房地产市场的运行

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1、房地产经济学,金融系 崔光华,房地产市场的微观经济分析 第三章 房地产市场的运行,房地产市场是房地产微观经济运行的载体,第一节 房地产市场供给与需求,一、房地产市场的内涵 房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所。 房地产作为商品生产出来以后，必须通过流通领域进行市场交换，才能进入消费。房地产商品的交换又必须在一定的场所内进行，例如在售楼处或房地产交易中心，买卖双方签订成交协议，办理相关手续。从这个意义上说，房地产市场也是房地产商品交易的场所。,一、房地产市场的内涵 更进一层说，房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。 其内涵既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所

2、有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，从经济关系分析，房地产市场是所有这些交换和流通关系的总和，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。,房地产市场是房地产经济运行的载体 健全的房地产市场 房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提 房地产企业运行不可缺少的外部环境 完善社会主义市场经济体制，促进社经济健康发展的重要保证 房地产市场同生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系中一个不可缺少的重要组成部分。,二、房地产市场需求 （一）房地产需求的内涵和特点 1、房地产需求的涵义 房地产需求是指房地产消费者

3、（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。,2、房地产需求的特点 由于房地产商品是与土地密切联系的特殊商品，因此，与一般商品的需求相比较，房地产需求具有显著的特点： 房地产需求的整体性：是对房产与地产统一体的需求，决定了房地产商品空间的固定性、效用的长期性和价值量的巨额性，由此引发房地产需求的特殊性和对房地产市场需求分析的复杂性。 房地产需求的区域性：一定地域房地产市场需求绝大部分来自本区域内的工商企业和居民的需求，即使外地居民有购房需求也必须迁到该地才形成实际需求；同一城市的不同地段房地产市场需求也有很大差异，形成不同的房地

4、产需求。 房地产需求的层次性：第一层，住宅的功能性需求层次。满足人们生存性需求、享受性需求和发展性需求。第二层，住房消费需求的结构性层次。居民的收入结构和购房承受能力是区分为不同层次，相应的住宅消费需求结构也划分为不同层次。,3、房地产需求的类型 生产性需求：指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。 消费性需求：由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。 投资性需求：指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。,

5、（二）影响房地产需求的主要因素 1、国民经济发展水平 2、居民收入水平和消费结构 3、房地产价格 4、城市化水平 5、国家有关经济政策 6、消费者对未来的预期,（三）房地产需求弹性 1、房地产需求的价格弹性 指房地产商品的价格变化比率所引起的房地产需求量变动比率，表示房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。,一般意义上，当房地产价格在一定幅度内变动时，房地产需求缺乏价格弹性。对商品用房而言，区位条件至关重要，难以替代，价格变动对需求量的影响程度不大；对住房而言，由于是生活必需品，根据国外经验，当住宅售价相当于住户收入的36倍时，这时的需求缺乏价格弹性，当房地产价格超过一定幅度继续上涨时，房

6、地产需求的价格弹性较大。因为房地产是耐用品，并且具有一定的容纳弹性，因此当价格偏高时，消费者紧缩正常需求量，导致住房需求量减少。,P,O,Q,D1,D2,E,房地产商品的需求曲线一般呈现为一条拐折线,在D1E段房地产需求缺乏价格弹性，需求量变动比率小于其价格变动比率，曲线比较陡峭状态；在D2E段为房地产需求富有价格弹性，需求量变动比率大于其价格变动比率，曲线比较平坦状态，且这种“富有价格弹性”呈现出单向性，即价格上升时呈现这种趋势，而价格下降时，则并不呈现这种趋势。,2、房地产需求的收入弹性 指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。,一般意

7、义上，房地产需求收入弹性与一国或地区的经济发展水平和国民收入水平有密切的联系。不同的经济发展水平和阶段，对居民的消费结构的变化有着不同的影响。在发达国家，认为房地产需求是缺乏收入弹性的，而在中国现阶段，随着住房制度改革的深化和居民收入水平的提高，城镇居民正在把消费热点移向住房，居民住房支出比重由2%3%增加到21世纪初的15%左右，现阶段，房地产需求是富有收入弹性的，这是收入增加和消费结构变化共同作用的结果。 从特殊意义上讲，不同的房地产商品，其需求的收入弹性是不同的。例如，普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性较大；而高档别墅、高档商品住宅面向外商和高收入阶层，其需求的收入弹性较小。,（

8、四）房地产市场的潜在需求和有效需求 1、房地产潜在需求 指居民对房地产商品消费的欲望按目前社一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。 潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。,2、房地产有效需求 指消费者在一定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。从宏观经济意义上讲，指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。 分析房地产市场的有效需求，必须从

9、微观上把握有支付能力的需求，在宏观上把握总供给与总需求的均衡。,3、培育房地产市场有效需求的主要途径 培育房地产市场有效需求，要从方面努力： 一方面，要增加有效供给，促进流通，使有支付能力的消费者买到合适的住房； 另一方面，要随经济发展、增加收入，排除体制障碍，调整消费政策，支持居民买房，创造条件使潜在需求尽快转化为有效需求。,深化住房制度改革，引导消费者“愿意”购买商品住房，使潜在的需求转变为有效需求； 发展经济，增加收入，提高消费者“能够”购买商品住房的支付能力； 理顺流通环节，完善中介销售服务，为消费者提供便捷周到的服务； 规范房地产市场秩序，降低成本，调整供给结构，与消费需求结构相适应

10、； 完善和发展房地产金融市场，扩大住房消费信贷，支持居民买房； 重视房地产市场总供给和总需求动态平衡，促进有效需求的形成；,三、房地产供给 （一）房地产供给的内涵和特点 1、房地产供给的涵义 指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（增量房），也包括过去生产的存货（存量房）。 房地产供给要具备个条件： 出售或出租的愿望，这主要取决于价格为主的交易条件； 供给能力，主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平。,2、房地产供给的特点 （1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性 城市土地供给分自然供给和经济供给类，自然供

11、给指自然界提供的天然可利用的土地，它是有限的，是刚性的。经济供给指在自然供给基础上土地的开发利用和多种用途的互相转换。经济供给受自然供给刚性的制约，其弹性也是不足的。总体上说，城市土地的供给是有限的、刚性的。 中国城市土地属于国家所有，国家是城市土地所有权市场的惟一供给主体，因此城市土地一级市场是一种垄断性市场。 房地产供给的特点，决定了其受土地供应量、供应方式和供应结构的制约特别明显。国家把住土地供应的龙头，便可以达到有效调节房地产供给总量和供给结构的目的，因而土地供应也就成为政府实施宏观调控的重要手段。,时事新闻：央企推出房地产市场,背景：全国于2010年3月14日在京刚刚闭幕，上，温家宝

12、总理在政府工作报告中强调要抑制房价过快上涨，话音未落央企就顶风作案， 3月15日，北京“地王”排名纪录就次被刷新，三现地王，而在新“地王”产生的背后则是央企介入房地产势头汹涌。 当天，北京共有三块土地拍卖，最终分别为中国远洋旗下的北京远豪置业、中信集团旗下的中信新城房地产和中国兵器装备集团旗下的世博宏业三家公司拍得。除了三家中标公司之外，其他参与竞标者如中国烟草和中建二局也多为央企背景。从拍地现场铩羽而归的华远集团总裁任志强对调控房价的前景表示，“总理说行就行，可惜市场不按温总理说的办”。,过程：3月15日，北京大望京村一号地块，被远洋地产旗下公司40.8亿元拿下之后，很快中信地产以52.4亿

13、竞得亦庄地块，成为今年首个总价“地王”。此次拍卖，直接导致北京五环附近土地楼面价达到了创纪录的2.75万元/平方米，如果算上建安、财务、营销等基本成本，那么该楼盘的销售价格至少要在4.5万元/平方米以上。而当下北京该地块附近的商品房销售价格在3万元/平方米左右，这预示着该区域房价未来的上涨幅度可能高达50%。 一小时后，大兴区亦庄地块开始竞拍，在众多房企的厮杀中，中信地产以52.4亿元胜出，这一价格超过了去年大龙地产竞得的顺义“地王”（总价50.5亿元），成为新的“总价地王”。,仅仅时隔6个小时，北京海淀区东升乡居住、商业项目用地，同样被央企竞得，这次出手的是中国兵器装备集团公司旗下的房产公司

14、，该公司以17.6亿元竞得了上述地块，折合楼面价3万元/平米，再次刷新了今年的单价“地王”。 自2003年国资委成立之日起，“有所为、有所不为”就一直是国企改制重组的基本原则，今年一月份，国资委主任李荣融再次强调，央企要“突出主业、分离辅业”。然而，中国兵器装备公司的四大主业，军品、车辆、新能源、装备制造，哪个跟房地产业能挂上钩？可是它偏偏能通过子公司，豪掷17.6亿元，造就一个楼面价2.9万元/平方米的新地王。,历史业绩：根据此前有关机构发布的“2009年末企业土地储备排行榜”显示，排在前十位的恒大地产、碧桂园、雅居乐、绿城、合生创展、世茂房地产和富力地产7家房地产企业共拥有土地储备量2.3

15、84亿平方米。而中国建筑国际（包含中海地产和中建地产）、保利地产、华润三家央企共拥有土地储备量为1.0659亿平方米，3家央企的土地储备量占了其余7家房地产企业的近50%。,事态分析：在“房价”成为焦点的“”结束后一天，北京就连续爆出个单价地王、一个总价地王；土地市场之失控局面，已经到了让人触目惊心的地步。造成目前这一局面的，除了央企监管疏漏、投资获利渠道稀少之外，不合理的中央、地方分配制度，与土地垄断造成的哄抬地价、供需扭曲局面，已经到了非治理不可的地步了。,首先，就像财经专家叶檀说的，央企涉足房地产越深，房地产泡沫越大，中国经济就越危险。其次，央企得天独厚的融资优势对于正常的市场秩序是巨大

16、的冲击，毕竟民营房地产商们还是自负盈亏，而央企却全无这个顾虑。而最危险的一点，就在于如此高昂的地价必然导致高昂的房价，而房价越高越容易砸在手里。央企进军房地产实际上不是在办实业，而是在搞投资，就像他们投身金融业那样，是来资产保值增值来了。而一旦投资失败，买单的不是银行就是国家，换句话说，不是储户就是纳税人。所以千万不要认为楼市之争是神仙打架，与我们无关。那么害相权，还是让央企退出的好。,举措：3月18日下午，国务院国资委召开新闻发布，公布了一系列具体数据。国资委确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的央企共16家，2009年，该16家央企地产板块的资产总额为5616亿元，占全部央企房地产板块资产总额的85%。国资委同时表示，除上述的16家外，还有78户不以地产为主业的央企也开展了地产业务。据测算，一共127家央企，16家主营地产，78家参与地产，共94家。针对社舆论关于央企退出房地产的时间表问题，国资委近日召开中央企业议，明确要求78家不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制定有序退出的方案。,评论： 78家