某市体育公园建设项目可行性研究报告24526.doc

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1、*市体育公园建设项目可行性研究 报告 北京龙安华诚建筑设计有限公司北京龙安华诚建筑设计有限公司 *分公司分公司 二二一一年十一月年十一月 编制编制 *市体育公园项目市体育公园项目 可行性研究报告 项目名称：项目名称：*市体育公园项目 项目性质：项目性质：新建 项目建设地点：项目建设地点：*市炳三区 项目可行性研究承担单位：项目可行性研究承担单位：北京龙安华诚建筑设计有限公司 *分公司 资质证书编号：资质证书编号：A111000085 项目可行性研究总负责人：项目可行性研究总负责人：阳 霞 博士 参加编写人员：参加编写人员：刘无坚 陈朝俊 叶 飞 余雪东 饶 飞 龙腾松 吕禄顺 杨 娟 攀枝花市

2、体育公园项目可行性研究报告 1 目 录 1 1 总论总论2 2 1.1 项目概况 2 1.1.1 项目名称2 1.1.2 建设性质2 1.1.3 拟建地点2 1.1.4 建设内容及规模2 1.1.5 投资规模3 1.1.6 建设期3 1.1.7 资金方式与筹措渠道4 1.2 可行性研究报告编制的依据 4 1.3 研究范围与工作概况 5 1.3.1 研究范围5 1.3.2 工作概况5 1.4 项目开发主要技术经济指标 5 1.5 结论与建议 8 1.5.1 结论8 1.5.2 建议9 2 2 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措1111 2.1 投资估算依据 .11 2.2 投资估算 .11 2

3、.3 资金筹措 .17 3 3 财务和经济效益分析财务和经济效益分析1818 3.1 财务评价依据 .18 3.2 收入支出预测 .18 3.2.1 收入估算18 3.2.2 成本估算20 3.3 财务评价 .21 4 4 结论与建议结论与建议2929 4.1 结论 .29 4.2 建议 .30 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 2 1 1 总论总论 本可行性研究报告是在*市体育公园项目可行性研究报告基础 上和调整控规后，将调整控规后的接待中心地块炳 M11-C/2009 调整 为住宅用地。 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 *市体育公园项目 1.1.2

4、1.1.2 建设性质建设性质 新建 1.1.31.1.3 拟建地点拟建地点 *市炳三区 1.1.41.1.4 建设内容及规模建设内容及规模 （1）建设内容 本项目规划了该区域内炳 M11-C/2009、炳 M14-C/2009 和炳 M16-C/2009 三个地块。其中，炳 M11-C/2009 地块面积 2.76 公顷， 主要用作住宅开发；炳 M14-C/2009 地块面积 6.61 公顷，建设内容 主要包括羽毛球馆、网球馆、多功能场馆、地下及半地下车库、室 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 3 外篮球场、室外网球场、室外儿童戏水池、儿童运动场、沿街商业、 阳光房、多功能活动场地、其他运动

5、项目场地、人行天桥以及附属 设施等；炳 M16-C/2009 地块面积 0.48 公顷，主要用作住宅开发。 （2）建设规模 *市体育公园项目总用地面积约 9.85 公顷，总建筑面积 189088 M2。其中：炳 M11-C/2009 地块面积 2.76 公顷，规划建筑面 积 110400 M2。炳 M14-C/2009 地块面积 6.61 公顷，规划建筑面积 59490 M2，包括一个室内羽毛球馆，占地面积 4600M2，建筑面积 9200 M2；一个室内网球馆，占地面积 5000 M2，建筑面积 10000 M2，一个多功能体育场馆，占地面积 3000 M2，建筑面积 6000 M2； 商业

6、建筑占地面积 9125M2，建筑面积 34290 M2。另外还有包括 3 个 室外网球场、3 个室外篮球场、1 个室外儿童戏水池，占地面积 5510 M2。炳 M16-C/2009 地块面积 0.48 公顷，规划建筑面积 19198.00 M2，规划建筑占地面积 1253.00 M2。 1.1.51.1.5 投资规模投资规模 本项目投资规模为 50176.98 万元，暂未考虑投资者的融资成本。 1.1.61.1.6 建设期建设期 项目建设期 3 年。项目建设进度： 2010 年 12 月完成前期相关工作； 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 4 2011 年 5 月完成施工图设计工作； 201

7、1 年 8 月完成施工准备工作； 2011 年 9 月至 2013 年 10 月完成施工工作； 2013 年 11 月完成竣工验收工作。 1.1.71.1.7 资金方式与筹措渠道资金方式与筹措渠道 本项目拟通过招商引资方式筹集资金。 1.21.2 可行性研究报告编制的依据可行性研究报告编制的依据 （1）关于编制项目可行性研究报告的委托书 （2）*市土地利用总体规划 （3）*市城市总体规划 （4）*市政府“研究加快推进*体育公园项目建设有关问题 的会议纪要” （5）*市城市总体规划 （6）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与 参数（第三版） （7）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南

8、 （8） 体育法 （9） 全民健身计划纲要 （10） 全民健身条例 （11） 四川省全民健身条例 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 5 （12）项目单位提供的与本项目有关的资料、数据 （13）现场勘查所得的资料和数据 （14）国家其他有关规范、标准等 1.31.3 研究范围与工作概况研究范围与工作概况 1.3.11.3.1 研究范围研究范围 本项目可行性研究范围包括：项目建设的背景及必要性、项目 市场分析、项目选址及建设条件、建设规模及方案、节能、环保、 消防与安全、项目管理、投资估算、资金筹措、项目的财务评价等。 1.3.21.3.2 工作概况工作概况 受东区政府委托，我公司依据国家和地方

9、有关体育公园项目的 法规和政策对项目实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘， 查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建 设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了 系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制 工作。 1.41.4 项目开发主要技术经济指标项目开发主要技术经济指标 表 1-1 炳 M11-C/2009 地块综合经济技术指标表 序号指标名称单位数量备 注 一用地面积 m227600 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 6 二建筑面积 m2110400 三建筑占地面积 m2 四建筑密度 %30 五容积率 m24.0 六绿地率 %3

10、0 七最高建筑高度米 八停车位：个 552 表 1-2 炳 M14-C/2009 地块分项经济技术指标表 序号指标名称单位数量备 注 一用地面积 m266100 二建筑面积 m259490 1 体育场馆 m225200 羽毛球场 26 片，网球场 5 片（室内） 2 商业 m234290 三建筑占地面积 m2 1 体育场馆 m212600 2 商业 m29125 3 室外活动场地 m25510 4 个室外篮球场，4 个室 外网球场 三建筑密度 %33 四容积率 m20.90 五绿地率 %30 六停车位：个 300 七最多建筑层数层 4 表 1-3 炳 M16-C/2009 地块综合经济技术指标

11、表 序号指标名称单位数量备 注 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 7 一用地面积 m24800 二建筑面积 m219198 三建筑占地面积 m21253 四建筑密度 %27 五容积率 m24.0 六绿地率 %35.00 七停车位：个 100 八最高建筑高度米 表 1-4 主要经济数据及评价指标 序号名称单位数据 一投资万元50176.98 （一）运动休闲区万元10241.98 建安工程费万元7151.32 室外工程费万元1912.80 工程建设其他费万元419.20 预备费万元758.67 （二）住宅一万元28168.74 建安工程费万元22835.84 室外工程费万元988.38 工程建设

12、其他费万元2257.94 预备费万元2086.57 （三）住宅二万元4864.66 建安工程费万元3855.95 室外工程费万元133.60 工程建设其他费万元514.76 预备费万元360.35 （四）商铺万元6901.60 建安工程费万元5462.40 室外工程费万元210.88 工程建设其他费万元 717.09 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 8 预备费万元 511.23 二财务数据（不考虑土地出让金） （一）运动休闲区 投资回收期年 - 投资利润率% - 投资利税率% - （二）住宅一 投资回收期年1.66 投资利润率% 58.93 投资利税率% 75.21 （三）住宅二 投资回收

13、期年 1.87 投资利润率% 52.63 投资利税率% 76.84 （四）商铺 投资回收期年 1.21 投资利润率% 234.31 投资利税率% 319.09 （五）综合 投资回收期年 1.80 投资利润率% 57.52 投资利税率% 68.90 1.51.5 结论与建议结论与建议 1.5.11.5.1 结论结论 通过对该项目经营收入支出测算可以看出： （1）项目总投资约 5 亿元，按照本方案一般估计，业主实质需 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 9 要的投资约 1 亿元（不含土地出让金） 。住宅部分销售后的纯利润为 1.96 亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为 1.62 亿元，合计 3.58

14、 亿 元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余 2.56 亿元（未考虑土地出 让金和融资成本） 。 （2）本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。但面临 着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影 响方案盈利性的重要因素。 （3）本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为 287 万 元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出 发，公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定 运行，运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施 运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过 17000M2为 宜，以保证公益设施的可持续运行。若按此思路，则全

15、部设施建完 后，假定租金为 30 元/月.M2，有 17290 M2的商铺可用于出租，年正 常商铺租金收益大致为 620 万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约 为 330 万，在此情况下，按一般投资者能够接受的回收期（7 年左 右）计算，土地出让金大约为 136 万元/亩。 1.5.21.5.2 建议建议 （1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约 17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临 着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 10 重的市场需求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的 运行亏损难

16、以得到有效保证。 （2）从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一（M11-C/2009 为接待中心）在 M11-C/2009 地块设置了游泳池，对外开放场所较大， 而本方案调整为住宅后，整个 M11-C/2009 地块封闭，市民休闲娱乐 场所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。 （3）如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项 目实施的时间上可能会有较长的延迟。 综上所述，本方案在经济上具有一定的可行性，能给本项目带 来较大的收益。当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异 化的风险和市场需求不足的风险。相比之下，方案一更适合追求长 期收益的资金投资方向，更能满足*市体育公园的公益性质，因此 建议采纳方案一（M11-C/2009 为接待中心） ，不推荐使用本方案。 但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问 题，本方案将具有较大的可行性。 攀枝花市体育公园项目可行性研究报告 11 2 2 投资估算与资金筹措投资估算