《工程部培训手册》doc版

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1、工 程 部 培 训资 料 一1.0 水暖、电节能方案1.1节能降耗水暖方面1、 各压缩机组、冷冻泵、冷却泵应采用变频技术控制电机。2、 定期保养与维修使设备输出功率保持在98%以上，避免出现不必要的无功功率。3、 定时清洗各风道的进出口过滤网，使其风量输出效果达到最佳状态。4、 各雨水坑、污水坑的自动浮漂根据水坑的深度做好最佳水位调整， 避免频繁启动浪费电能。5、 洗手盆的出水量做适当调整。6、 发现设备滴、漏、跑、冒现象要及时汇报并积极参与维修与处理，直至问题得到妥善解决。7、 做好门窗、墙体的保温、保暖工作，尽量减少室内外温度的互相作用与干扰，从而节约我们的制冷与供暖能源。1.2 节能降耗

2、草稿电气方面1、 根据负荷的大小适时选择变压器的使用容量及数量。2、 在照明方面所有的照明灯具配件不允许使用电感镇流器。 3、 根据实际情况适当的减少地下车库、仓库、散仓以及部分通道的照明亮度，减少使用功率。4、 楼梯照明、员工通道等使用声光控制器开关，有效利用光能。 5、 照明灯具不准使用白炽灯炮，提倡使用LED光源。6、 楼体外的广告灯箱、夜间照明灯具、霓虹灯、橱窗灯等使用时间控制器，根据季节适时调整开启时间。7、 在电动机选用方面，尽量的使用新品Y系列节能电动机。8、 各部门、办公室下班之后务必关掉室内所有使用设备，关掉电源。 9、 合理调控大功率用电设备的运行时间做好移峰、避峰工作。工

3、 程 部 培 训资 料 二1.0 工程部专业理论概述1.1 变压器KVA和KW的关系？ KVA指的是变压器的视在功率也就是变压器的容量，KW是指变压器的实际输出功率也就是变压器的有功功率，有功功率等于视在功率乘以变压器的功率因数。1.2 负荷开关和隔离开关的区别是什么隔离开关是一种没有灭弧装置的开关设备，主要用来断开无负荷电流的电路，隔离电源，在分闸状态时有明显的断开点，以保证其他电气设备的安全检修。在合闸状态时能可靠地通过正常负荷电流及短路故障电流。因它没有专门的灭弧装置，不能切断负荷电流及短路电流。因此，隔离开关只能在电路已被断路器断开的情况下才能进行操作，严禁带负荷操作，以免造成严重的设

4、备和人身事故。只有电压互感器、避雷器、励磁电流不超过2A的空载变压器，电流不超过5A的空载线路，才能用隔离开关进行直接操作负荷开关是介于断路器和隔离开关之间的一种开关电器，具有简单的灭弧装置，能切断额定负荷电流和一定的过载电流，但不能切断短路电流区别: 与隔离开关不同的是负荷开关有灭弧装置，在过负荷时能通过热脱扣器使负荷开关自动跳闸。1.3 异地开关控制线路图1.4 三相异步电动机正反转控制线路图参考附图1.5 压缩机组的三大循环系统是什么1、 制冷剂的循环系统；2、 冷冻水的循环系统；3、 冷却水的循环系统。1.6 污水泵的使用、巡查与常见故障1.6.1巡查1、 查看电源是否正常，电源开关是

5、否开启灵活、烧灼、缺相。2、 检查控制保险是否正常 、接触器是否灵活、接触器静、动触点是否导通。3、 检查自动浮漂是否被油污包裹、上下起伏是否灵活。4、 检查自动、手动开启是否正常，压力表水压是否正常。5、 检查坑内水位是否超高、水面是否有漂浮物、电机运转声音是否正常。6、 坑内外卫生情况。1.6.2 常见故障1、 出水压力不够。2、 电机反转 。3、 大颗粒赃物、塑料袋堵住水泵进口。4、 电机叶轮脱轴。5、 电机轴承勋坏出现异常响声。6、 电机缺相。7、 电机出水卡口不严，出现漏水现象、导致污水无法正常排出。8、 出水管道止回阀启止不灵活导致关闭不严。9、 主回路和控制回路保险熔断。10、

6、主回路开关跳闸。工 程 部 培 训资 料 三1.0 工程部各岗位职责1.1 工程部部门主要职责1、 在项目经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。2、 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。3、 负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。4、 负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。5、 加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费

7、用，提高维修的经济效果。6、 根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。7、 制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成项目经理下达的各项技术、经济指标。8、 根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，配电室、直燃机房、锅炉房、社区中央控制室等需要24小时值班。9、 有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。10、 如遇有紧

8、急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知项目经理、工程部，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行。11、 以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气、制冷和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制。12、 负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。13、 收集和编制设备有关技

9、术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。14、 负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。15、 经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。16、 检查和指引所有施工方在物业内进行的工程，以确保其依照本物业项目所定的规章和安全标准施工。17、 解答本物业项目一切有关工程之问题及查询，应对物业内住客投诉，尽力为他们解决工程有关问题。

10、18、 制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响。19、 外委维修保养及施工把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的库存，皆外委给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。1.2 给排水与综合维修的职责范围：1、 负责所属区域内的所有采暖系统、送排风系统、给排水系统、雨水及污水排放系统、中水处理系统、热水系统、天然气系统、气体灭火系统、消防水系统、土建与防水、装修及家具等。2、 上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括社区

11、自控系统、消防报警系统等弱电系统和设备）。3、 负责所属区域内的所有公共区域、单元门、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。4、 负责所属区域内的所有公共区域、客户单元、陈设的修理和翻新；天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改；墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；各式五金配件的安装、修理；土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。1.3 强、弱电职责范围：1、 负责所属区域内的所有变、配电系统、用电设备、照明系统、应急供电系统、室外照明系统、动力配电系统、电梯系统、自动扶梯系统，以及所有弱电系统，包括秩序维护员监控系统、消防报警与联动控制系统、社区自控系统、电脑网络系统、通讯系统、电视系

12、统、广播系统、等等。2、 上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括机房本身的土建、装修、门窗、空调、通风等）。3、 负责所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。4、 熟悉所属系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。5、 做好所属设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，应迅速报项目经理或工程部，并详细分析故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。6、 负责本班组报修工作的具体落实，做好本班组维修报表，对维修单进行登记、编号，同时掌握维修的进展情况，记录维修完成后

13、的情况，保证各部门的维修需要。7、 制定月年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。8、 做好所属系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。9、 做好应急抢修工作，接到应急报告应立即赶赴现场，处理应急事故。10、 班组员工应积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平,积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告班组工程部班长及总工程部班长，同时提出个人建议或解决措施。11、 做好所属系统图纸，资料、维修工具的保管，以及仪表的定期与不定期校正。12、 做好所属系统及相关设备的巡视检查工作，并做好巡检记录;如有发现设备发生异常或故障，应立即做出正确的判断，

14、采取有效措施，避免造成损失,各设备的巡视记录依照有关表格执行。13、 做好所属设备机房及所属设备的清洁和维护保养工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾，无杂物，设备内外整洁，做到无线头、无故障、管线完好、保温完整、无跑冒滴漏现象。14、 做好所属机房的管理工作，严禁无关人员进入，对必须进入机房的人员按规定进行登记。15、 认真贯彻执行项目经理下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确秩序维护员全生产。16、 配合物业客户服务中心负责向业主、商户提供有偿服务。17、 负责对所属设备维修保养承包商或施工单位进行监督管理。18、 做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。1.4 设备运行技工的岗位职责

15、1、 严格遵守操作程序，保证空调机组、锅炉、冷冻泵、冷却泵、冷却塔、采暖系统、软化水系统等设备及其相关附属设备的正常运行，同时负责上述设备机房内部所有设备的维修保养工作。2、 按照上级项目经理的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对所属设备进行维修保养，并严格执行维修保养操作规定。3、 严格执行本物业项目和工程部制定的各项规章制度、安全运行规程、操作规程等，确保人身和设备安全。4、 坚守岗位，按时巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。5、 认真填写运行记录、值班记录、巡视检查记录等各类报表，并对所属设备系统在本班发生的所有事件负责。6、 严格执行巡视检查制度，做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。7、 发生事故时，运行人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后填写事故报告，交上级项目经理审阅。8、 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。9、 负责清洁和保持所属机房及设备的整洁，负责维护值班