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1、墨色临江购物广场项目设计报告房地产投资分析课程设计报告目 录1项目概况31.1宗地现状31.2项目背景31.3项目建设规模及建设内容41.4宗地建设条件41.5经济技术指标42市场分析预测52.1总体社会经济状况52.2市场需求52.3市场供应52.4项目经意范围及规模53项目选址 53.1项目地址及环境因素53.2地块拆迁安置64规化设计方案64.1规划要求64.2规化设计方案65市政建设条件75.1道路条件75.2交通条件75.3市政管线85.4综合评述86工程建设实施计划96.1闽侯县规划96.2施工进度总体规划96.3施工进度安排97投资估算.107.1数据来源107.2投资估算结果1
2、47.3资金使用及筹措表148经济评价 168.1收入估算168.2利润估算178.3清偿能力分析189风险分析.209.1敏感性分析209.2临界点分析2110综合评价.2210.1社会效益2210.2环境效益2210.3经济效益221项目概况1.1项目名称、性质、开发方式 墨色临江购物广场为一幢多层建筑，沿用福州近几年越来越流行“artdeco”的建筑风格，其初步定位为：集休闲、娱乐、健身、图书、购物、餐饮等为一体的中高端美式休闲购物中心（Shoppingmall）。墨色临江购物广场是万旭房地产开发有限公司独家开发。依托大学城独特地理优势，虽以商业盈利为目的，却又不失深厚的文化历史底蕴。1
3、.2项目背景 1.2.1地段优势 本项目地处大学城的黄金地段，商业基础好，气氛较浓；项目临江而建，并向整个大学城辐射。1.2.2交通便利: 项目位于浦上大道，西邻乌龙江南大道、三福高速，南邻湾边大桥，交通方便，满足项目商业的可达性要求；1.2.3规模优势: 项目总建面达到X万多平方米，包含了休闲、娱乐、健身、图书、购物、餐饮等为一体的中高端美式休闲购物中心（Shoppingmall）类型，商业面积X万平米，具有规模优势，其规划设计在周边单一的临街商业形态中独树一帜，独占鳌头；1.2.4未来发展前景: 等到福州地铁开通；届时将带来巨大的人流量，加上大学生群体与常住人员及白领阶层，这势必是个巨大的
4、市场，而且将有众多知名品牌入驻，进一步带来人气，提升商业价值与注入文化附加值。该项目是万旭房地产开发有限公司开发的商业项目之一，其地块位于大学城 ，地处黄金地块， 凭借其对购物广场的专业化管理，专业化的经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。目前该项目取得了土地使用权证书，建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证和建设工程开工许可证。1.3地理位置和现状该项目位于福州大学城南侧，乌龙江西侧，交通方便程度良好北邻，浦上大道，西邻乌龙江南大道、三福高速，南邻湾边大桥。最为重要的是处于地铁出入口处，一旦线路开通，势必带来巨大地人流量。1.4项目建设规模及建设内容按照规划局下达的规划条件要求，该
5、项目占地面积31553，总建筑面积94650，绿化率30%，墨色临江购物广场位于闽侯县上街镇，处于大学城的黄金地段。建筑面积94650m，计划投资万元，地下一层，地上四层。地上四层为综合性的购物商场。具体布局如下：负一层 超市1层商场 室外步行街2层娱乐场所 影院3层图书馆 咖啡厅 茶吧4层餐饮 1.5经济技术指标用款计划表项 目金额（万元）123土地费用1515100%前期工程费1090100%基础设施建设费503100%建筑安装工程费1201310%33%57%公共配套设施建设费63%33%4%开发间接费管理费用45333%33%33%销售费用141917%50%32%开发期税费35194
6、1%33%26%其他费用55%33%12%不可预见费45333%33%33%2市场分析预测2.1总体社会经济状况2.1.1 城镇居民收入分析 全县各级各部门在县委、县政府正确领导下，积极实施“推动闽侯科学发展新跨越，建设幸福和谐新市区”的战略，凝心聚力，服务全局，攻坚克难，积极进取，全县经济运行总体走势稳中有升，呈现持续、协调、有序的发展态势。其中，全部工业总产值436.68亿元，增长17.9%，其中规模以上工业总产值371.93亿元，增长19.2%。财政总收入（含基金）72.48亿元，增长23.5%,财政总收入（不含基金）39.43亿元，增长17.7%，其中地方财政收入24.12亿元，增长3
7、0.7%，地方财政税性收入17.26亿元，增长13.8%。全社会固定资产投资242.73亿元，增长40.6%。社会消费品零售总额66.01亿元，增长22%。内资到资59.55亿元，增长14.6%。实际利用外资7670万美元，增长13.1%。合同外资6870万美元，下降70.3%。进口（1-7月）27661万美元，下降0.1%。出口（1-7月）64675万美元，增长26.4%。城镇居民人均可支配收入20235元，增长14.4%。2.1.2大学生生活费用分析随着社会的进步，大学生作为一个消费群体，其物质消费与精神消费有了很大的变化，针对大学城大学生的调查显示，75%的学生生活费集中在1000-15
8、00元，800-1000元的占百分十，1500-2000的占百分之十二，800元以下及2000元以上的相对较少。2.1.3白领阶层及流动人员白领阶层是相对较高端的消费群体，追求高品质的生活，其生活水平与消费能力较强。由于收入较高，新白领在生活方面可说是游刃有余，比如不少人拥有私家车、自己的房子等等。由于地铁还未开通，所以现阶段流动人员的人流量较少，但将会成为未来的一主力消费群，其收入很难统计。2.2市场需求分析2.2.1目标市场定位墨色临江购物广场选择的目标市场客户群为大学城学生，常住居民，及周边各办公楼的白领阶层与流动人口。其中大学生是主要目标客户。2.2.2购买动机1求实动机：表现为追求商
9、品使用价值，注重商品的内在质量和效用，讲究实用实惠和使用方便，不过分强调外观、花色、款式等2求美动机：表现为追求商品的欣赏或艺术价值，即注重商品的造型、色彩、包装装璜等外在美，讲究对人体的美化作用和对环境的装饰作用。3求新动机：表现为追求商品的时尚和新颖，不大计较商品的价格。4求名动机：表现为追求名牌产品，注重产品的牌号、产地及其声誉，舍得花时间和精力选购。5求廉动机：表现为追求廉价商品，喜欢选购折价、优惠价、处理价商品，不大计较产品外观质量，如花色、款式及包装等随着大学城各高校的扩大招生政策，大学城的人口不断增加，大学城配套设施的不断完善，常住人口直线上升，对各种日常生活用品及各类消费品的需
10、求与日俱增，市场潜力巨大。2.3市场供应 福州大学城的综合性商超业相对匮乏，仅有博士后购物广场一家综合商场为消费者提供购物，其他均为小型商场和服装店等，不够规模也不够档次，这就给墨色临江购物广场的建设提供了有利的时机，再加上政府的大力支持，将会给墨色临江购物广场带来很大的发展空间，使其成为大学城的又一大型购物商场，提高档次、提高服务，为广大消费者服务。再者，墨色临江准确定位大学生这一特殊消费群体，也会给其带来巨大市场。2.4项目经营范畴及规模拥有庞大的规模，高度丰富的商品内容，多元化的商业服务；它是消费方式的最前沿：集文化、娱乐、休闲、餐饮于一体，真正实现了涵盖所有消费层面的一站式购物，使购物
11、真正成为一种享受。这一定位的主要特征：（1）墨色临江购物广场集物质文明之大全，她的吸引力首先是琳琅满目的商品。平时看不见的、想不到的东西应有尽有。（2）附属的各项配套功能齐全。如美食城、电影院、书屋、咖啡屋等是必备的。 也就是说，去墨色临江购物广场实质上是一种体验性生活，是商业、娱乐等各个产业的复合体。购物只是其冰山一角，而体验其多元化功能、多样化乐趣才是消费者最重要的内容。（3）从人性的角度来看，墨色临江购物广场所倡导的生活方式，除了购物，它所提供的娱乐休闲等一站式服务是吸引人们无限时逗留的主要原因。它销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，却象征着进入一种主流社会，以其多样性性、普及性进入大
12、学生的消费范畴，是一片专属大学生的空间。因此，墨色临江购物广场实际上引领了一种商业文化、商业时尚。 3项目选址3.1项目地址及环境条件该项目为商业购物广场，项目位于福州大学城南侧，乌龙江西侧，交通方便程度良好北邻，浦上大道，西邻乌龙江南大道、三福高速，南邻湾边大桥。项目临近商务中心和居住小区人流大客源丰富区位优势明显。自然水景与人工水景相结合是广场的突出特色，结合建筑功能设置不同主题的水景、喷泉、雕塑等，并在活动场地内设置休闲及康乐设施。项目东临乌龙江，视野开阔，景色宜人，夏季凉风习习，清爽舒适，沿岸设置亲水平台及栈道室外餐厅、水吧等，三层设大型临江长廊结合图书馆、咖啡厅、茶吧，使水岸形态丰富
13、多样并可更好的满足客户的亲水愿望。使项目集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化为一体。3.2地块现状及拆迁安置地块现已完成拆迁安置等工作，已具备“七通一平”的建设条件。根据给定的条件。该项目取得了土地使用权证书，建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证和建设工程开工许可证。4规化设计方案4.1规划要求4.1.1以建造具有现代先进水平的优质城市购物广场为目的，满足人们生休闲购物条件的舒适性、安全性、生态性、人文性要求。4.1.2合理组织绿化、交通体系、完善室外步行街设计和楼宇分布，使整个广场具有良好的空间布局形态。 吸取各项目好的广场规划特点，创造有特色的能满足休闲购物需要的环境功能。4.2规化设计方案经保定市规划局批准审定，墨色临江购物广场占地31553，总建筑面积94650，容积率3。绿化率30%。广场以商铺出租为主，出租1/3，出售1/6,自营1/64.2.1
