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1、前期介入服务方案前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节，需要在纷繁琐碎的事务中理清头绪，了解、熟悉并参与整体物业的接管验收工作，详尽登记造册存档，为将来的物业服务工作开个好头，夯下坚实的基础。我们将提供全面的前期介入服务，并从物业管理角度在项目规划、设计、施工、验收等阶段提供合理化建议，为今后开展物业服务工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操阶段做好充分的准备工作。前期介入工作内容主要以下七个方面的内容：v 规划设计期间的介入服务v 工程施工期间的介入服务v 设施设备调试期间的配合工作v 物业竣工验收及物业接管验收期间的服务内容v 成品保护管理方案v 入伙管理方案v 二次装修管理
2、方案一、规划设计期间的介入服务安排各专业人员对项目及所在区域进行实地考察，通过研读、消化、理解项目公司提供的初步规划、方案设计、项目模型、全套施工图纸等资料，了解项目的规划意图和设计内容。u 考查整体工程进度，协助项目公司各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案；u 建筑设计（地下、地面、标准层、屋面）是否满足物业服务的需求；u 设备机房的环境、通风是否满足要求；u 根据清洁管理经验及物业规划要求，提出垃圾房的位置建议；u 管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，布局等建议；u 在不增加项目开发成本的情况下，为配合国际环保理念的推行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（
3、房）等提出建议；u 对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议，并依据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解，结合项目本身的市场定位，为项目公司提供质量价格比最优的品牌与型号建议，以供参考选择；u 从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议；u 根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等)，提出纠正及修改建议；u 协助审查园林绿化设计图纸，选择因地制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议；u 从安全管理、员工生活、社区文化活动的开展需要等方面提出修改建议；u 根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序；
4、u 对建筑外墙的选材和设计提供专业建议，以方便外墙清洗，使之保持长久的美观；u 对配套设施的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配及经营模式等提供咨询和建议。u 物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等；u 公共部分装修材料的选用；u 协助项目公司对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格；u 在满足消防规范的前提下，提供最新的设备技术或施工方法；u 协助项目公司选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商；u 从业主使用的私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施等；u 从智能化的角度，提出专业建议；u 在建筑给水
5、与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议；u 根据项目增设的配套设施，从节能和环保的角度，提出建议；u 解答项目公司关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本。二、工程施工期间的介入服务工程施工中，工程前期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。 u 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；u 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；u 关注有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；u 提供机电安装及能源分配的有关专
6、业技术管理意见；u 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；u 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；u 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；u 关注工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联络会议和项目工程师定期碰面会等）；u 关注前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；u 提出遗漏工程项目的建议；u 对项目公建配套设施、设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后业主的需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。三、设施设备调试期间的配合工作u 在设施设备调试期，配合项目公司监督各专业设备安装和
7、调试工作，确保工程质量。u 对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预埋等；u 参与机电设备的测试检查，建立调试档案；u 及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报项目公司。四、物业竣工验收及接管验收期间的服务内容u 工程竣工验收参与建筑质量主管部门组织的工程竣工验收工作，协助项目公司了解、发现施工质量问题，并做好验收记录，属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助，并报项目公司。协助项目公司组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由项目公司
8、责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。在项目公司需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助项目公司进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定。u 物业的验收程序 职责：l 项目公司负责指定主管人员，各职能部门负责人及专业的工程技术人员组成验收小组。l 验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。l 验收小组对物业进行分项验收，主要验收供电系统、给排水系统、土建工程、装饰工程、消防系统、防盗对讲系统、弱电系统、园林绿化。 工作程序l 验收的准备。l 验收小组根据开发商提供的竣工图纸，按设计及施
9、工要求编制验收计划、验收标准。l 验收的实施验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。l 在预验收过程中，检查出未达到验收标准的设施、设备，提出书面整改报告返回项目公司，由项目公司督促施工单位进行整改。l 对在验收中未达到验收要求的设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。l 楼宇的实物验收，应注意：对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。 设备的实物验收，要做到符合以下几点l 图纸设计与设备的规格型号数量符合。l 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。l 设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符
10、合，检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。l 对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。l 移交档案、资料验收：根据验收计划提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。l 办理正式物业验收移交手续，将全部档案资料存盘，物业管理公司正式接管。 接管验收应检索提交的资料1）产权资料l 项目批准文件l 用地批准文件2）技术资料l 竣工图一包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；l 地质勘察报告；l 工程合同及开、竣工报告；l 工程预决算；l 图纸会审记录；l 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事
11、故处理记 录)；l 隐蔽工程验收签证；l 沉降观察记录；l 竣工验收证明书；l 钢材、水泥等主要材料的质量保证书:l 新材料、构配件的鉴定合格证书；l 水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；l 砂浆、混凝土试块试压报告；l 供水的试压报告。 物业档案资料移交在正式实施物业管理之前,项目公司应向管理公司移交关于物业的各类资料:1）综合资料l 项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计 划批准文件l 建设许可证、工程建筑报建(表)l 工程招、投、定标书l 上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件征地批文、协议书(合同书)、红线图l 初步设计方案、设计鉴定审批文件l 施
12、工合同、施工许可证、施工执照(复印件)、开工报告、施工放线图表记录l 单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书l 工程勘测资料:地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料l 竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书l 工程决算书、三算表l 消防设施验收合格证2）土建资料l 主体隐蔽工程验收记录l 图纸会审和设计修改变更及联系单l 事故处理记录l 建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录l 原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、构件试验报告3）给排水、消防资料l 开、竣工报告及中间交工验收证明
13、书l 图纸会审及设计修改变更通知l 事故处理及探伤记录l 隐蔽工程验收记录l 材料构件出厂证明及材料代换审批单l 管线标高、位置、坡度、测量记录l 试水、闭水试压试验记录l 设备调试记录l 管线清洗、通水、消毒记录4）电气资料l 开、竣工报告及中间交工验收证明书l 图纸会审及设计变更通知l 事故处理及探伤记录l 隐蔽工程验收记录l 防雷电阻接地实测记录l 引下线焊接记录l 材料构件出厂证明及材料代替换审批单l 绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录l 动力、通讯、有线电视资料5）施工图竣工图l 总平面布置图(包括综合系统图)l 建筑施(竣)工图l 结构施(竣)工图l 给排水、消防施(竣)工图l 电
14、气施竣工图l 智能化系统施(竣)工图l 通讯施(竣)工图l 液化（煤）气施(竣)工图6）声像资料l 建筑前后的现状、侧、立面照片l 内外景观照片l 建筑小品l 工程奠基、开、竣工典礼,重要领导人或知名人士视察、剪彩、 题词照片、录音、录像l 工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像l 其它7）物业接收工程项目的验收依据l 所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准包括国家,行业和地方的,较为完备的规范、标准是：工程建设标准规范分类汇编;l 前期施工合同(协议)制定的标准,要求;l 所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸,设计变更单; l 所有的设备、材料等的技术说明书,安装使用说明
15、书, 设备、制品和主要材料等的清单、合格证等;l 隐蔽工程验收记录和中间试验记录；l 工程质量事故处理记录；l 前期施工阶段竣工验收报表(包括政府部门和监理公司出具的);分项、分部、单位工程质量检验评定记录；l 设备试压、试运行合格报告等.8）物业工程验收流程表各机电分包土建分包总 包制定验收表格及竣工图纸机电顾问项目公司建筑顾问进行验收项目公司监理公司物业管理公司总 包按照验收表及图纸验收，并将遗漏工程记录完成验收后，由各专业签收安 排 培 训由物业管理公司接管各设备系统注：验收文件要求（必须带有中文）1. 有关政府部门消防及设备合格使用说明2. 竣工图纸；3. 设备清单；4. 验收设备表及技术说明书
