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1、http:/ 房地产商域网 - 海量房地产资料下载都江堰侏罗纪公园地块可行性研究报告目 录一、政策环境分析.3二、都江堰概况与区域经济分析 51、都江堰概况.52、区域经济分析.6三、区域房地产市场分析111、城市规划 112、近期土地成交分析 133、都江堰住宅房地产市场分析144、青城山房地产市场分析185、客户需求分析21四、项目概况与SWOT分析231、地理位置与地块现状232、周边现状与配套253、项目SWOT分析.26五、项目发展设想.291、项目经济指标.292、项目开发设想. 30六、项目开发效益测算 35七、项目可行性评价结论.43附：楼盘市调表 45一、政策环境分析1、近期
2、宏观政策2010.04.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准 新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购
3、买住房贷款。2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。2010.04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。从宏观政策出台的节奏、密集度、力度，显示了中央政府调控部分一线城市高房价问题的决心。但这些政策主要针对的是房价过高的一线城市及购买
4、多套房的投机性需求，对三线城市及自住性需求影响较小。而都江堰由于512地震以后当地许多房屋倒塌，存在很强的刚性需求；同时政策上和其它地区也会有所差异，能得到更多政策上的支持与倾斜。2、当地政策一、税收返还:在都江堰市从事房地产开发的企业（受灾企业），“512”地震后，在2008年12月31日前、2009年12月31日前、2010年12月31日前房地产开发企业缴纳的所有税金本级财政留成部分分别给予100%、70%、60%补助。二、行政事业性收费减免:在2008年5月12日以后新开工或当年复工，并在2010年12月31日前竣工的房地产开发项目，按报建费中的城市基础设施配套费、建设工程质量监督费、工
5、程定额测定费、防空地下室易地建设费、文物勘探费给予减免或补助。三、水、气、有线电视减免:对在都江堰市申请安装水、气设施的房地产开发项目，自来水初装费用每户减免300元，天然气初装费用每户减免200元。对在都江堰市统一安装有线电视和数字电视的房地产开发项目，有线电视和数字电视安装费用每户减免10%。 四、安置政策：执行政府38号文件，即住房损失居民可安置70平米住房或现金14万一次性终结原有受损住房。二、都江堰概况与区域经济1、都江堰概况1-1、行政区划都江堰市总面积1208平方千米，总人口60.96万人（2009年），以著名的都江堰水利工程而得名。都江堰市辖17个镇（灌口、幸福、蒲阳、中兴、聚
6、源、天马、崇义、龙池、柳街、胥家、安龙、大观、紫坪铺、翠月湖、石羊、玉堂、青城山）、2个乡（向峨、虹口），49个社区委员会、333个村委会。1-2、交通都江堰距成都市48公里，都江堰市区和成都市区经成灌高速公路连接，约30分钟车程；距成都双流国际机场60公里；213国道（兰州至昆明）横贯市境东西；成都茶店子汽车站，有大巴车直达都江堰市客运中心；5月12日成青快铁正式通车，从成都到青城山只需30分钟左右。市区内有便捷的公共交通，乘公交车游客可以很方便地到达各个旅游景点。1-2、旅游资源都江堰市人文胜迹众多。建于战国时期的都江堰，历经两千多年风雨仍发挥着巨大的作用，堪称“举世无双”，其人与自然和谐
7、统一的思想，凸现了中华民族的伟大智慧，是世界水文化宝库中首屈一指的稀世奇宝。自古即以“幽甲天下”著称于世的青城山是中国道教发祥地，凝聚了中国道教文化的精华。距今4500多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一，是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要见证，是研究长江上游人类文明起源的重要标本。位于青城山麓的普照寺、以三教合一为突出特色的灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响。位于青城外山的药王庙以及道家养生之术，是源远流长的中华长寿文化的重要体现。都江堰市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。1-3、历史文化由都江堰而产生
8、的具有强烈地域色彩的都江堰水文化包括水文学、水文物、水神学等。诸如“二王庙”、“伏龙观”、“观景台”等处的人文景观；改建鱼嘴挖掘出土的东汉李冰石像和“饮水思源”石刻；歌颂李冰父子降龙治水的民间传说和具有一定宗教神学色彩的祭祀活动；以及由此而产生的祭水、祭神、祭人的诗、词、书画的水文学等，形成独具特色的都江堰水文化。2、区域经济分析2-1、GDP增长态势从上表看，2007年都江堰GDP突破了百亿元大关，在2008年受到地震的影响GDP下降明显，2009年又恢复到了2007年的水平。2-2、区域经济产业结构分析从上表可以看出，都江堰的支柱产业是第三产业。从产业结构分析，2006年的产业结构比为0.
9、13：0.36：0.51，2009年的产业结构比是0.13：0.33：0.54，都江堰在2008年地震之后，旅游等第三产业恢复明显。2-3、区域固定资产投资分析固定资产投资额是推动区域经济发展的根本力量。从上图可以看出，08年由于受到地震的影响，当年固定投投资下降明显，在受到国家支持地震灾区重建及经济刺激政策的推动下，2009年的固定投资额在2008年基础上增长了162.4%，达到了218.79亿元。2-4、社会消费品零售总额从上图看，由于受到地震的影响，2008年消费品零售总额下降了40.7%。而通过一年多的重建,09年又基本恢复到07年的水平。2-5、人均可支配收入从上图可以看出，由于地震
10、影响,08年、09年人均可支配收入与成都周边其它县市相比,处于相对较低水平.而随着产业的复苏与发展，后续增长可期。小结:5.12地震给都江堰造成巨大创伤，基础设施破坏严重，经济出现大幅下滑。但通过地方政府的努力和社会各界的援助，灾后重建工作进展顺利，都江堰的各项经济指标已基本恢复甚至超过震前水平。特别是近期建成通车的成灌快铁更是为都江堰未来的发展注入了新的动力。都江堰的旅游资源得天独厚，包括旅游业在内的第三产业在今后将有更广阔的发展空间。三、区域房地产市场分析1、城市规划以世界文化遗产都江堰为核心，以岷江和都江堰水系为脉络，依托青城山世界自然与文化遗产、北部山地自然保护区、国家森林公园、山丘特
11、色种植区，“顺水依山”，构成以成灌铁路为骨干，五纵七射骨架路网为纽带，中心城区为重点，青城山度假旅游片区、蒲阳高技术产业片区为示范，若干风情旅游小镇为特色，新型旅游村落为基础的“一体两翼、北山南田、四级布局、网络生长”的可持续和谐发展的城乡城镇空间体系。按照都江堰市主城区控制性详细规划大纲，都江堰市主城区被分为都江堰市大区（一环路以内片区）、都江堰市大区（天府大道片区）、都江堰市大区（蒲阳路片区）、都江堰市大区（都江堰大道片区）四大部分。都江堰本地居民的住房现状2、近期土地成交分析出让日期宗地位置净用地面积容积率建筑密度绿地率土地用途及年限起始价（万/亩）成交价（万/亩）竞得人2009-8-1
12、9幸福镇联盟村一、三组72.72亩不大于2.0不大于30%不小于35%住宅 70年商业 40年85万元/亩85万元/亩都江堰紫坪房产公司2009-7-29玉堂镇白玉村184.40亩不大于0.8不大于30%不小于38%住宅 70年商业 40年55万元/亩133万元/亩成都武海置业公司2009-7-29玉堂镇白玉村163.36亩不大于0.8不大于30%不小于38%住宅 70年商业 40年55万元/亩136万元/亩都江堰中信投资公司2009-7-29幸福镇民主村五、六组131.3亩不大于2.0不大于30%不小于30%住宅 70年70万元/亩145万元/亩成都张江实业发展公司2009-7-29灌口镇向阳坡1号20.01亩商业 70年130万元/亩205万元/亩成都张江实业发展公司注：以上大多数地块所处区位地段价值稍次于本项目。 近期成交土地的成交价普遍高于起拍价很多，溢价多在150%以上，其中中信地产拿下的玉堂镇白玉村163.36亩地块，其溢价已达到了247%，这一数据表明了开发商对都江堰楼市的信心。 从
