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1、物业设施设备管理 聂英选 段忠清 主编 武汉理工大学出版社,高职高专房地产类专业规划教材 物业管理专业,第一章 物业设施设备管理基础,学习目标 主要内容,了解物业设备管理的意义和目标，组织机构设置和相关岗位的职责。理解设备管理的LCC理论、可靠性理论和故障理论等。理解物业设备管理的制度，物业设备管理的标准。掌握物业设备管理的内容和要求。,返回,学习目标,主要内容,第一节 物业设施设备管理的基本理论 第二节 物业设施设备管理的内容 第三节 物业设施设备管理机构和岗位职责 第四节 物业设施设备管理制度 第五节 物业设施设备管理的一般标准,返回,第一节 物业设施设备管理的基本理论 一、物业设施设备的
2、基本概念 （一）物业设施设备 物业设施设备是建筑物附属设备设施的简称，包 括室内设备与物业管辖范围内的室外设备与设施系 统，是构成物业实体的重要组成部分。 我国城镇建筑的物业设施设备一般由给排水、供 配电、供暖、消防、通风、电梯、空气调节、燃气供 应、通信网络以及智能化系统等设施设备组成。,一般情况下建筑物级别越高、技术含量越高，其功 能也越完善，设备设施系统也就越复杂。 国际物业设施管理协会（International Facility Management Association，简称IFMA）对物业设施管理 （Facility Management，简称FM）的定义是：“以保持 业务空间
3、高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新 的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管 理的工作”。它“将物质的工作场所与人和机构的工作 任务结合起来。它综合了工商管理、建筑、行为科学和 工程技术的基本原理”。 IFMA认为FM的主要业务有： 1.物业的长期规划；,2.物业管理的年度计划； 3.物业的财务预测和预算； 4.不动产的获得及其处理； 5.物业规划、业务房间装修标准的设定，机 器、器具和备品的设置以及房间管理； 6.建筑和设备的规划和设计； 7.新建筑或原建筑的改造更新； 8.维护管理和运行管理； 9.物业的支援机能和服务。,（二）物业设施设备管理的基本内容 物业设施设备管理的基
4、本内容主要包括管理和服务 两个方面，即需要做好物业设备的管理、运行、维修和 保养等方面的工作。 二、设施设备的LCC理论 （一）LCC 理论 寿命周期费用（Life Cycle Cost，LCC）也称为全 寿命周期成本，是从设备、项目的长期经济效益出发， 全面考虑设备、项目或系统的规划、设计、制造、购 置、安装、运行、维修、改造、更新，直至报废的全过 程，使LCC最小的一种管理理念和方法。,（二）设施设备的寿命 设备的寿命包括自然、技术和经济寿命。 1.自然寿命 也称做物理寿命，是指设备在规定的使用条件 下，从开始使用到无法修复而报废所经历的时间。 2.技术寿命 一般是指设备在技术上有存在价值
5、的时间，即 设备从开始使用到因技术落后而被淘汰的时间。设 备技术寿命的长短取决于设备磨损、老化的程度以 及新技术发展的速度。,3.经济寿命 又称为价值寿命，是指设备从开始使用到再继续 使用时在经济上已经不划算为止的全部时间。 物业设施设备的寿命主要是管理寿命，一般是指 设施设备从安装交付使用开始，经过使用、维护、维 修、改造阶段，直到最后报废处理为止的全过程，它 可以是自然寿命，也可以是经济寿命或技术寿命。 （三）寿命周期费用的构成 物业设施设备寿命周期费用的构成主要有：前期 费用、购买费用、使用费用、维修费用和回收报废成 本等。,物业管理企业一般是接管已建好的设施设备，其 LCC费用大多是设
6、施设备的维持费用，主要有： 1. 使用维护费：包括技术资料费、操作人员工资 及培训费、日常维护材料费、维护工具仪表费、委托 维护费和能源消耗费等。 2. 修理改造费：包括技术资料费、维修人员工资 及培训费、维修材料、工具、备件、备品费、委托维 修费和能源消耗费等。 3. 后勤保障费：包括材料保管费、管理人员工资 及培训费、办公费、技术资料费、实验设备费和检测 费等。 4. 报废处理费：包括拆除费和运输费等。,三、设施设备的可靠性理论 物业设施设备的可靠性是指其无故障连续运转 工作的性能，分为固有可靠性和使用可靠性。固有 可靠性是由设计、生产工艺和制造决定的，使用可 靠性则是与使用、环境以及可维
7、修性有关。 （一）可靠度与不可靠度 可靠度是指物业设施设备在正常使用、保养和 维修的条件下，在其经济寿命期内完成规定功能的 概率。不可靠度则是指业设施设备在上述情况下， 不能完成规定功能的概率。,（二）故障率和故障密度 物业设备在t时间后的单位时间内发生故障的台 数相对于t时间内还在工作的台数的百分比值，称为 该设备的故障率。即设备或部件在规定条件下、规定 期限内发生故障的次数。 故障密度是指在单位时间内，发生故障的设备台 数与总设备数之比。 （三）故障分布规律 常见的故障分布函数有指数分布、正态分布和威 布尔分布。指数分布规律适用于具有恒定故障率的部 件及无余度的复杂系统，如给排水、采暖、通
8、风与空 调、供配电及照明系统等。,正态分布规律适用于磨损型部件发生的故障，如灯 泡、变压器等。威布尔分布规律适用于轴承、继电 器、空气开关、电动机、液压泵和齿轮等。 （四）故障率曲线 俗称“浴槽曲线（Bath-tub Curve）”。设备故障率 随时间的变化可以分为初期故障期、偶发故障期和磨 耗故障期。 初期故障期又叫磨合期，在此期间，开始的故障 率较高，但随时间的推移，故障率迅速下降。 偶发故障期，设备故障率大致处于稳定状态，故 障发生是随机的，其故障率最低，而且稳定，是设备 的正常工作期或最佳状态期。,磨耗故障期，由于设备零部件的磨损、疲劳、老 化、腐蚀等，故障率不断上升。 四、设施设备的
9、故障理论 （一）故障的概念 设备（系统）或零部件由于某种原因丧失其规定 性能的状态，即设备（系统）发生了故障。一般地， 物业设施设备处于不经济运行的状态，即为故障。 （二）常见故障的模式 设施设备的每一项故障都有其主要的特征，称为 故障模式，如磨损、老化、腐蚀等。,实际工作中常见故障模式：异常振动、磨损、疲 劳、裂纹、破裂、腐蚀、变形、剥离、渗漏、堵塞、 松弛、熔融、蒸发、绝缘老化、材料老化、异常的声 音、油质变质等。 （三）故障发生的原因 产生故障的原因：硬件故障、软件故障，或者是 硬件与软件不匹配等。 物业设施设备产生故障的主要原因可归结为运转 缺陷。运转缺陷是指使用条件的影响和变化，导致
10、设 备过载、过热、腐蚀、润滑不良、漏电和操作失误、 维护、修理不当等。,五、物业设备管理的目标 科学的物业设备管理是：对设备从购置、使用、维 护保养、检查修理、更新改造直至报废的整个过程中进 行技术管理和经济管理，使设备始终可靠、安全、经济 地运行，给人们的生活和工作创造舒适、方便、安全、 快捷的环境，体现物业的使用价值和经济效益。 物业设备管理的根本目标是用好、管好、维护好、 检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好 率。（“五好”、“二率”） （一）设备的有效利用率（A） A=T/(T+T) 100% 式中: A 设备有效利用率（%）；,T - 设备有效工作时间（h）； T - 设备
11、停机或无效工作时间（h）。 （二）设备的完好率（B） B=Sn/S100% 式中: B设备完好率（%）； Sn设备完好的台数； S设备总台数。 设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，在很大程 度上取决设备管理的质量。 设备的完好标准： 零部件完整齐全，符合质量要求； 运转正常，性能良好，性能达到规定要求； 设备技术资料及运转记录齐全； 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象； 防冻、保温、防腐等措施完整有效。,第二节 物业设施设备管理的内容 物业设备基础资料管理 物业设备运行管理 物业设备维修管理 物业设备更新改造管理 备品配件管理 固定资产（设备）管理 工程资料管理 一、基础资料管理 主要包括：设备原
12、始档案、设备技术资料以及政府 职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等 强制性文件。 （一）设备原始档案、设备技术资料,设备技术档案必须齐全、详细、准确，主要包括设 备原始档案和设备技术资料两类。 1.设备原始档案 主要包括： 设备清单或装箱单 设备发票 产品质量合格证书（进口设备检验合格证） 开箱验收报告 产品技术资料 安装施工、水压试验、调试、验收报告,2.设备技术资料 （1）设备卡片 （2）设备台账 （3）设备技术登记薄 （4）竣工图 （5）系统资料 （二）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条 例、规程、标准等强制性文件 政策、法规、条例及规程,环保方面：中华人民共和国水污染防治
13、法、 中华人民共和国大气污染防治法、中华人民共和 国固体废物污染环境防治法、中华人民共和国环境 噪声污染防治法、中华人民共和国放射性污染防治 法和中华人民共和国水法等。 消防方面：中华人民共和国消防法 、建筑 设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范、 人民防空工程设计防火规范等。 节能方面：中华人民共和国节约能源法等。 建筑方面：中华人民共和国建筑法，住宅装 修工程施工规范、民用建筑、室内环境污染控制规 范等。,电梯、变配电、燃气和给排水设备等都有政府部门 的法规及条例进行监督和约束。 技术标准 生活饮用水卫生标准、室内空气质量标准、 室内环境质量评价标准、污水综合排放标准、 中华人民共和国国
14、家标准-工业锅炉水质、锅炉 大气污染物排放标准、建筑装修工程质量验收标 准、城市区域环境噪声标准等。 国家相关部门颁发的政策、法规、条例、规范和各 种技术标准是设备管理中的法律文件，指导和约束着物 业设备的管理工作，必须分类存档，妥善保管好。,二、物业设备运行管理,包括技术运行和经济运行管理两部分。 设备运行管理应取得两个方面的效果： 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态， 从设备的购置、运行、维修与更新改造中，寻 求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过 程管理的各项费用最经济。 （一）物业设备技术运行管理 建立合理的、切合实际的运行制度和运行操作规 定和安全操作规程等运行要求或标准
15、； 建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。 主要作用：保证设备安全、正常的运行。 物业设备技术运行管理，应做好以下工作：,针对设备特点，制定科学、严密、切实可行的操 作规程。 对操作人员进行专业培训教育，国家规定需持证 上岗的工种，必须持证上岗。 加强维护保养工作，做到“ 正确使用，精心维 护”，确保设备始终保持良好状态。 定期校验仪表和安全附件等，确保灵敏可靠。 科学监测、诊断设备故障，确保设备安全运行。 事故处理要严格执行“ 四不放过 ”原则，即事 故原因不查清楚不放过、事故责任人及其部门未受到教 育不放过、没有行之有效的改进措施不放过、没有紧急 事件的预防方案和弥补救护措施不放过。,（
16、二）物业设备经济运行管理,主要任务：在设备安全、正常运行的前提下，节约 能耗、操作、维护保养费用以及检查修理等费用。 主要内容：a、采用切实有效的节能技术措施； b、加强设备能耗的管理工作。 设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行： 1. 初期投资费用管理 在购置设备时，应综合考虑以下因素： 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意 考虑到发展的需要。 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环 境的要求。 设备的价格及运行时能源的耗用情况。,设备的寿命（经济寿命和技术寿命）。 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声 和震动。 采用新技术、新工艺、新材料及新型设备。 2. 运行成本管理 包括能源消耗经济核算、操作人员配置和维修费用 管理等方面。 能源消耗的经济核算 制定能源耗用量计划和做好计量工作 设备管理部门每年要预先按月（1-12个月）做 出每个月的各类能源的耗
