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1、 汕头2010年上半年市场报告一、 主要城市分析。1. 各大城市动态：北京：北京市统计局昨天公布的数据显示，5月份北京房屋销售价格环比下降0.1%，但是新建住宅销售价格环比上涨0.9%，其中，纯商品住宅环比上涨1%。北京楼市降价噱头繁多 成交量持续下滑。房产新政颁布两月有余，市场观望氛围日渐浓厚。北京房地产交易管理网昨日公布信息显示，六月份取得预售许可证的新盘多数出现“零成交”，最好成绩也不过16套，甚至不如最热时期一天的成交量。6月楼市惨淡成交，众多开发商一起打折降价，投资客撤离北京楼市纵观楼市百态，房价实质性下跌已成定局，6月份成为这一轮调控的拐点，7月初北京楼市有可能会迎来全面降价。上海
2、：上海楼市新盘打折风渐起 市场吸引力仍不大中房上海指数办公室的最新调查显示,5月份全市新建住房销售面积73.26万平方米,环比4月份下降了49.2%,创下了5年来同月度新低。另据搜房网的统计,6月7日至13日,全市剔除动迁房及配套商品房后的商品住宅成交面积仅为8.4万平方米,环比5月31日至6月6日又下跌了12%。一线城市哀鸿遍野，泡沫成分逐步消失，部分开发商或遭钱荒，上市地产公司加大融资力度，积极应对资金链危险期。广州楼市成交同比下滑73.6%广州：目前降价的开发商越来越多，促销的楼盘也越来越多，可成交却愈加惨淡这是广州楼市眼下面临的困局。端午假期第一天，广州一手住房成交27套，创下历史新低
3、。即便如此，27套的成交量，也没让人们感到诧异，楼市的低迷，似乎早已在意料之中。端午节的广州楼市，并不缺乏热闹，但成交却与闹哄哄的市场形成极大反差。广州市房地产官方网站的网签数据显示，假期三天全市网签共158套，和去年的1038套相比，大跌85%，其交易量甚至不如平时的周末。其中，在端午首日成交套数仅有27套，约为近期日均成交量的22%。相比成交情况来说，成交均价则依然维持在11000元/平方米左右。根据新浪乐居统计阳光家缘数据显示，世界杯开赛以来，6月11日到6月20日广州10天总成交969套，日均97套，同比下降73.6%(09年同一时间段总成交3677套，日均368套)。深圳：深圳万科带
4、头降价 开发商心理防线崩溃北京：四环以内、五环至六环继续上涨，分别达到每平方米34620元和每平方米14799元，四环至五环、六环以外均出现下降，尤其是四至五环期房均价为每平方米20749元，比1月至4月下降近千元。2. 价格及销量情况。深圳：6月21日，世联地产、中原地产以及中国指数研究院华南分院等多家机构同时发布的统计数据均显示，今年第24周（6月14日至20日）深圳一手住宅成交量价齐跌。其中成交量为369套，环比下降30.1%；成交均价每平方米14752.41元，环比跌幅为12.5%。上海：上周（6月14日-6月20日）商品住宅成交均价为17998元/平方米，环比前周下跌了7%，这不但是
5、4月中旬新政颁布以来全市成交均价的新低，也是今年以来均价第二低的一周。上周新增供应的楼盘全部都是外环以外的项目，报价大多低于1.5万元，不过这些低价位楼盘的推出却丝毫没有改变楼市的低迷状况。 广州：19日广州网签144套一手楼，成交均价为11550元/平方米，成交主力均为离市中心较远的北部区(县)增城、花都以及南部番禺区的楼盘。即便如此，人气趋旺、配套设施日益完善并有地铁、亚运城、火车南站、城市南拓等卖点的番禺区，成交均价超过15000元，与两个月前相比，价格未降微升，广州人传统印象中的郊区盘现今卖着两年前市中心楼价。3. 市场反应。A 一线市场受影响较大，成交量下滑明显，常规市场推广手段失效
6、。B 市场观望情绪浓烈，部分开发商楼价出现松动，降价潮开始涌动。C 银行房贷门槛的抬高，退贷率升高，退贷引发退房，新政影响日益加剧。D 二三线市场受不同程度影响，但价格趋于稳定。四月新政密集出台起，销量遭受挫折。二、 汕头市近期动态。1. 销售情况。套数：4月份出现销售下降。套数销售面积：环比下降7%。均价：环比下降5%。销售总额： 小结：近期汕头市场一定程度上受大市影响，成交有所下降，价格伴有小幅波动，总体趋于平稳。2. 新政策下汕头各开发商的危机及应对措施。A新盘或减少放量或延期开盘，规避政策。B在售楼盘采用打折，返现金，送礼品等方式作为优惠吸客手段。政策影响带来的楼市危机及应对措施F部分
7、开发商在图纸上做文章，提高得房率，有小部分产品性价比明显。C与中介机构合作，一方面堆高房价，一方面又紧缩房源，人为制造紧张。E房贷门槛提高，退贷引发退定，开发商应对措施，分期付款，更名等。D银行贷款期限渐至，资金链考验面临考验、开发商加大融资力度，以应付房产交易寒冬。三、 市区主要楼盘近况。1. 各区域楼盘分布一览区域项目推货量及项目情况主力户型均价（或价格区间）占地总建备注北区国瑞雅士园总货量312套面积范围90-159平方米5000-6200元/平方米20亩4万平米配套较为齐全，北区新兴生活圈。130-159三房和四房为主力户型君悦春江花园总量1000余套主力户型130-150平米3房和4
8、房41005800/平方米80亩12万平米稍微偏，但5分钟车程范围内，配套齐全。外建天华美地总量2600余套100-120平方米的三房，140平方米-170平方米的四房高层电梯：5680-7000/平方米215亩35万平米配套齐全，地段较成熟，项目整体规模较大多层4200起价。龙光龙都怡园未开盘尚未有价格25万平方米位置较偏，但升值潜力较大星海华庭总推货量1000套100125平米三房。5000/平方米39743.6平方米172万平方米嘉顿小镇2期未开盘户型范围67150平米，主力户型100-130平米。5000/平方米118亩27栋6至18层住宅，最大楼距达88米东区长平星湖豪景总推货100
9、0余套140-210平米，四房和五房。2户双梯。另有250平米复式6280-8200/平方米13万平方米未来东区新兴生活区黄金地段，海景，该区域地块稀缺，升值空间大。合信星湖城2250套50平米220平米 。主力户型3房120平三房，150平-170平四房，220平五房。56807200/平方米110亩33万平方米未来东区新兴生活区黄金地段，帝豪酒店对面，配套齐全，区域面貌佳。嘉华颐海御景总量约300套左右22亩56万平方米海景盘，地方虽小，但地处未来新兴区域。深房金叶岛小高层480套150230平米高层洋房，500600平米别墅。小高层7000-8500单栋别墅16000-20000元/平米
10、513亩34万平方米（含11万平小高层）岛长1515米，宽332米，岛最南端距离出海口约800米，地理位置得天独厚，是不可复制的珍稀江岛。中环凯悦华庭全部300-400套80160平米。4500/平方米22亩5.5万平方米106紧凑三房，130大三房为主力房型。泰安地产观澜豪庭全部372套60-175平方米。7000-820016亩5.2万平方米成熟区域，配套齐全，蝶式设计，汕头当地较为少见。外立面好看，但是户型实际使用率不高。90平左右的2房，150平左右的三房。海逸集团海逸汇景尚未开盘171242平，4房-6房。未开盘，2009年10月奠基，2011年交房26亩98万平米幢层酒店、幢层公寓
11、式酒店和幢层住宅，4000平米体育俱乐部。媒体预计6000-7000泰安地产锦绣江南全部931套尚未开盘，媒体预计6500-7000/平米25612.2平方米115250.5平方米5栋19层24层高层商住楼(其中第A、D幢为19层，第B、C、E幢为24层)，底层2层(局部1层)为商铺西区大洋红树湾目前在售900余套住宅面积约70-132平米之间，价格区间为2800-4200元之间300亩，一期占地面积87亩其中10栋为小高层洋房，分别为11层到15层，其他28栋多层楼房为6层。 金港广场目前在售953套用地面积33万平方米72万平方米共建筑32栋12-34层商住楼，计划建设有10.5万平方米的
12、绿化广场和公园。2. 热点区域销售价格。3. 未来市场预测。虽然目前主要城市房价下跌，城市土地交易及新开工面积亦呈现双降态势，但就长远来看，房价依然会上涨。原因有以下几点。A 我国物价连年上涨、土地成本、建筑成本等一系列的刚性成本日益升高，房价上涨和房价疯涨是两个概念，随着我国城市化进程的脚步，房价将稳步上涨，而国家的政策，是为了遏制不良投机炒房行为导致的房价疯涨，而非打压房价。 B 我国投资市场比较单调，经过历史检验，黄金，证劵市场的投资回报率虽然相对较高，但是稳定性无法与房产做比较，并且房产还有它的功能性所在，可住可租。未来选择买房的人还是很多，但是理性的人也会越来越多。房地产大热让整个中
13、国疯狂了好一阵子，在这里引用一句话：“上帝欲使人灭亡，必先使人疯狂。”新政策犹如一盆适时到来的冷水，让整个中国思考后面的道路该如何行走。这其实是一件好事。C 中国房地产在全国产业中的地位：我国当前的产业结构，决定了房地产作为一个龙头产业的重要性，众所周知，房地产的兴衰将波及27个行业，包括银行，土地交易，各类建材等，各种与地产有关的服务业等，政府所有的措施，无非是要让过高的房价实现软着陆，但是又不能把开发商逼疯逼垮（这个局面相信政府也不愿意看到）。另外目前我国的货币对外升值，但是对内却在迅速贬值，物价的飞涨接踵而至，所有东西都在涨，房价没有理由不涨，汕头的房价还有上升空间。D 在当今形势下，今年下半年新开工的项目会有所减少，土地交易会趋于理性。所以明年某些城市可能会出现供不应求的情况，而有些地方的房子会卖不出去，这看具体的城市情况而定。 金溢地产粤东事业部 姚晓东 2010-6-24
