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1、,1,2,3,“我们认为下面这些真理是不言而喻的：人人生而平等，造物者赋予他们若干不可剥夺的权利，其中包括生命权、自由权和追求幸福的权利 ”,大陆会议(一七七六年七月四日) 美利坚合众国十三个州一致通过的独立宣言,“日落之后这里如同白昼一样充满活力，到处熠熠生辉，恰似一座城市”,第一部分 商业概念篇,第二部分 营销计划篇,第三部分 商业市场推广篇,第四部分 海外营销篇,concept,第一部分 商业概念篇,对于本项目的商业推广，我们在此的思路就是，通过优势深挖，提炼卖点，找出适合本项目的概念诉求，进行概念营造，达到整体效益提升的目的。希望能够通过此种思路，不仅为沿海集团提升整体经济效益，还能够
2、达到打造沿海集团地产强势品牌的效果，品牌的打造也将为中后期物业的售价提升提供支持。,四、商业部分主题概念,一、项目商业整体概念营造作用目标,二、项目整体诉求,三、商业部分与住宅联动关系,第一部分 商业概念篇,项目整体是按照城市街区尺度来进行规划设计的，营造的是美式的街区生活感觉，并切实地落实到每一个细节上去。达到真正意义上的“时尚、自由、浪漫、健康的城市居住和生活演义”,其中，贯穿前后的核心主张为：,开放的街区，自由的活着（block 创意格局 私密性的空间 开放性的交往空间） 赛洛城年轻一族在东部地区高品质的生活聚集区 绿色、环保、健康的生活品质,四、商业部分主题概念,一、项目商业整体概念营
3、造作用目标,二、项目整体诉求,三、商业部分与住宅联动关系,第一部分 商业概念篇,各优势点请参见报告文本,四、商业部分主题概念,一、项目商业整体概念营造作用目标,二、项目整体诉求,三、商业部分与住宅联动关系,第一部分 商业概念篇,四、商业部分主题概念,一、项目商业整体概念营造作用目标,二、项目整体诉求,三、商业部分与住宅联动关系,第一部分 商业概念篇,概念诉求,延续前期所提出的美式街区“开放的街区，自由的活着” 。将后期商业诉求点进行升华，提出“社交式消费”，都市“新锐”休闲区的概念,四、商业部分主题概念,一、项目商业整体概念营造作用目标,二、项目整体诉求,三、商业部分与住宅联动关系,第一部分
4、商业概念篇,概念诉求,都市“新锐”一族是国内正在发展中的一类精英人群。他们整天拎着大号公文包，脚步匆匆地出入于酒店、写字楼、会议室、候机楼、商务会所；他们总是公式化地和客户优雅地握手、微笑、交换名片、签署合作意向；他们闪过你面前时，对你的视觉冲击是端庄的高级灰西装；他们在你脑中的生活就该是吃西餐、喝红酒、看ELLE杂志，读MBA 我们褒义戏称为“白”“骨”“精” 他们酷爱优雅的品位，追求优质的生活。他们会毫不吝惜地把大笔财富投资在他们认为是需求的资产上，但如果只是把钱用在满足欲求上，于他们看来那是俗气的爆发户或爱炫耀的无知者的做法，有教养的人只会把钱用在必需品上。,四、商业部分主题概念,一、项
5、目商业整体概念营造作用目标,二、项目整体诉求,三、商业部分与住宅联动关系,第一部分 商业概念篇,客户群总体,四、商业部分主题概念,一、项目商业整体概念营造作用目标,二、项目整体诉求,三、商业部分与住宅联动关系,第一部分 商业概念篇,客户群前期调研结果分析,CBD区域“新锐”一族所占比例分析：利用代理行客户资源，我们迅速组织了一次CBD区域人群的消费习惯和生活习惯调查，在对其进行分析后，我们发现在对“新锐”进行解释前，大部分人都不认为自己属于此类人群，但在我们进行解释后，有29%的被访者认为自己绝对是“新锐”一族，有32%的被访者认为自己应该是，22%的被访者感觉不确定，只有17%的被访者坚定的
6、认为自己绝对不属于“新锐”一族。这说明CBD区域的很大一部分消费者其实已经在逐步地进入这一群体，但他们很多人都不知道，现在只需要我们在推广上加以引导，就会非常容易引发认同感及归属感，促成他们加入“自己的社区”。,四、商业部分主题概念,一、项目商业整体概念营造作用目标,二、项目整体诉求,三、商业部分与住宅联动关系,第一部分 商业概念篇,客户群前期调研结果分析,从这项调查中我们可以看出，CBD区域被访者的主要工作性质为沟通、联络、咨询、协调、接待、推广等，其中营销人员所占比重较大，占到26%，策划人和项目管理者各占到24%和19%，行政管理人员占到17%，可见我们的未来消费者大部分为从事办公室工作
7、的白领，思维比较活跃，生活富于激情，具有美国文化情结，对国际都市生活认同。,四、商业部分主题概念,一、项目商业整体概念营造作用目标,二、项目整体诉求,三、商业部分与住宅联动关系,第一部分 商业概念篇,客户群前期调研结果分析,在对本社区的认知度方面，最吸引他们的依次是紧凑型户型19%，健康型住宅18%，开放自由的价值观17%，美式街区生活15%，休闲娱乐一体的商业配套10%，可见此部分被访者对于本区域具备较强的认知度，除了对住宅本身的认知外，他们还对本社区所宣传的开放自由的美式街区生活具备较强的认知，向往此种国际生活方式。,四、商业部分主题概念,一、项目商业整体概念营造作用目标,二、项目整体诉求
8、,三、商业部分与住宅联动关系,根据上表可以看出，（1）此区域消费者对美式街区的概念比较认可 （2）对开放自由的价值观比较认可（3）对休闲娱乐一体的商业配套比较认可,第一部分 商业概念篇,概念诉求,根据调研分析，我们对本区域未来消费者有了更新的认识，在每天忙碌的工作后，他们最需要的就是休闲放松和交流。根据他们的需求以及本社区的实际情况，我们提出“白天属于CBD，夜晚属于赛洛城”的全新观点，正如美国Paramus购物中心被人评价为“日落之后这里如同白昼一样充满活力，到处熠熠生辉，恰似一座城市”（引自美国纽约时报），我们就是要把沿海赛洛城打造成为中国的Paramus。这里是他们的地盘，他们的私人社交
9、场所，是他们可以完全放松的私人休闲消费地，白天他们属于别人，可当夜幕降临，赛洛城属于他们。,四、商业部分主题概念,一、项目商业整体概念营造作用目标,二、项目整体诉求,三、商业部分与住宅联动关系,第一部分 商业概念篇,概念诉求,这就是我们要打造的美式精品商街，这是他们的生活方式,四、商业部分主题概念,一、项目商业整体概念营造作用目标,二、项目整体诉求,三、商业部分与住宅联动关系,第一部分 商业概念篇,商业分区域概念定位功能定位,中心商业区主题诉求： ENERGYZONE （活力地带 ）,主题特色：休闲、特色、浪漫,特色休闲区主题诉求： （下沉斜轴景观商业街）,主题特色：青春、活力、动感、时尚,社
10、区配套主题诉求： sociality& consumption （社交式消费，提倡软性生活 ）,定位特色：全面性，便利性,四、商业部分主题概念,一、项目商业整体概念营造作用目标,二、项目整体诉求,三、商业部分与住宅联动关系,第一部分 商业概念篇,商业分区域概念定位业态组合,区域级中心商业区：行业业态为项目的一级主力业态，如家世界等，并配以次级主力业态，以娱乐（KTV、电玩、儿童乐园等）、影院、精品街、酒吧等几大主力业态共同支撑中心商业的发展； 特色休闲区：业态主要以西餐厅、咖啡厅、西点屋、瑜伽养生室、SPA、培训机构、影院、婚纱店、花房、书吧等轻型业态，另外还可以增加青春时尚型的休闲娱乐业态，
11、比如类似于嘉年华的青年乐园； 社区配套商业（商业类配套、生活类配套）：此区域的业态相对来说比较多，基本上涵盖了所有能进社区的各行业，如中式餐饮、美容美发、药店、诊所、便利店、银行、音像店、足疗、服装饰品等多种业态，我们将针对上述业态并结合各分区功能，划分成商业类与生活类的配套业态；,四、商业部分主题概念,一、项目商业整体概念营造作用目标,二、项目整体诉求,三、商业部分与住宅联动关系,第一部分 商业概念篇,商业分区域概念定位消费群体,四、商业部分主题概念,一、项目商业整体概念营造作用目标,二、项目整体诉求,三、商业部分与住宅联动关系,四、商业部分主题概念,一、项目商业整体概念营造作用目标,二、项
12、目整体诉求,三、商业部分与住宅联动关系,第一部分 商业概念篇,商业分区域概念定位各区域商户支持,第一部分 商业概念篇,四、商业部分主题概念,一、项目商业整体概念营造作用目标,二、项目整体诉求,三、商业部分与住宅联动关系,通过本章节对项目概念的深入研究，为项目后期整体推广策略的制定及租售策略的深化提供了良好的指导性，在后续报告中将围绕整体诉求点进行销售、招商策略的制定。从而为项目品牌价值及经济价值的实现奠定坚实的基础。,projet,第二部分 营销计划篇,一、招商运作计划,二、销售运作计划,1、招商方案目标,2、招商业态细化,3、租金状况界定,4、招商客户情况,5、远期招商计划,1、近期销售计划
13、,2、总体销售计划,招商方案及目标,对本项目的招商主要目标体现在以下3个方面 为整体的概念诉求提供商户的支持及招商； 为总体品牌形象的打造提供品牌化的支持； 为项目的整体销售，达到商业价值最大化提供招商的支持； 从本项目开发周期较长，商业体量较大的特点考虑，对本项目的目标及策略分成以下三个部分，既近期、中期、远期。,第二部分 营销计划篇,一、招商运作计划,二、销售运作计划,1、招商方案目标,2、招商业态细化,3、租金状况界定,4、招商客户情况,5、远期招商计划,1、近期销售计划,2、总体销售计划,招商方案及目标,项目一、二期商铺租金均价为3.91元/天/平米,第二部分 营销计划篇,一、招商运作
14、计划,二、销售运作计划,1、招商方案目标,2、招商业态细化,3、租金状况界定,4、招商客户情况,5、远期招商计划,本小结详细阐述了各区域、各铺位的业态细分、可行性商户等众多业态细化方案。 由于本PPT展示面有限，无法完全显示其业态细化效果，在此，不一一列出。,第二部分 营销计划篇,一、招商运作计划,二、销售运作计划,1、招商方案目标,2、招商业态细化,3、租金状况界定,4、招商客户情况,5、远期招商计划,本项目位于东四环泛CBD区域，项目西距东四环大郊亭桥仅800米、南临广渠路、北接百子湾路、东靠石门东路。项目周边区域内同等竞争项目较多，以下列表为市场调查表：,从周边项目调查表中可看出周边商业
15、项目的特点为：社区型商业较多，大部分项目业态规划较乱，商户经营效果不是很理想。目前周边租金价格为34.5，但此类项目基本是已经入主或开业经营一定时间，基本已经养成一定商业氛围。,第二部分 营销计划篇,一、招商运作计划,二、销售运作计划,1、招商方案目标,2、招商业态细化,3、租金状况界定,4、招商客户情况,5、远期招商计划,本项目的租金价格定位方法周边,根据市场调查，周边有竞争力的项目基本租金都在3.72元/天/平米,以下为意向商户报价,第二部分 营销计划篇,一、招商运作计划,二、销售运作计划,1、招商方案目标,2、招商业态细化,3、租金状况界定,4、招商客户情况,5、远期招商计划,本项目租金
16、价格提升点：,从整体商业的规划角度考虑，相对区域内现有商业项目，如后现代城、易购空间、金海国际等，本项目的整体规划特点明显，业态丰富，主题定位思路明确，既有全长800多米的美式风情街，又有纵横交错、交通动达便利的各条街区，因此本项目租金水平应该略高于其他项目。 大客户对商业价值的提升：为了有效地引进品牌和特色商户，缩短市场培育期，并且结合目标经营商户的租金承受能力，本项目各种业态受到所规划的超市、影楼等的人流聚集和商业带动作用，将使本项目整体的商业价值进一步得到提升。 商户租金报价与实际成交价之间，由于谈判方式及后期运作的不同，一般而言存在一定的提升空间，这也是我们对本项目商业定价所主要考虑的因素。 其他因素的提升：综合项目其他因素，包括项目部分铺位赠送地下面积及外部平台使用面积、我们的品牌实力及实际操盘经验、住宅销售势头火爆等其他原因，我们认为也是做为本项目定价考虑的因素。,第二部分 营销计划篇,一、招商运作计划,二、销售运作计划,1、招商方案目标,2、招商业态细化,3、租金状况界定,4、招商客户情
