法治课堂之农村宅基地纠纷

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1、农村宅基地纠纷篇,向化镇法治课堂第一讲,“农村宅基地房屋”的概念,所谓“农村宅基地房屋”，就是在农民集体所有的土地上，符合土地利用总体规划确定的村庄用地范围内，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准的，为家庭人员共同居住而建造的住宅。,农村宅基地房屋具有以下特征：,无偿性。 审批性。 土地法第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地、其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市的标准。” 特定身份性 。 用益物权属性。 权利行使受限性。,农村宅基地房屋权属的确定原则,农村宅基地使用证上所记载的人员可认定为宅基地房屋所有人； 建房申请表上所列入并且被依法批准的申请人就是宅基地房屋所有

2、人； 农村建房用地审批文件中核定的未成年人可以认定为宅基地房屋的共同所有权人； 不具有本集体经济组织成员资格的出资人，不应确认为该集体土地私有房屋所有权人，其出资一般可认定为赠与，但如有相反证据证明不是赠与的，这种情况下可以作为一个债权法律关系考虑，也就是说将出资行为推定为是一个借贷行为，由房屋的所有权人对债权人承担返还义务；,宅基地房屋所有人认定中的其他问题：,宅基地使用证上核定的人员不是建房申请表上所列人员的，除非宅基地使用证被撤销，否则均应确认使用证上的权利人为房屋所有人； 农村宅基地房屋在建国后有政府颁发的土地证的，以土地证上列明的权利人为所有人。土地证与后来颁发的宅基地使用证不一致的

3、，以宅基地使用证列明的权利人为所有人； 虽列入农村宅基地使用证，但其在后来因婚姻关系等原因成为其他农村集体经济组织成员的，如其在新的集体组织（家庭）中被列入该处的宅基地使用权人的，根据土地管理法第六十二条确定的，农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，应当认定该人员丧失了娘家宅基地的使用权，由此也就不应再认定为娘家房屋的所有权人。其对娘家原房屋的出资，可视为是一种借款行为，双方之间形成债权、债务关系。而该人员原在娘家享有的宅基地使用权的份额，由其他家庭成员共同承继并均等享有。,确定农村宅基地房屋各权利人占有份额的比例的原则,一般情况下可由各所有权人自由约定。 如果权利人之间没有形成明确的约定，各

4、所有权人享有的份额应视为均等。 特殊情况：在宅基地房屋的建造过程中，各家庭成员所作的贡献往往存在一定的差异。此时，根据上述人员在建房中的不同情况，适当可以予以多分（或少分）。,“农村宅基地房屋”分家析产的规则,案例1夫妻共同财产的分割： 原、被告原为夫妻关系，现已离婚，婚后生育一子，未成年（属于单亲家庭）。需析产的房屋结构为二上二下楼房1幢及平房小屋二间。宅基地审批建筑面积120平方米，建房申请人口为三人。原、被告离婚时，需分割上述共同财产房屋。 法院分割的规则： 1、原告分割得一上一下及平房一间的建筑物，被告分割得一上一下及平房一间的建筑物，也就是说夫妻双方就地上物房屋而言是均等的； 2、原

5、、被告及一子各享有建筑面积120平方米的三分之一，一子的抚养和居住问题不在本案讨论的范围内。 法理基础： 1、夫妻共同财产制，没有特殊情况财产应均等分割。 2、宅基地建房面积享有权，系农村居民特有的家庭成员住宅建造及居住的权利，具有财产权益性质，为家庭成员共同财产，各家庭成员应均等享有。,实例2共同共有财产制的分割： 原告与被告1原为夫、妻关系，婚后生育一女（未成年），现已离婚，被告2、被告3与被告1系父母与儿子关系（系复合家庭，也就是被告2、3是被告14 父母亲）。需析产房屋的结构为三上三下楼房1幢及平房小屋三间；宅基地审批建筑面积为180平方米，立基人口为5人，被告2、被告3在建房中出资较

6、多（也就是父母出资较多），原告、被告1出资建房较少（也就是小夫妻俩出资较少）。因原告与被告1离婚而需分割共有房屋。 分割规则： 1、原告分割得三上三下及平房三间中的一下及平房半间的建筑物，其余房屋归被告1、被告2、被告3所有； 2、原告享有建筑面积180平方米的五分之一，被告1、被告2、被告3共同享有建筑面积180平方米的五分之三，未成年女儿享有建筑面积180平方米的五分之一，其居住由原告与被告1的离婚案件处理。 法理基础： 1、共同共有财产制。对于共有财产的分割，一般应当根据等分原则处理，但共同共有人对于共有财产的贡献大小，应适当考虑不均等分割 ； 2、宅基地建房面积享有权，仍不分年龄、性别

7、，各家庭成员平等享有。,分家析产的特殊规则：动拆迁中的分家析产,涉及费用：一般有房屋补偿款、宅基地使用权补偿款、附属物补偿款、临时安置费、奖励费、搬家补助费等多种费用 房屋补偿款分割：按照“农村宅基地房屋”分家析产的一般规则 宅基地使用权补偿款分割：应按该户内拆迁时实际享有宅基地使用权的人数确定，并均等分割，与出资因素无关。 附属物补偿费：按被拆迁人谁投入谁享有的原则处理。 其他费用：应从实际出发，对因拆迁而有实际损失的人予以平均分割。 独生子女奖励份额：由独生子女的父母平分。,案例一,黄某与张某系夫妻关系，生育两个儿子。大儿子于1977年出生，1981年2月，黄某以一户三人名义申请了宅基地，

8、建造二上二下的楼房；同年12月小儿子出生。2002年大儿子结婚；同年黄某因车祸去世。2003年，小儿子因要结婚，另行申请了宅基地、建造了房屋；大儿子也将原二上二下房屋拆除，在原宅基地上建造了新房，张某随大儿子居住。2004年，大儿子居住房屋面临拆迁，获得了房屋拆迁补偿款人民币103812元和宅基地使用权补偿款369000元。小儿子得知后，认为宅基地补偿款属于申请宅基时的三人共同所有，即黄某、张某和大儿子共同所有，三人应各享有123000元；既然父亲黄某已经去世，其父亲享有的123000元应作为遗产由其母亲、大儿子和自己共同继承。大儿子表示反对，双方诉至法院。,案例二,陈阿根、李宝芬夫妇于196

9、3年结婚，双方只育有一女陈英，于1964年出生。1983年，陈阿根以一家三口名义申请宅基地建造三上三下房屋，宅基地建筑面积160平方米。1987年，陈英嫁往外村，户口也迁往外村。1995年，李宝芬因患癌症不治身亡。1998年，陈阿根又与蔡敏兰结为夫妇，蔡敏兰将户口迁入陈阿根所在村。2003年，陈阿根也因患癌症身亡。陈英与蔡敏兰因继承问题发生争议，就房屋部分，蔡敏兰认为，“嫁出去的女儿泼出去的水”，陈英没有权利继承房屋；陈英则认为，房屋是她父亲和母亲共同建造的，蔡敏兰嫁给她父亲时房屋就已经存在，因此房屋与蔡敏兰没有任何关系，蔡敏兰无权对房屋主张权利，故要求蔡敏兰从房屋搬出。双方争执不下，诉至法院

10、。,案例三,老唐与老张于1958年结婚，后分别于1959年生育了大儿子唐从军、1962年生育了女儿唐从妹、1964年生育了小儿子唐从政。1972年，老张因病无钱医治而死亡，老唐一人含辛茹苦养育三位子女。1981年，老唐以一家四口名义申请宅基地修建了三上三下共六间房屋。1983年，大儿子唐从军另行申请宅基地建造房屋并结婚；1984年，女儿唐从妹与邻村王某结婚并将户口迁出；小儿子唐从政于同年考上大学，也将户口迁出，在寒暑假其间回来与父亲同住，毕业后工作分配在外地，很少回家，大儿子对老唐照顾较多。 2003年7月，老唐和大儿子的房屋均面临拆迁。当地村委会采取集中建房的方式，老唐和大儿子均分得一块土地

11、用以建房。考虑到老唐年事已高，晚年和大儿子一起居住，故只在大儿子分得的土地上建造一别墅型房屋，老唐的建房地块暂时闲置，期间不断有人表示要购买，因当地房地产市场不断升温，大儿子表示要待价而沽(gu)。2004年4月，老唐因病去世。两个儿子和一个女儿就该建房用地归属产生争议，诉至法院。,案例四,被继承人施男、陈女夫妇原住于南门村1号，1983年，主管部门对该户的宅基地实际确权表确认：施男（户主）有平房四间，主建筑占地面积为82.41平方米。1992年4月，老两口的大儿子施甲及妻子郁某、女儿施一、儿子施二（四个被告）的户籍从外地迁入了南门村1号。1996年12月，老两口与大儿子等四被告共计六人，共同

12、向有关部门提出申请对现有平房四间进行迁建，建成占地面积96平方米、建筑面积192平方米的二层小楼一幢。该农村个人住房建设工程规划许可证载明申请人为施男，核定建户人口为农业人口六人。楼房建成后，老两口于2001年分别去世，未立遗嘱。老两口另有一子一女，其中二儿子先于老两口去世，男老人施男作为二儿子的被扶养人享受抚恤金直到死亡。二儿子也有一子一女，儿子施三即本案第一原告，女儿施四表示放弃继承。老两口另一女儿施丙即本案第二原告。 2005年9月，二层小楼拆迁，大儿子作为被拆迁人获得了楼房补偿款449603元，同时获得安置房二套，约200平方米。扣除预付款258000元后，大儿子又领取了其余拆迁补偿款

13、191603元。后因二儿子的儿子施三与大伯父就分割款协商不成而成讼。,农村宅基地涉继承纠纷调处要点,继承人、被继承人生活在一起的情形。农村宅基地是以户为单位，而不是以人为单位，农村宅基地使用权属于家庭共同共有财产。在此情况下，不发生宅基地使用权的继承问题。 继承人、被继承人已经分户并各自生活的情形。在此情形下，该被继承人的宅基地使用权应区分以下不同情况做不同处理： 1、继承人已经拥有宅基地使用权的 ，不允许继承人继承宅基地使用权 2、继承人宅基地使用权的面积远少于其应享有的面积的 ，一般认为应承认继承人对该宅基地享有使用权 。 拥有非农业户口等非本集体组织成员可否继承的问题。 一般是不允许非本集体组织成员继承的。参照国家土地管理局关于确定土地所有权和使用权的若干规定第四十九条规定来处理。 第49条：“接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。”,区分法院与政府之间对宅基地纠纷的管辖权限,应由政府处理的纠纷包括以下几种类型：对村民非法占用土地建房的，由当地政府负责处理；因土地使用权权属不清而引起的宅基地纠纷，由当地政府处理。当事人对政府处理决定不服的，可在规定时间内向法院起诉；因宅基地调整规划而引起的纠纷，由当地政府负责处理。,