来还有待于进一步的完善和调整。一、基本建设指标性质 用地面积 容积率 建筑面积2 号 A 商业 14590 2.5 364755 号 A 商住 72611.5 1.95 号 B 商住 13680.4 1.941362.3政府西侧 商办 21781 3.5 76233.53 号地 A 商办 24717.2 5 1235863 号地 B 商住 34645.70.3（参照居住指标 1.9 计算1039
3、3.7合计 288050.5从总的体量来说，项目具备一定的规模和集中优势，属于东区较大的商业综合体之一。润金城商业租售建议及业态定位策略16F, ChangJiang Trade Building, No.99 ChangJiang Road NanjingFAX:+86(25)84798418-8002E-mail:特别是 3 号地块 A 商办尤为集中，总体量超过 12 万平米，加上政府西侧地块，集中的商办体量达到近 20 万方。除此之外，其他商业大都为零散的沿街门面和社区商业。二、区域功能定位区域功能定位：在坝山片区形成商业、行政办公为主的坝山片区城市次中心。坝山片区主要以居住、教育科研为
4、主，为坝上片区提供高质量的市政公用设施，疏解老城区的部分职能及人口向坝山片区迁移，形成城市的次中心。三、周边现状1、周边规划情况围绕坝山片区城市次中心，黄山片区未来将形成以现有的黄山居住区、东苑居住区为基础，和平路东延线、民营工业园及以东板块为核心的四大居住组团。区域内将依托和平路城市中轴线、三环路、1 号路为枢纽的快速交通干线，带来周边片区的消费人流。2、周边人口分布情况黄山居住社区：居住用地 216.56 公顷，居住人口 11.87 万人，人均居住用地 24.4/人。1）黄山居住区：居住用地 111.64 公顷，居住人口 4.77 万人；2）新东苑居住区：居住用地104.92 公顷，居住人
5、口 7.1 万人。润金城商业租售建议及业态定位策略16F, ChangJiang Trade Building, No.99 ChangJiang Road NanjingFAX:+86(25)84798418-8002E-mail:周边片区包括：大郭庄居住社区 5.04 万人，东甸子居住社区 2.88 万人、翠屏山居住社区 9.08 万人、骆驼山居住区 2.28 万人。当前核心区的居住人口约在 8.87 万，随着未来润金城、尚仕名邸、香溪左岸、紫金东郡、永佳地块、民因工业园板块其他项目、和平路东延线板块等的建设和入住，未来五年中，该片区将陆续有约 5 万人入住。3、交通及配套设施 和平路东延
6、线快速交通线路一条， 城市一级主干道一号路， 未来城市轨道交通途径本区 云龙区新区政府及市政配套设施4、绿地城市广场项目占地近 6 公顷,总建筑面积 24 万平方米, 由三大主题功能区构成：（1） 商务功能区，包括准甲级“双塔”写字楼、四星级酒店、LOFT 、酒店式公寓等。（2） 休闲美食广场，包括餐饮、娱乐、卡拉 OK、洗浴中心等，号称徐州最大的美食娱乐休闲集中地。润金城商业租售建议及业态定位策略16F, ChangJiang Trade Building, No.99 ChangJiang Road NanjingFAX:+86(25)84798418-8002E-mail:（3） 商业服
7、务功能区，包括生活大卖场、专业卖场、各类专卖店、各类生活服务设施等。目前，已经有沃尔玛、星美等主力店入驻。商业部分，总面积为 36614 平米。由商业街和大卖场构成，其中，商业街面积为 21609平米，分布在酒店式公寓楼下及内街商业用房。大卖场面积为 15005 平米，位于城市广场的南侧，已经确定由沃尔玛入驻。绿地城市广场与本案仅一街之隔，集中了商业街、大型超市、影院等众多商业形态，从商业业态规划和市场需求来说，实现了对区域内居民休闲、购物、娱乐等基本消费需求的满足，对后来的商业市场竞争者有着直接的压力。5、世茂 COSMO世茂 COSMO，占地面积 48320 平米，总建筑面积约 26 万平
8、米，项目定位为徐州首座全天候、一站式时尚主题 Shopping Mall。功能主题涵盖，购物、美食、娱乐、休闲、文化等多元化元素和功能。业态类型丰富齐备，涵盖时尚 Shopping MALL、公寓、商业街、超市、百货、健身中心等于一体。润金城商业租售建议及业态定位策略16F, ChangJiang Trade Building, No.99 ChangJiang Road NanjingFAX:+86(25)84798418-8002E-mail:世茂 COSMO 商业部分总面积为 145600 平米，分为商业外街、商业内街、大卖场、百货商场。面积 经营业态规划商业外街 35700 大型餐饮、
9、美食、娱乐商业内街 21000 品牌服饰、保健、童装、时尚饮品、婚庆礼品、健身会所、网吧、美容美发、运动用品、饰品大卖场 63000 Shopping Mall、影院、电玩城、超市、停车场百货 25900 世茂百货从规模来说，该项目属于城东大型商业综合体，从业态规划来说，项目通过主力店的集客效应，带动商业街门面房的经营，在经营类别上实现了互补功能；从规划来看，两大主力店百货和卖场分别位于商业广场的两端，中间分布为步行街，较为合理地组织了人流，划分了业态布局。总体来说，该项目已初步具备了 SHOPMALL 的基本特征和功能，有可能成为徐州商业地产发展的新的里程碑。对于本案来说，世茂 COSMO
10、在东部片区树立起来的标杆性影响将对本案商业规划和发展具有重要影响。Shopping M all、影院、电玩城、超市、停车场 商业街：美食、娱乐世茂百货品牌服饰、保健、童装、时尚饮品、婚庆礼品、健身会所、网吧、美容美发、运动用品、饰品SOHO 公寓润金城商业租售建议及业态定位策略16F, ChangJiang Trade Building, No.99 ChangJiang Road NanjingFAX:+86(25)84798418-8002E-mail:四、项目机会分析1、城市外延，区域中心定位明确 随着区域配套的逐渐完善，特别是区政府和绿地城市广场的相继完成和入驻，将带来区域面貌的极大改
11、善，城市区域中心逐渐成型。 黄山片区入驻人口即将进入井喷时代，消费力量在未来 3-5 年时间将集中呈现。 城市中轴线的延伸，拉近了与老城区的时空距离，追赶上城际高铁时速。2、区域新中心，巨大溢价效应 新中心的形成，使得商业物业面临着资产价值重估的大好时机。 因为商业物业和配套的完善，住宅价值同样享受着巨大的溢价效应。 作为综合性商业开发，住宅的开发将为发展商带来稳定的现金流，支持未来商业发展，带给发展商更多的商业价值。3、发挥后发优势，掌握区域价值的主动权 本案可以充分后发优势，在商业模式选择、整体规划、商业布局、招商和运营等方面的优势，选择适合自身的商业模式和运营模式，以实现商业价值最大化为
12、目标，合理布局商业业态。五、可借鉴案例研究大连万达集团成立于 1988 年，经过20 年发展，万达集团成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300 亿元，年销售额200 亿元。从商业地产项目的规模、发展前景看，万达集团为国内最大的商业地产开发企业。万达集团目前在全国有 40 多个投资项目，已在全国开业19 个万达广场，6家五星级酒店，持有型物业面积近280 万平方米。从2008 年开始，万达计划每年有5-8 个万达广场开业，以及3-5 个五星级酒店开业。1、万达产品定位万达商业广场从 2000 年后开始逐渐走向市场，2001 年第一个项目长春万达商业广场
13、开业。万达商业广场发展到现在，短短几年时间，其发展模式共经历了三代产品。润金城商业租售建议及业态定位策略16F, ChangJiang Trade Building, No.99 ChangJiang Road NanjingFAX:+86(25)84798418-8002E-mail:万达三代产品定位2、万达的赢利模式万达地产的商业模式精髓“现金流滚资产”的模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润。受益于环节衔接的精巧，以及对早前失败经验的总结，目前万达的模式已经走上了一条“通路”。万达集团的三代产品，对应不同的商业模式。在第三代产品，万达非常强调“只租不售”，而“只租不售”针对的是购物中心部分。在第三代产品中，住宅、写字楼等销售部分的比例，相对以往显著提高，也是万达商业模式进入“通路”的开始。润金城商业租售
