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1、E一刀E一刀E二二E一E第三章市场比较;一、市场比较法概述二、搜集、选取可比实例三、价格换算、修正与调整四、测算江雌价裂一、市场比较法概述一一选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产,然后将它们与估价对象进行比较,对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。口基本原理暧代原理:经济主体在追求利润最火化动机下,在效用均等的商品之间会产生替代作用,从而俭具有替代关条的商茵之间垂价格上二相宋制口颜于一敦。口基本公式P=PcX工XMX及P:待估房地产价格;Pc:可比实例价格。T:交易情况修正100/(丿M:市场状况调整(丿/100R:房地产状况调整100/(E一E一刀E一刀E二
2、乙Ess=二E口适用条件“交易数量较多的房地产最少在三个以上;“交易实例资料与待估房地产具有相关性和替代性;“交易实例资料的可靠性、合法性。市场比较法主要适用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的交易实例的地区。口估价程序与方法收集交易窍例一*迫取可比实例一,价格换算吴厂市场状况调敲“一1一房地产状况调整.一厂一交易情况修正求取单个比准价格一一|确定比准价格E一刀E一刀E二乙E一E二、搜集、选取可比实例“搜集可比实例的途径走访房地产交易的当事人;访问房地产经纪人、律师、会计师及四邵;查阅政府相关部门的房地产价格资料;么购买专东房地产信息机构的信息;乃同行河的协作;万与房地产出售者及其代理人洙谈
3、;么其它如报刊、网络、房展会等。E一刀E一刀E二引E一E*搜集可比实例的要求一一内容完整、信息真实可信。内容一般包括:基本状况、交易友方、成交日期、成交价格、付款方式、交易情况等可以根据不同房地产类型设计交易实值调查表有条件的建立交易实例库*选取可比宝例的要求么数量一舫在3一10个为传万类似房地产:区垣、用途、规模、结构、档次、权利久交易类型与估价目的吟合万时点尽可能地接近万尽量选择正常的市场价格厅一一r一一rrrg三、价格换算、修正与调整价格换算处理丿统一房地产范图P=Pc-债务+债权土附赠品价格土实物差异亢统一付款方式将分期支付的成交价折算为成交日的一次性支付价。例:棠房地产成交总价30万
4、元,首付20%,半年后付清余敦1设月利率0.5%,试折算为一次性支付价。友统一单位价格一般统一为单位面积价格,统一币种、面积内涵和单位例:树房地产使用面积2500平方英尺,一次性支付总价15万美元。经调查其使用面积为建筑面积的3/4,成交当日美元汇率为7.7395,1平方英尺0.0929平方米。“交易情况修正一一将偏离正常市场价格的因素进行修正。修正的主要回素。强迫出售或购买的交易;。利害关系人之间的交易;。交易双方或一方对交易对象或市场行情缺乏了解;。急于出售或购买的交易;*双方或一方对交易对象有特殊偏好;*相邻房地产的台五交易;*特殊交易方式及非正常税负的交易。修正的常见方法。百分率法*差
5、额法E一刀E一刀E二引E一E“市场状况调整一一将可比实例在成交日的价格调整到估价时点的价格。友价格指数法估价时点价=成交日价*估价时点与成交日价格指数之比例:枸房地产成交2009年6月1日成交价为1800元/平方米,佼价时点为2009年10月1日,请进行市场状况调整。2009年5月1日到10月1日同比价格指数为74.7/76.7/85.0/89.2/92.5/98.1。丿价格变动肇法估价时点价=成交日价X(1土价格变动率)地数例:某房地产2009年10月1日成交价为3000元/平方米,佼价时点为2010年9月1日。已知2009年6月1日到2010年2月1日平均每月比上月上涨1.5&,2010年
6、2月1日到2010年9月1日平均每月比上月上涨2E一刀E一刀E二二s一E“房地产状况调整一一将可比实例的房地产状况调整为估价对象状况。调整的主要内宾*区位状况调整:位置、交通、外部配套设施等。实物状况调整:土地条件、建筑物条件;*权益状况调整,土地使用年限、规划限制等。丿调整的常见方法。百分率泉*差谚法例:待佼房地产为1990建造,砖混结构,无电梯,4/6层。选取桅可比实例为一幔同类住宅的4/5层,成交价为3100元/平方米。查当地楼层差异系数表,得5层住宅楼从1-5层分别为100/105/110/105/90,6层住宅楼从1-6层分别为100/105/110/105/100/85.当地6层住宅一楼为5层住宅一楼市场价的98%.厅一s一一-r一r一一“四、测算英确定比准价格“测算单个可比实例的比准价格友百分率法(连标公式PcX交易情况修正系数X市场状况调整系数X房地产状况调整系数丿百分率法(累加公式PcX(1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数)又差额法Pc士交身倩况哈正频二市场狄况洪埔颉土房地产讳况调整额“求取最终比准价格算术平均数加权平均数中位数众数
