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1、xxxxx 广场项目可行性报告 目目 录录 第一章第一章 总论总论1 1 1.1 项目概况 1 1.2 项目开发背景.2 1.3 承办单位概况.3 1.4 主要技术经济指标4 第二章第二章 项目背景及建设必要性项目背景及建设必要性6 6 2.1项目背景.6 2.1.1 国际珠宝市场发展分析.6 2.1.2 国内珠宝艺术品市场发展概况10 2.1.3 总部经济发展分析12 2.1.4 长三角煤炭需求分析.13 2.1.5 国内化纤行业发展概况14 2.2项目建设必要性 15 2.2.1 满足 xxxxx 珠宝玉石需求的必然要求15 2.2.2 助推 xxxxx 艺术品市场繁荣发展的必要条件.16
2、 2.2.3 发挥航运优势，缓解资源短缺必然选择.18 第三章第三章 项目市场空间分析与建设可行性项目市场空间分析与建设可行性 2121 3.1 市场空间分析21 3.1.1 珠宝玉石市场需求空间分析21 3.1.2 艺术品需求空间分析.24 3.1.3 煤炭交易中心市场空间分析27 3.1.4 化纤原料交易中心需求空间分析.28 3.2 项目可行性分析 .30 3.2.1 顺应消费趋势，构建珠宝艺术品交易中心30 3.2.2 立足专业运营，护航珠宝展贸中心.31 3.2.3 利用区域条件，做大做强楼宇、总部经济32 3.2.4 借助产业基础，建设化纤原料交易平台33 3.2.5 依托自身优势
3、，打造区域性煤炭交易中心34 第四章第四章 项目建设方案项目建设方案3636 I 4.1 项目建设地点和建设条件.36 4.1.1 项目建设地点.36 4.1.2 项目建设条件.36 4.2 项目建设规模和主要内容.38 4.2.1 项目建设规模 .38 4.2.2 项目总体定位 .39 4.2.3 构建“一主两副”三大交易平台.42 4.3 项目发展思路.45 4.4 项目招商思路.46 4.4.1 招商指导思想 .46 4.4.2 招商节点控制 .47 4.4.3 招商策略.47 4.4.4 渠道策略.50 4.4.5 执行策略.51 4.4.6 珠宝首饰类招商53 4.4.7 收藏品艺术
4、品类招商.55 4.4.8 商务办公及配套商业招商 .55 4.4 项目管理团队.56 4.5 建设工期和进度安排57 第五章第五章 公用工程公用工程 5858 5.1 给、排水 58 5.1.1 设计依据及范围.58 5.1.2 给水.58 5.1.3 排水.60 5.2 电气 .61 5.2.1 电源.61 5.2.2 项目负荷61 5.2.3 照明.62 5.2.4 防雷与接地62 5.3 弱电设计说明.62 II 5.3.1 设计依据及范围.62 5.3.2 通信及计算机网络系统63 5.3.3 电话系统63 5.3.4 安全防范系统.63 5.3.5 防雷及接地系统.64 5.3.6
5、 线路敷设64 5.3.7 火灾自动报警系统 .64 第六章第六章 环境保护、消防、劳动安全和节能环境保护、消防、劳动安全和节能6565 6.1 环境保护 65 6.1.1 项目建设地点环境现状65 6.1.2 环境保护标准和设计原则 65 6.1.3 主要污染物及治理措施66 6.1.4 绿化.67 6.2 消防 .68 6.2.1 设计依据.68 6.2.2 消防措施68 6.3 劳动安全、卫生防护措施.69 6.3.1 设计标准69 6.3.2 概述.69 6.3.3 职业安全卫生设计措施70 6.4 节能 .72 6.4.1 设计原则72 6.4.2 节能措施72 第七章第七章 投资估
6、算及资金筹措投资估算及资金筹措 7474 7.1 有关说明.74 7.2 项目建设主要内容 75 7.3 总投资规模估算 .75 7.3.1 项目建设房屋预算76 7.3.2 固定资产投资预算77 7.3.3 流动资产估算 .78 III 7.3.4 资金总体估算 .78 7.4 资金筹措和运用方案78 7.5 贷款偿还计划.79 第八章第八章 财务效益分析及评价财务效益分析及评价8080 8.1 财务分析.80 8.1.1 销售收入及税金估算80 8.1.2 成本费用82 8.1.3 盈利能力分析.83 8.1.4 总总部部经济经济效益分析效益分析.86 8.2 风险分析 86 8.3 经济
7、效益分析.87 第九章第九章 社会效益评价社会效益评价8888 0 第一章第一章 总论总论 1.1 项项目概况目概况 1、项目名称：xxxxx 广场项目 2、承办单位：xxxxx 广场项目由 xxxxxxxxxx 控股集团、 xxxxxxxxxx 控股集团和 xxxxx 联盟市场投资有限公司共同投资组建 xxxxx 广场投资股份有限公司进行投资、管理和运营。注册资金 2.3 亿元，股份比例为：xxxxxxxxxx 控股集团 40%，xxxxxxxxxx 控股集团 40%，xxxxx 联盟市场投资有限公司 20%。 3、项目建设地点：xxxxx 4、法定代表人： xxxxx 项目负责人： xxx
8、xx 5、建设内容： 该项目位于 xxxxx 中央商务区商贸区块，分为两期 1，一期计划用 地 30 亩，总建筑面积 10 万平方米，总投资概算 5.8 亿元人民币，容 积率 4.6。项目二期将于一期后启动，主要功能为满足一期规模扩大 和配套需求。 6、项目一期总投资：5.8 亿元人民币。 7、项目建设规模 本项目一期总投资 5.8 亿元人民币，计划用地面积 30 亩（20010 平方米），总建筑面积 100000 平方米，容积率 4.6。项目分两个主体建 1除特意说明，本报告内容皆为项目一期，下文同。 1 造，其中企业总部“xxxxx”大厦一幢，建筑面积约 32000 平方米， “电子 商务
9、和珠宝艺术品展贸中心”大厦一幢，建筑面积约为 60000 平方米， 地下停车配套 8000 平方米。 8、项目宗旨 xxxxx 广场是一个以现代商贸服务业为主体经济的，集商品展贸、 商务办公、网上营销、娱乐休闲于一体的多功能商业综合体。 9、资金筹措：商请金融部门贷款 2 亿元，其他 3.8 亿元资金由企业 投资者按各自投资比例自筹。 10、经营范围：企业总部经济（包括销售和研发中心）、珠宝艺术品 实货交易、华东煤炭交易、化纤原料交易等。 11、建设期限： 2 年。 12、财务效益评价：项目建成后，由财务评价得，项目投资利润率 3.92%，税后财务内部收益率 15.92%，投资回收期 4.75
10、 年(含 2 年建 设期), 贷款偿还期 3 年(含 2 年建设期) ，债务偿还期短，并具有较强 的盈利能力。 1.2 项项目开目开发发背景背景 集聚创新创业资源的开放式招商模式已经成为新形势下开发区发 展和城市招商的新趋势。自 20 世纪 90 年代末期以来集聚创新创业资 源、以产业配套和产业关联为基础的引资方略日益成为跨国公司整合 全球资源的重要趋势，也成为开发区产业发展的招商引资方略，逐渐 演变成为第三代引资方略。 2 xxxxx 广场以产业配套和产业关联为基础，建设集聚型的大型企 业总部大厦和开放式的电子商务交易平台。项目的建设不仅有利于参 与企业节约运营成本，更有助于促进产业链中相关
11、企业的集聚发展， 而且也有利于钱江开发区主动营造创新创业环境，通过集聚资源、提 供产业发展的共性和关键技术支持，减少企业的研发成本，实现产业 高起点开发。 1.3 承承办单办单位概况位概况 1、xxxxxxxxxx 控股集团有限公司是一家集房地产开发、煤炭、纺 织品贸易、纺织品生产及新能源（风能、太阳能）、电动汽车配件生产、 五星级酒店、汽车 4S 店于一体的多元化发展企业。xxxxxxxxxx 控股 集团由最初 2003 年成立的 xxxxxxxxxx 实业投资有限公司，经过不懈 努力和经验积累，发展壮大成为如今总注册资本金为 1.2 亿元人民币 的集团公司。 xxxxxxxxxx 控股集团
12、将积极强化集团战略研究，不断完善升华， 与时俱进，在战略和策略上永葆先知、先觉、先行，大力推行“行业整 合、产业提升、经济转型”，进一步提高企业的核心竞争力和持续发展 能力。 2、xxxxxxxxxx 控股集团有限公司成立于 2006 年 12 月，公司注册 资本 5000 万元人民币，公司位于中国最具经济活力的长三角杭嘉湖 平原 xxxxx 市余杭区，东接嘉兴北临湖州，距 xxxxx 萧山国际机场 30 分钟路程。公司经营范围为：实业投资与管理、房地产开发、煤炭批发 3 经营，港口建设与管理、建筑材料、日用百货的销售等。 目前公司主要从事以京杭运河为主线，进行煤炭能源的配送、物 流管理，负责
13、开发建设 xxxxx 港余杭港区临平作业区工程及临港产业 园区的项目，公司有近二十年的煤炭经营经验，在江浙地区有几十家 大型热电企业作为公司的长期供货客户，公司负责开发建设的临平作 业区项目，拟建成以集装箱泊位为主、件杂货泊位为辅，集物流、仓储 等综合性作业区，建成后将成为区域性的现代物流中心，为钱江经济 开发区和余杭经济开发区提供全方位的物流与仓储服务，以实现良好 的社会效益和经济效益。 3、xxxxxxxxxx 联盟市场投资有限公司是由中国市场研究院、全 国 xxxxx 市场联合会、xxxxx 省市场协会直接指导、参与，并由义乌 中国小商品城、海宁中国皮革城、绍兴中国轻纺城三家上市企业为骨
14、 干的 xxxxx 二十家商业地产专业市场开发建设企业组成的联盟。专业 从事商业地产、城市综合 CBD、商业市场投资开发建设，业务涵盖商 业投资、市场招商、企业管理、咨询策划、教育培训、中介服务和房地 产销售等。 1.4 主要技主要技术经济术经济指指标标 本项目主要技术经济指标见表 1-1。 表表 1-1：主要技：主要技术经济术经济指指标汇总标汇总表表 序号序号项项目名称目名称单单位位数量数量备备 注注 1工程建筑主要指工程建筑主要指标标 1.1用地面积亩30 4 序号序号项项目名称目名称单单位位数量数量备备 注注 1.2建筑面积（一期）M2 100，000 其中总部大厦M2 32，000 电
15、子商务、娱乐休闲中心 M2 30，000 珠宝艺术品商城 M2 30，000 地下车库及其他 M2 8，000 1.3容积率4.6 1.4建筑密度% 小于等于 40 1.5绿化率%25 2项项目定目定员员人200 间接 2000 人 3总总投投资资亿元5.8 3.1建设投资万元54，500 含建设期利息 3.2流动资产投资万元 3，500 4资资金筹措金筹措 4.1企业自筹亿元 3.8 4.2银行贷款亿元 2无流动资金贷款 5主要主要财务计财务计算指算指标标 5.1总收入亿元 7.435 年 5.2项目销售及经营收入 亿元 1.486平均 5.3税金及附加 万元 2673 平均 5.4年利润总
16、额 万元 3，055平均 5.5所得税 万元 764平均 6财务评财务评价指价指标标（全投（全投资资） ） 6.1 税后内部收益率%15.92 6.3税后投资回收期年7.25 含建设期 2 年 6.4 投资利润率% 3.92 7财务评财务评价指价指标标（ （资资本金）本金） 7.1内部收益率% 24.22 7.3投资回收期年 4.75含建设期 2 年 8借款偿还期年 3含建设期 2 年 5 第二章第二章项项目背景及建目背景及建设设必要性必要性 2.1项项目背景目背景 2.1.1 国国际际珠宝市珠宝市场发场发展分析展分析 1、国际珠宝市场稳步增长 近年来，全球珠宝首饰市场保持平稳增长，其中中国和印度是推动 全球珠宝市场增长的主要力量.毕马威会计师事务所数据显示，从销 售额构成来看，2005 年整个珠宝首饰行业中，镶钻首饰占据了最大份 额，达到 47.2%（约 690 亿美元）；从整个珠宝首饰产业链各环节增值 情况看，珠宝首饰零售环节增加值所占比重最大，总体达到了 672 亿 美元，占整个产业链的 46%，
