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1、限购令：古已有之-国学教育论文限购令：古已有之 李开周 先说西汉的限购政策。 西汉建国后不久，大约在汉高祖刘邦的老婆吕雉吕太后当政的时候，朝廷颁布了如下规定： “欲益买宅，不比其宅，勿许。”（二年律令户律） 这条规定的意思是说，你想买房，可以，但有一个条件：你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。 比方说，小明、小强和小红仨人是街坊，小明挨着小强住，小强挨着小红住，在小明和小红当中隔着一个小强。那么好，小明可以买小强的房子，小强也可以买小红的房子，但小明却不能买小红的房子，因为他和她“不比其宅”，政府禁止这种非紧邻的居民进行不动产交易。 要问当时为什么会出台这样奇怪的限购政策，解释起来是很复杂的，
2、这里概括地给出这么两条原因： 一、西汉初年土地私有化还不明显，居民的宅基由政府统一划分、统一分配，一户家庭只给一块宅基，就像后来我们建国后农村土改那样平均分配，集体主义和理想化的色彩很浓厚。为了维持这个状态，政府不希望再出现土地兼并，不希望部分居民坐拥多处宅基而另一部分居民却身无立锥之地。所以政府一方面限制出售：“受田宅，予人若卖宅，不得更受。”（二年律令户律）凡是国家分给你的房子或宅基，你可以卖掉，但是卖掉之后就不能再申请分配了；另一方面限制购买，“不比其宅，勿许。”事实上，一人想买房而刚好其邻居又想卖房的概率是不会很高的，因为这个缘故，西汉初年的住房交易也非常少见。 二、西汉登记人口和房产
3、，用的是很原始的“手实”加“举发”手段。家里有多少人，住多大面积的房子，你自己报，这叫“手实”。万一你为了少交人头税和财产税，少报人口和房子怎么办？不怕，政府鼓励邻居检举揭发，揭发属实，抓你坐牢，没收你的家产，一半家产充公，一半家产用来赏给检举揭发你的邻居，以资奖励，这叫“举发”。邻居们想举发，必须知道你家的底细，如果你经常搬家，邻居是很难清楚你家底细的，所以为了方便邻居们“举发”，政府必须把每一户居民都尽可能固定到一个地方长期定居。限制你只能购买紧邻的房子，等于是把你和你的家庭固定到了一处，这样一来，政府便于管理。 西汉初年搞过一次大规模的分房分地。怎么分？按爵位。您知道，秦汉两朝，上至官员
4、，下至百姓，大多数成年男子都有爵位。爵位越高，其家庭分到的宅基就越大。比方说，您是“彻侯”（第一等爵位），朝廷就会分给您将近三百亩的一个大地块，这块地不是让您种庄稼的，是让您盖房子的，随便盖，可以盖成一个小城堡；而如果您是“士伍”（最低等爵位），朝廷分给您的宅基地就只有长宽各三十步的一个标准地块。西汉的“步”是个固定的长度单位，一“步”是1.43米，30步即43米，长宽各43米，那就是1849个平方。现在谁家能有这么大一块地盖房子，铁定是中产了，可在汉朝，这是最小的宅基单位，因为那时候刚建国，人多地少，算算人口密度，比现在的澳大利亚都地广人稀。 进入唐朝，政策又变了。这期间，出台了一种持续了一
5、千多年的限购政策，我用八个字来总结，叫做“求田问舍，先问亲邻”。什么意思呢？就是买地皮也好，买房子也好，不光要经过原业主的同意，还必须经过原业主邻居和族人的首肯，否则，不管你付给原业主多少钱，签订的合同多么完美，在法律上都是不被承认的。 唐朝的规定是这样的：“天下诸郡，应有田宅产业，先已亲邻买卖。”（唐会要卷85） 五代十国的规定：“如有典卖庄宅，准例房亲邻人合得承当。若是亲邻不要，及著价不及，方得别处商量，和合交易。”（全唐文卷996所载后周广顺二年律令）卖房的时候，先问四邻和族人是否想买，如果他们不愿，或者出的价太低，你才能卖给其他人。 宋朝的规定：“应典、卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要
6、，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。”（宋刑统卷13）比五代十国时还要细致，还明确了征求意见的顺序：先问族人，后问四邻。 元朝的规定：“前去立账，遍问亲邻，愿与不愿执买，得便与人成交。”（至元二年晋江县务给付麻合抹卖花园公据，收录于中国历代契约会编考释）光口头上征求亲邻同意无效，还得立一张“问账”，让族人和邻居在上面挨个签字，大伙都同意你卖房了，你才能出售。 明朝的规定跟元朝相同，这里不赘述。 事实上，一直到清朝，甚至到了民国，“求田问舍，先问亲邻”的规矩还在局部地区持续，因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不鲜，解放前夕，还有人在买房之前，先在
7、报纸上刊登启事，让原业主的族人和四邻直接跟购房人联系，如有意见赶紧提，别等成交之后再找后账（参见1946年11月1日杭州正报第一版国立浙江大学置产征询）。 到这时候，大伙的问题应该来了：买卖房屋，只要买主卖主两厢情愿就足够了，干吗还得经过卖方族人和邻居的同意呢？其实概括来讲，原因无非两条： 一、为了保护宗族财产不流失。古代中国从来不存在明晰的完全属于私人的物权，一切不动产在法律和道德两种层面都是既属于个人又属于族人的，尤其祖辈遗留的房屋，如果未经叔伯兄弟的同意就拿来出售，极可能会引起持久的甚至大规模的同族争斗，即使是出于维护基层稳定的目的，地方政府也必须要求“求田问舍，先问亲邻”。 二、跟西汉
8、时一样，为了便于亲邻检举，进而便于政府控制每一户居民。这样，统计人口也好，征收赋税也好，勘破案件也好，都变得很容易。 从元朝开始，还出现了一种有趣的购房政策：不许当官的买房。 严格讲，不是禁止所有官员买房，而是禁止蒙古官员在原南宋统治区域如江苏、浙江、福建等地买房（参见元刻本大元圣政国朝典章卷19禁官吏买房屋）。为什么做出这种规定呢？还是两条原因： 一、蒙古人灭了金国、西夏、大理和南宋，从前朝那里继承了许多国有房产。在灭国的过程中，死在他们铁蹄下的平民也不少，那些平民的房子也因为无人看管而收归国有。这样在元朝初年，政府手里就握有大量公房，可以随心所欲地分给中央干部和地方干部，作为他们的办公楼或
9、者家属院。换句话说，大多数蒙古官员都能分到房子，没必要再去购买。 二、南宋刚刚灭亡那会儿，一批蒙古人跑到江南做了领导，这些领导素质极低，嫌分到的公房太小，出去借住或购买民房。借住民房的不仅强拿强要，而且强奸杀人；购买民房的也很蛮横，譬如一套房市价十万，他们只给五千，甚至一分钱不给，弄一张假合同，逼着原业主签字画押，那房子就成他的了（参见至正直集卷2宋末豪民）。他们这样做，激起了极大民愤，各地义军纷纷起兵抗元。为了抚慰江南、化解民怨，元世祖忽必烈颁布了禁止蒙古官员在江南购置产业的严令。 到了明清两代，不许官员买房的政策进一步扩大化，朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。 明朝的规定是这样的： “凡有
10、司官吏，不得于见任处所置买田宅。违者笞五十，解任，田宅入官。”（明代律例汇编万历问刑条例任所置买田宅） 清朝的规定更厉害： “旗员历任外省，有在任所置产者，勒限责令，变价回旗。如有隐匿不报，查出财产入官，地方官失察，照例议处。”（乾隆实录卷8）不光限制官员购房，还限制旗人购房，凡旗人去外地工作，胆敢在工作所在地买房，其所买房产由朝廷强制拍卖，拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房，当地官员也有责任向朝廷举报，如不举报，一旦查出，跟着买房的旗人一起受处分。 明清两代为何会禁止官员在工作所在地买房呢？ 原因其实很简单：官员受贿的形式多种多样，唯独无偿或者低价受赠不动产难以查清，既然难查清，干脆就不让他们在工作所在地地拥有房产。不管是谁，只要在任职地买了房，就默认他是贪污，就摘他的乌纱帽，打他的屁股，没收他的房子。
