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1、 杭政储出号地块办公商业金融用房项目申请报告房地产开发公司二九年四月目录第一章 申报单位及项目概况1第二章 建设背景与相关政策符合性分析6第三章 市场分析及规模定位12第四章 节能方案分析20第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析23第六章 建设方案27第七章 环境和生态影响分析38第八章 人力资源配置和项目实施进度42一、组织机构42二、人力资源配置42三、人员招聘和培训42四、实施进度计划44第九章 投资估算及资金筹措46一、估算依据和说明46二、投资估算47三、流动资金估算48四、总投资估算48五、资金筹措与使用48第十章 经济影响分析49一、经济合理性分析49二、区域经济影响分析51
2、三、行业影响分析52第十一章 社会影响分析54一、社会影响效果分析54二、社会适应性分析54三、社会风险及对策分析55附表1 利润与利润分配表附表2 总成本费用估算表附表3 项目投资现金流量表附件1：杭政储出号土地出让合同附件2：杭政储出土地开发补偿协议附件3：企业营业执照、组织机构代码证件附件4：房产公司批准证书附件5：裴戈塞斯私人有限公司(PAGESUS PTE LTD)投资决定附件6：房产公司企业章程附件7：房产公司验资报告附件8：裴戈塞斯私人有限公司(PAGESUS PTE LTD)企业证明附件9：裴戈塞斯私人有限公司(PAGESUS PTE LTD)银行证明附件10：环评批复意见附件
3、11：杭政储出（2007）56号地块建设项目选址意见书附件12：杭府纪要2008162号附件13：杭土资籍简复（2008）22号附件14：杭土资籍简复（2008）114号58第一章 申报单位及项目概况一、申报单位概况杭政储出地块（）位于规划钱江新城核心位置，东至香樟街，南至富春路，西至新业路，北至民心路。处于杭州市正在兴起的钱江新城核心位置，毗邻未来的杭州市政中心，以及已经建成的杭州大剧院和国际会议中心，由杭州市国土局于2007年9月14日至2007年10月19日期间公开挂牌出让，房产公司（杭州）有限公司（现已更名为“房产公司”）竞得该地块的土地使用权。E-02地块具体由E-02-1、2、3、
4、4四块子地块组成。该地块的建设项目“杭州房产公司广场”，是集商业用房、写字楼、商务酒店、公寓式酒店为一体的都市综合体项目。本项目申请报告所涉及的是该地块中的地地块，包括写字楼、商务酒店、商业用房、公寓式酒店。本项目建设单位为房产公司，其前身为2007年9月成立的房产公司（杭州）有限公司，并于2008年10月经投资方裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUS PTE. LTD）决议，变更公司名称、经营范围、注册资金和投资总额后即为目前的“房产公司。投资方裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUS PET. LTD） 系由新加坡房产公司置地中国控股私人有限公司（下称“房产公司置地”）在新加坡注册成立的一家独资
5、子公司。房产公司置地是东南亚市值最高的房地产公司新加坡嘉德置地集团负责对华投资的子公司。嘉德置地集团是东南亚市值最高的房地产公司之一，总部设在新加坡。它的房产、服务公寓以及房地产金融服务核心业务集中在多个快速增长城市，地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，业务遍布20多个国家110多个城市。房产公司置地自1994年进入中国以来，致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。房产公司置地拥有一批能将国际理念和本地经验相结合的专业团队，通过整合其在房地产各领域的综合优势，积极参与中国的房地产建设。房产公司置地凭借其雄厚的资金实力和房地产开发经营、物业管理方面的技术、经验，在中国
6、已成功开发了多个商用项目，包括上海的商用项目包括百腾大厦、上海房产公司广场和新茂大厦；北京的房产公司大厦，中环世贸广场和在建的房产公司广场，成都在建的房产公司广场等，宁波在建的房产公司广场，住宅项目包括在上海市的新家坡、新加坡美树馆、菊园、江临天下、汇豪天下、曼克顿豪庭、莱诗邸、天山河畔花园、西郊林荫湖畔、柏丽华庭；北京的上元、卓锦万代、皇城77、华玺、品元和广州的天河新作，宁波的汇豪天下等，总建筑面积超过140万平方米。此外，集团在北京、成都、天津等地均有商用房产项目上的投资开发，至今在中国的总投资已超过200亿元。房产公司置地对杭州房地产市场的发展前景充满信心，在取得本项目之前，房产公司置
7、地在2006年5月通过公开挂牌出让的形式竞得杭政储出【2006】2号地块，开发了房产公司置地在杭州的第一个项目“房产公司视界轩”，该项目现已经成为杭州城北板块的标志性领导楼盘，为城北居住品质的提高和生活氛围的提升做出了直接的积极贡献。房产公司置地深耕杭州的公司发展战略明确而坚定，作为国际知名的开发商，房产公司置地对“杭州房产公司广场”项目充满了信心，将集合20多年综合商业项目的运作经验为杭州再添一个高品质、具有城市标志性的综合性项目。二、项目概况项目建设单位：房产公司法定地址：杭州市江干区秋涛北路76号1020室 投资方：裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUS PTE. LTD）经营期限：二十年
8、，自2007年9月19日至2027年9月18日出资方式：公司现有注册资本9984万美元，本次拟增资4995万美元，由投资方以美元现汇出资。建设地点：地地块地地块建设内容和规模：地地块，占地面积12553平方米，地上建筑面积约为112977平方米项目总投资：4995万美元，折合人民币为34139万元。投资总额由股东裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUS PTE. LTD）以注册资金形式出资100%， 即为美金4995万美元。三、编制依据和内容（一）编制依据1、国务院关于投资体制改革的决定（国发200420号）2、外商投资项目核准暂行管理办法（2004年国家发展改革委令第21号）3、外商投资产业指导
9、目录（2007年修订）（国家发展和改革委员会、商务部令第57号）4、国家发展改革委办公厅关于改进和完善企业投资项目核准程序有关规定的通知（发改办投资20051463号）5、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知（发改投资20071169号）6、国家发展改革委关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）的通知（发改环资200721号）7、国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）8、浙江省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要9、浙江省企业投资项目核准和备案暂行办法（浙政办发200573号）10、关于印发的通知（浙发改外资20
10、0527号）（二）编制内容根据国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知、浙江省企业投资项目核准和备案暂行办法等要求进行编制。主要包括申报单位及项目概况、项目与相关规划产业政策等的关系、项目市场分析和规模定位、项目建设方案、投资估算及资金筹措、人力资源配置和项目实施进度以及环境和生态影响、资源开发和综合利用、节能方案、建设用地、征地拆迁及移民安置、经济社会影响分析等内容。四、主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号名 称单位指 标备注1用地面积平方米125532建筑面积平方米1129773建筑密度40%4容积率95绿地率15%6项目开发投资万元34,139折合4995万美元第二章
11、 建设背景与相关政策符合性分析一、项目建设的背景（一）杭州市已成为中国大陆投资环境最佳的城市之一杭州自古便以优美的环境著称于世，被意大利著名旅行家马可波罗盛赞为“世界上最美丽华贵之城”。近年来，杭州市致力于打造蓝天、碧水、绿色、清静的国际花园城市和生态城市，并以优美的居住环境、良好的社会治安和完善的生活设施，被联合国授予人居环境改善国际最高奖项联合国人居奖。在城市居住环境不断改善的同时，杭州市经济迅猛发展，产业基础不断增强，政策法规逐步健全，创业服务体系日臻完善，城市投资环境不断优化。根据中国社会科学院公布的2008年中国城市竞争力报告，杭州城市竞争力在内地城市中排名第六位。杭州市还连续5年蝉
12、联福布斯“中国大陆最佳商业城市”排行榜榜首，被世界银行评为中国投资环境最佳城市第一名，连续被国内权威媒体评为“中国最具幸福感城市”。优良的发展环境不仅使杭州集聚东方通讯、UT斯达康、娃哈哈、阿里巴巴、新中大、吉利集团、苏泊尔集团、康恩贝集团等省内外大企业总部，更吸引了诺基亚、摩托罗拉、日本精工、亚洲光学、华为3COM等国外知名企业在杭州设立研发中心。杭州已成为中国最具发展活力和投资环境最佳的城市之一。（二）钱江新城建设引领杭州由“西湖时代”跨入“钱塘江时代”在世纪之交，为适应“构筑大都市、建设新天堂”的需要，杭州市委、市政府提出杭州城市“城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展”及“东动、西静、
13、南新、北秀、中兴”的发展战略，提出在钱塘江北岸的城市地理中心位置建设杭州市城市新中心钱江新城。钱江新城的建设将使杭州城市格局由“三面云山一面城”演变为“一江春水穿城过”，引领杭州由围绕西湖建设发展的“西湖时代”跨入以钱塘江为依托，跨江、沿江发展的“钱塘江时代”。根据规划，钱江新城总占地面积约达15.8平方公里，将成为杭州市乃至浙江省的中央商务区，高层次的第三产业区和城市经济可持续发展新的增长点，成为体现时代特征、杭州风格、钱江特色，并具有高文化品位和高科技内涵的沿江园林新城，将有力带动杭州整个城市建设中心的转移，形成未来杭州大都市的“心脏”。 其中，钱江新城核心区块被定位为长江三角洲南翼区域中
14、心城市的中央商务区，是杭州未来政治、经济、文化新中心，具有行政、商务、金融贸易、信息会展、文化旅游、居住等六大功能，占地面积4平方公里, 将成为杭州现代化大都市形象的标志。（三）房产公司置地进军钱江新城杭州市优良的投资环境和钱江新城良好的发展前景，吸引众多国内多知名企业参与钱江新城建设。目前，投资钱江新城的企业已达43家，在建企业总部和商业大楼33幢，总建筑面积达300多万平方米，并吸引大量高端综合物业落户新城。本项目作为“杭州房产公司广场”项目的重要组成部分，集商务酒店、写字楼、公寓式酒店、商业用房于一体，对于完善钱江新城中央商务区功能、集聚新城商气与人气、进一步带动新城开发建设将产生积极作用。项目建成后将吸引国内外知名企业进驻办公，酒店管理集团进行管理。项目计划在2008下半年开工，在2013年下半年完工。这是继上海、北京、成都房产公司后，房产公司置地着手在国内打造的第四个“房产公司广场”项目。建成后将成为钱江新城及杭州市的新标志性建筑，将促进钱江新城的CBD商务氛围的形成。二、发展规划、产业政策和行业准入分析（一）相关发展规划分析房地产业是我国各级政府在“十一五”时期重点发展的服务业之一。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确指出，要适应居民消费结构升级趋势，继续发展房地产业等主要面向消费者的服务业。浙江
