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1、亦庄市场调研报告 焦点房地产网 2008年02月23日16:52 焦点房地产网 中广信 宏观市场篇1 东南部市场总述36 亦庄区域市场研究39 亦庄区域房地产市场分析52 未来宏观趋势预判83 宏观市场篇 宏观市场篇1 一.2007年总体经济发展背景2 1.全国及北京的CPI指数分析2 2.北京市2001-2006年GDP统计分析3 3.北京市2001-2006年固定资产投资分析4 4.消费指数8 5.城乡居民收入10 二.北京房地产宏观市场背景分析11 1.总体情况11 2.北京市房地产市场运行情况分析13 三.国家宏观政策研究17 1.金融政策17 2.土地政策20 3.税收政策21 4
2、.外资政策22 四2007年房地产市场之二手房市场分析23 一.2007年总体经济发展背景 1.全国及北京的CPI指数分析 增长率比较（CPI指数） 在4月和九月出现两个低谷期，受宏观调控的影响CPI呈现出负增长。10月以后又回归稳步上涨的态势。 2.北京市2001-2006年GDP统计分析 北京近几年来国民经济保持两位数的高速发展， 2006年北京市实现全市国民生产总值7720.3亿元，比上年增长12%，连续第8年实现两位数增长。其中，第一产业增加值98亿元，增长0.6%；第二产业增加值2217.2亿元，增长12.6%；第三产业增加值5405.1亿元，增长11.9%，占地区生产总值的比重达到
3、70%。按常住人口计算，当年人均GDP达到49505元（折合6210美元），比上年增长8.8%。三次产业结构由上年的1.4：29.5：69.1变化为1.3：28.7：70。2007年上半年，北京市GDP为1910.3亿元，增速为15.4，位居全国第四位。 3.北京市2001-2006年固定资产投资分析 固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合指标。长久以来，固定资产投资一直是拉动北京市经济发展的重要因素。从2001年至2006年北京市固定资产投资的统计数字来看，近六年北京市固定资产投资额平均年增长率为16.1%。特别是在2
4、006年，全市固定资产投资突破3000亿元，达到3371.5亿元，同比增长19.3%，当年北京市固定资产投资额和GDP的比例达到54.3%。2007年1-11月，北京市全社会固定资产投资累计完成3213.6亿元，比上年同期增长19%，超过了近六年来的平均增长率16.1%。其中，城镇固定资产投资完成2981.6亿元，增长20.4%;农村投资完成232亿元，增长3.5%；城镇投资中，房地产开发投资完成1626.1亿元，增长19.4%。 分三次产业看，第一产业完成投资13.4亿元，增长13%；第二产业完成投资382.3亿元，增长27.7%，其中工业完成投资377.6亿元，增长28.7%；第三产业（含
5、房地产开发）完成投资2817.9亿元，增长18%。 3.1从增长动力来看，大项目建设对投资的支撑作用趋于明显 1-11月，除房地产开发投资外，计划总投资超过10亿元的项目共81个，共完成投资760.5亿元，比上年同期增长41.6%，占全社会完成投资（不含房地产开发投资）的比重为47.9%。 从新开工项目来看，今年计划总投资10亿元以上的新开工项目16个，共完成投资142.5亿元，对投资增长（不含房地产开发投资）的贡献率达到57.2%。新开工的16个大项目中，主要集中于交通运输业和公共设施管理业，两个行业共完成投资85.9亿元，占大项目完成投资的60.3%，对全社会完成投资（不含房地产开发投资）
6、增长的贡献率达到34.5%。 3.2从内部结构来看，呈现出“三快一不变” 的特点 ?基础设施建设增速较快。1-11月，北京市基础设施投资继续保持自2005年以来的快速增长态势，累计完成941.9亿元，同比增长38.5%。其中，能源投资完成147.5亿元，增长92.2%；公共服务业完成201.6亿元，增长14.3%；交通运输业完成479.4亿元，增长40.3%。 ?中央投资增速较快。今年以来，中央投资迅速增长，占全社会投资比重逐步上升。1-11月，中央单位完成投资571.9亿元，同比增长34.5%，占全社会投资比重为17.8%，同比上升2.1个百分点。从投向看，近一半中央投资投向基础设施建设。1
7、-11月，中央单位完成基础设施投资246.8亿元，同比增长55.7%，占总投资的43.2%，比地方高16.9个百分点，对基础设施投资增长的贡献率为33.6%。 ?工业投资呈现高增长态势。1-11月，北京市工业完成投资377.6亿元，比上年同期增长28.7%，增速高于全社会投资9.7个百分点，增幅比上月提高3.9个百分点，比上半年提高22.7个百分点，占全社会投资的比重为11.8%,同比上升0.9个百分点。从运行轨迹来看，今年以来，北京市工业投资呈现“低开高走”的态势。今年初，工业投资继续呈现自去年以来的低迷态势，完成投资同比下降28.3%；增速在经历了上半年的小幅波动后开始上扬，下半年以来呈现
8、出高增长态势。 ?房地产开发投资比重依然过半。今年以来，北京市房地产开发投资比重有所下降，但依然处于五成左右的高位。1-11月，北京市房地产开发投资占全社会投资的比重为50.6%，自2001年以来的房地产开发投资比重过半的格局没有改变。 奥运项目迎来竣工高峰。步入11月以来，奥运工程逐步进入收尾阶段。截止到12月3日，北京市已有26个奥运比赛场馆和34个独立训练场馆竣工；年底前还将竣工10个训练场馆。从完成投资来看，1-11月，奥运及相关设施建设完成投资122.9亿元，比上年同期增长6.8%，占全社会完成投资的3.8%。其中，奥运场馆建设完成41.3亿元，相关设施完成81.6亿元。 小结：未来
9、几年，北京市由固定资产投资带动经济发展的格局不会改变。随着城市发展水平的加速以及对经济发展前景的良好预期，本市固定资产投资从今年6月份开始保持较高增速运行。同时，受政府部门宏观调控政策的影响，未来北京市的固定资产投资将更加注重投资质量及产出效益，从而更好地带动北京市的经济发展。 4.消费指数 4.1社会消费品零售额迅速增长 今年11月份，北京市实现社会消费品零售额328亿元，零售额仅次于10月份，为历史单月销售第二高月，比上年同月增长16%，增幅比上月回落了0.5个百分点。 1-11月，全市累计实现社会消费品零售额3437亿元，已超过上年3275.2亿元的全年水平，与上年同期相比，增长15.3
10、%，扣除价格因素后，实际增长14.6%，高于上年同期2.1个百分点。 4.2居民消费价格上涨 11月份，北京市居民消费价格总水平比上年同月上涨5.3%，其中，食品价格上涨17.8%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨6.3%，服务项目价格上涨2.5%。 5.城乡居民收入 1-11月，城镇居民人均可支配收入20185元，比上年同期增长14%，扣除价格因素，实际增长11.5%。农村居民人均现金收入10132元，比上年同期增长11%。 小结：1-11月，全市经济继续保持平稳较快增长态势。工业生产增速略有放缓，投资增长稳定，消费品市场保持旺盛，城乡居民收入较快增长。但物价呈现继续上涨态势，其后续影
11、响需重点关注；基础设施建设增速较快，道路交通条件的改善方便了人们的日常出行，新的交通路线的开通同样也缓解了部分交通压力。北京经济整体的健康快速发展给各行业带来了新的发展机遇和挑战。 二.北京房地产宏观市场背景分析 1.总体情况 1.1房地产开发投资增幅回升 房地产开发投资增幅继续回升。自1-5月房地产开发投资增速降至今年以来最低点10.8%后，下半年一直保持较快的回升态势。1-11月，全市完成房地产开发投资1626.1亿元，比上年同期增长19.4%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。 1.2房地产市场供给继续收缩 1-11月，全市房地产开发企业完成土地开发面积230万平方米，比上年同期下降5
12、1%。商品住宅施工面积5646.9万平方米，下降3.3%，其中新开工面积1368.4万平方米，下降9.6%；竣工面积1252.4万平方米，下降5.3%；现房销售面积321.2万平方米，下降30.8%；期房销售面积1228.6万平方米，下降6%。11月末，商品住宅空置面积为387万平方米，比上年末减少107.1万平方米。 2.北京市房地产市场运行情况分析 2.1 2007-1-10月北京市房地产市场运行情况：房地产开发投资增速继续提高，新开工面积和销售面积降幅都趋缓。由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数继续高位运行。房地产开发投资增速呈回升走势。 2.11北京市房地产开发投资增幅较快回
13、升 1-10月，北京市完成房地产开发投资1419.1亿元，比去年同期增长18.2%,增幅同比提高2.5个百分点。继1-5月投资增速达到今年以来的最低点10.8%后，从下半年开始，投资增幅较快回升，1-10月比前三季度提高0.7个百分点（见图1）。房地产开发投资增速的较快回升与下半年以来新增项目投资额较大，以及两限房和保障性用房集中入市有关。仅10月份，完成投资额超过1亿元的新增项目有11个合计投资额达54.6亿元。 商品住宅投资增幅回升。1-10月，住宅完成投资714.4亿元，比去年同期增长17.2%，增速同比提高1个百分点。 2.12 商品房施工面积低速增长，新开工面积降幅趋缓。年初以来，北
14、京市商品房施工面积保持低速增长，截至10月底，达到9565.8万平方米，比去年同期增长4%。其中，本年新开工面积1856.4万平方米，下降14.2%，降幅比前三季度缩小6.5个百分点（见图2）。 2007年1-10月 在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，截至10月底，全市住宅施工面积为5407.8万平方米，其中，本年新开工面积1186.5万平方米，分别比去年同期下降5.2%和14.1%。 2.13商品房竣工面积持续增长。今年以来，北京市商品房竣工面积呈先增后缓趋势，上半年增速攀升为今年以来最高20.1%后逐渐趋缓，1-10月，商品房竣工面积达1551.9万平方米，比去年同期增长
15、8.3%，增幅比前三季度略提高0.8个百分点，但是仍比上半年降低11.8个百分点。其中，住宅竣工面积为1132.4万平方米，增长9.7%。 2007年1-10月 2.14商品房期房、现房销售面积降幅趋缓。1-10月，北京市商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势，现房销售394.6万平方米，期房销售1253.9万平方米，分别比去年同期下降26%和5.7%。与前三季度相比，降幅分别缩小4.6个和3.3个百分点。其中，住宅现房销售286.3万平方米，下降32.8%；住宅期房销售1062.5万平方米，下降10.3%。下降幅度分别比前三季度缩小4.6个和5.2个百分点。 2007年1-10月 2.15经济适用房住宅新开工面积增长较快。10月末，经济适用房住宅施工面积383万平方米，比去年同期下降24.5%，其中
