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1、住宅物业管理规则方案第一章总则第一条为规范物业管理服务行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，使物业管理逐步走上规范化、制度化的轨道，结合县实际制定本方案。第二条本方案适用于县行政区域内城镇住宅区的物业管理活动，城镇区域内所有居民住宅、非住宅，都必须依照本方案实施物业管理。第三条县建设局是物业管理的行政主管部门。社区应协助物业管理行政主管部门开展物业管理工作，并在各自区域内对物业管理工作进行指导、协调和监督。第二章业主业主委员会物业服务企业第四条业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议
2、；（三）提出制定和修改业主规约，业主大会议事规则建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位，共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第五条业主在物业管理活动中应履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主委
3、员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费；（六）享有法律、法规规定的其他义务。第六条住宅小区入住率达到60%以上时，由物业管理行政主管部门指导，物业所在地社区负责组织召开业主大会，选举产生业主委员会，可以采用集体讨论或书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式必须将书面议事内容发至业主，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。第七条业主委员会职责：（一）维护业主的合法权益；（二）通过招标，选聘、续聘符合条件的物业服务企业，并与物业服务企业订立，变更或者解除物业管理合同；（三）审议物业服务企业制订的物业管理计划和措施；（四）听取业主的意见和建议，监督物
4、业服务企业的管理服务活动；（五）确定或者调整物业管理服务和内容，并协助物业服务企业收缴物业服务费；（六）督促业主遵守业主规约，协助物业服务企业落实各项管理工作，督促共用设备、设施和共用场地的合理使用。第八条物业服务企业从事物业管理活动必须经物业管理行政主管部门批准，取得物业管理资质等级证书和工商行政管理机关核发的工商营业执照。未经批准不得从事物业管理活动。第九条物业服务企业在本县从事物业管理活动时，应向物业管理行政主管部门交纳服务保证金2万元。物业管理行政主管部门依据物业管理服务质量规范标准按年度对物业服务企业进行考核。对服务不到位，服务质量差的企业给予处罚，处罚金从保证金中扣除。第十条按照房
5、地产开发与物业管理相分离的原则，开发建设单位不能自行组织开展物业管理活动。第十一条物业服务企业权利和义务：（一）按照招标公告参与投标实施物业管理活动；（二）按照委托管理合同要求，制定住宅区物业管理方案及措施；（三）依据委托管理合同和政府规定标准收取服务费；（四）按照委托管理合同约定的服务内容实施物业管理；（五）接受业主委员会和业主的监督；第十二条物业管理区域由物业管理行政主管部门根据物业的共用设施设备、配置规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素划分。新住宅区，包括分期建设或两个以上开发单位建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备为一个物业管理区域。旧住宅区与周边原有住宅或新建住宅房屋相毗连的
6、经相关业主同意加以整治可划分为一个物业管理区域。第三章前期物业管理第十三条新建物业的业主大会选聘物业服务企业之前，开发建设单位应通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业；住宅规模较小的经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。县房产行政主管部门应把提前介入建设单位物业服务作为核发商品房预售许可证的前提条件。第十四条前期物业服务合同约定时间不许超过三年。前期物业合同约定期限尚未届满，业主大会已按规定选聘物业服务企业的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。第十五条办理物业交接手续时，开发建设单
7、位应向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑及配套的基础设施、设备竣工图、地下管网图。（二）公共设施设备清单；（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四）业主名册和协议书；（五）物业管理需要的其他资料；前期物业服务合同终止时，物业服务企业应将上述接收的资料交给业主委员会。第十六条新建住宅小区建筑面积5万平方米以上，开发建设单位应无偿提供建筑面积120平方米的物业管理用房；建筑面积1万平方米以上，无偿提供50平方米物业管理用房；建设面积1万平方米以下，无偿提供20平方米物业管理用房；自行车棚按开发建设套室，每户1平方米面积配置。凡物业设施不配套的建筑工程不预验收，房地产
8、管理部门不准办理确权登记。第四章物业管理服务第十七条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会委托物业服务企业专项管理服务，要签订物业服务委托合同，明确双方的权利和义务。第十八条物业管理服务的基本要求：（一）物业服务企业应制定日常管理服务制度；（二）按规定签订物业管理服务合同；（三）40%以上管理人员应持有物业管理上岗证书；（四）物业服务应设立服务中心，实行12小时服务接待，公示服务热线电话；（五）每年与业主作有效沟通；（六）建立档案管理制度（物业竣工档案、设备管理档案、业主资料档案等）（七）建立收费公开制度，按合同约定公布收费标准和收费情况；（八）按规定合理使用专项维修资金。
9、第十九条物业服务的范围和标准（一）房屋共用部位、共用设施设备服务范围：房屋共用部位包括基础、承重墙体、屋顶、外墙面、楼梯间；共用设施设备包括共用给排水主管道、窨井、化粪池、二次供水设备、电梯、楼区内道路、院面、围墙或栅栏、自行车棚和物业管理用房的维修、养护和清掏。服务标准：房屋外观完好、整洁，楼梯间和外墙面无破损。供水、供电、电梯、照明设备运行正常，无事故隐患。消防系统设备完好，可以随时启用，保证消防通道畅通。道路畅通，院面平坦，路灯完好。（二）公共秩序维护及车辆管理服务范围：维护管理区域内公共秩序，机动车、非机动车的出入和停放。服务标准小区出入口24小时值班，对小区重点部位定时巡查。出入小区
10、的机动车、非机动车按指定位置有序停放。对小区设备场所和具有危险隐患的部位，设置安全防范警示设施和标志。对火灾、电梯困人等突发事件有应急处理预案。（三）环境卫生保洁服务范围：住宅区域内的场地道路和楼梯通道的清扫保洁。服务标准：管理区域内场地、道路、楼梯通道做到每周“三扫、四保”楼梯通道门、窗、扶手每月擦拭；及时清扫积水、积雪；清洁区域无垃圾、杂物，外观整洁、无乱贴乱画现象；小区内禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝阻，不听劝阻者报告有关部门处理。（四）绿化管理及养护服务范围：管理区域内所有规划建设绿地，花池和树木。服务标准小区内绿化布局合理优美，花草树木栽植得当，小区内绿化率达到规定要求。花草树木
11、无枯死、无虫害，枯死及时补种，虫害及时打药灭虫。绿篱超过平齐线时进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物。造型树木根据树木品种和生长情况，及时进行修剪整形，达到观赏效果良好。根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，保持树木长势良好。（五）档案资料管理服务范围：管理建设单位移交的各项工程资料。服务标准：资料档案编目有序，做到专人管理，责任到人；建立资料档案供阅制度；防止资料档案发霉变质、丢失。第二十条按照各住宅区建设的规模、配套设施和具备物业管理的条件，划分三级物业管理服务和收费标准：一级物业管理服务：应具备楼房八层以上，设立电梯、配电室、二次供水泵、二次供热泵、消防设施、物业管理用房等物业管理
12、服务条件。达到房屋共用部位设备设施维修养护；电梯、二次供水、供热运行操作；秩序维护及车辆管理；环境卫生保洁；绿化管理及养护等管理服务标准。二级物业管理服务：应具备楼区封闭，院面通道硬化，自行车棚封闭，住户60户以上，设专用物业管理用房等物业管理服务条件。达到房屋共用部位、设施设备的维修与养护；公共秩序维护及车辆管理；环境卫生保洁；绿化管理及养护等管理服务标准。三级物业管理服务应具备院面通道硬化，绿地绿化等物业管理服务条件。达到房屋共用部位，设施设备的维修与养护；环境卫生保洁；绿化管理及养护管理服务标准。第五章物业的使用与维护第二十一条业主依法享有物业共用部位、共用设施、设备的所有权和使用权，建
13、设单位和物业服务企业不得擅自处分。第二十二条业主对买受的物业要科学使用，因使用不当或擅自改动设计造成质量事故及损失，由业主自己承担责任，给毗连房屋造成损失的由责任人赔偿。第二十三条业主装饰装修房屋的要事先告知物业服务企业，物业服务企业应把装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。因装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等共用部位的其修复费用由责任人承担。第二十四条业主需要安装太阳能热水器、空调机的必须按照县太阳能热水器安装管理规定和空调安装要求进行安装，安装前到物业服务企业办理安装手续，方可安装。第二十五条业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路场地等部位的应征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约
14、定的期限内恢复原状。第二十六条物业服务企业、业主与各专业管理部门物业维护职责分工（一）居民小区内住宅楼低压供电设施管理职责：使用架空线路或地下埋设线路供电的楼房，以电缆进线兀接箱为界，界外（包括兀接箱和计费表）由供电部门负责管理；界限以内至分户保险开关（不包括保险开关）供电线路及设备，由物业服务企业负责维护管理；分户保险开关以内至终端电器，由业主自己维护管理。（二）居民小区供水设施管理职责：住宅楼以楼外自来水阀门井为界，界限以外（含阀门）供水管线，由供水部门负责维护管理；界限以内至用户水表的供水管线（不含水表）由物业服务企业负责维护管理；水表至终端出水口由业主自己维护管理。（三）居民小区内环境
15、卫生管理职责：物业管理区域内清扫保洁（包括道路、住宅楼房周围及楼内公共部位、绿地等）由物业服务企业负责；物业管理区域内生活垃圾由环卫部门负责清运。（四）供热、燃气、有线电视、通信等专业管理部门维护管理到用户终端。第二十七条物业已委托物业服务企业进行管理后，开发建设单位要继续按照国家规定的保修范围，保修期限内承担工程质量保修责任。第二十八条物业服务企业在维护共用部位、设施设备时，需要毗连房屋业主协助时，业主应积极配合，不准阻挠。因阻挠延误维护造成损失的由毗连责任方赔偿。第六章物业管理服务费用第二十九条物业服务费在政府指导价格下，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。双方协商确定服务价格不成时，由价格主管部门核定服务价格。物业服务企业应严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。业主也应按照服务合同的约定按时足额缴纳服务费用。物业管理服务费按月缴纳，不得预收。第三十条凡我县行政区域内销售商品房时，购房者按购房款2.5%比例向售房单位缴纳专项维修资金。第三十一条房屋专项维修资金由建设局房地产管理处管理，实行专户存储，专款专用。专项维修资金的使用由业主委员会和物业服务企业申报，建设行政主管部门审批方可使用。第三十二条新建的住宅区，房屋开发单位未按规定收取专项维修资金，房产主管部门不得办理房屋销售许可证，产权登记部门不得确权发证。第三十三条原有住宅
