《濠头仓库改建081121b》由会员分享，可在线阅读，更多相关《濠头仓库改建081121b（15页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、濠头仓库改建项目概念策划书（简）一、 现状分析濠头仓库始建于1985年，现有六栋库房，每栋五层，总建筑面积41367平方米，目前主要以仓储租赁业务为主。1. 优势分析 区位优势：位于厦门岛的中心城区，交通非常便利，地块东西两侧均有车行出入口，地块东、南、西三面都有公交车站，西面紧接海沧桥头中心花园，南面、北面有大片居民居住区，且附近无大型购物场所，建筑的商业价值潜力巨大。 濠头仓库外观及主路口现状 濠头仓库地块西侧车行道 濠头仓库地块西侧人行道 濠头仓库西侧桥头花园 环境优势：六栋库房远离居民区，相对独立的一个环境空间。每栋楼的间距宽敞，停车空间十分充足。 产权单一明晰：六栋库房基本属于单一产
2、权人，不存在产权纠纷等问题。 经营业态容易控制：由于产权单一，濠头仓库在转变使用功能时，就能够进行整体的业态规划。 区政府会大力支持：物业充分利用，改善城市形象又带来了税源。2. 劣势分析海沧大桥的引桥虽然没有占用濠头仓库的红线，但是，濠头仓库的顶部空间几乎都被引桥凌空包围。由此也带来以下几个问题： 噪音污染：海沧大桥的每日车流量非常大，车流噪音整日环绕在濠头仓库的上空。 尾气污染：汽车尾气基本属于下沉气体，濠头仓库成为海沧大桥引桥汽车尾气的汇聚地。 安全隐患：引桥上面行使的车辆对于围绕其中的濠头仓库会带来一定的交通安全隐患。 外观影响：海沧大桥引桥象一道“紧箍咒”环绕在濠头仓库上空，既影响了
3、濠头仓库整体外观，也影响到了仓库今后功能改变时的业态选择；当然在包装推广时我们可将此不足往“聚宝盆”方向引导。3土地使用期限内价值的挖掘：由于该仓储用地使用期限为1990年5月至2040年5月止，尚余32年，目前仓储收益又极为有限，因此该物业价值有时间有条件充分挖掘。土地使用期限满后，按照地块所处位置，此地块有可能变为城市绿地。二、 政策解读2007年7月30日，厦门市规划局专门出台了关于工业用地土地用途变更和工业建筑使用功能转变的审批管理办法（试行），明确了工业建筑变更建筑使用功能及土地用途的相关政策和审批程序。管理办法的出台，使得濠头仓库使用功能变更问题成为可能，也有法可依。但是，管理办法
4、同时又具体划定了两块政策实施区，分别为：政策一区：北至兴湖路，南至南山路，西至疏港路，东至福厦路。政策二区：北至湖里大道，南至薛岭山、虎头山，西至机场路，东至县黄路。政策区范围之外的工业建筑，如果要转变使用功能，则需要经市土地管理委员会审查批准。此外，管理办法鼓励工业用地土地用途变更和工业建筑使用功能转变朝着第三产业、营运中心、旅游业、会展业、现代农业、高新技术产业等方向发展；利用现有建筑进行改造及外立面装修，不得翻建、扩建，不得改变结构，不得拆除重建。管理办法试行阶段只批准工业建筑改为办公写字楼，今后再视情况研究能否改为商业、酒店。对照政策，濠头仓库其它条件基本都满足，最大的问题是它不属于管
5、理办法所划定的两块政策区范围之内。那么，濠头仓库改变使用功能还需要个案上报，并经市土地管理委员会审查批准。此外，功能变为商业性质以及具体的建筑设计方案也需要得到相关部门的批准。三、 改建建议1. 业态选择分析 厦门市商品专业市场概况：厦门现有的商品专业市场有：电子城、百脑汇（电子、IT产品）、SM中博手机城、建材城（吉家家世界、东方家园）、古玩城（白鹭洲）、石材城（同安区洪塘镇）、浦南食品批发市场、布料批发市场（古龙商城）、海峡小商品批发市场（湖光路、福津大街交叉口）、中埔水果、水产品批发市场、滨北汽车市场、旧货市场等。与本项目存在业态竞争的只有夏商集团旗下的海峡小商品批发市场。该批发市场占地
6、16000平方米，总建筑面积30000平方米，是厦门目前规模最大、业态最集中的现代小商品批发市场。夏商物产有限公司对该市场的店面“只租不售”，所有店面统一规划、统一招商、统一管理。该市场的租金并不高，一般每平方米只有50元左右。海峡小商品批发市场包括六个批发交易区：精品饰品区、小百货区、针织品区、箱包皮具区、玩具文具区、服装鞋帽区，汇集和经营饰品、精品、工艺礼品、玩具、办公文具用品、针织品、日用百货、皮具箱包、家居用品、鞋帽服饰等数万种小商品。 厦门海峡小商品批发市场（图一） 厦门海峡小商品批发市场（图二）由于该市场位置较偏，业态过杂，且商品档次不高，包装推广不力，经营不是很旺，很多厦门市民都
7、不知其所在，对我们的品牌服装批发市场冲击不大。 鉴于濠头仓库存在的噪音、尾气等问题，显然不适合改建为高档的写字楼或者酒店、会所、之类。所以，无法照搬北京798艺术区或者上海新天地的经营模式。 发展古玩城。据了解，在厦门的吕岭路凯悦丽池厦门裕泰房地产公司正在建设一个8000平方米古玩市场，厦门古玩市场容量并不大，两个古玩市场同业竞争的结果就是谁也做不大。另外，古玩市场消化不了濠头仓库40000平方米的场地，只能占用一小部分，而剩余部分又难以满足其它产业的进入，即使进入，也将导致濠头仓库最终可能变成一个“四不象”。此外，古玩城也是一个相对高端的人群，这里的环境条件并不适合。 发展低端产业。例如餐饮
8、大排挡等，同样也不妥当。因为它不能实现濠头仓库价值挖掘的最大化，大材小用，价值浪费。2. 发展定位 结合濠头仓库位置、特点以及厦门市商品专业市场种类和分布情况，濠头仓库转变使用功能的发展方向应该是：建设成为“品牌服装鞋帽批发市场暨台湾商品批发中心”，逐步辐射泉州、漳州等闽南周边地区，最终成为一个区域性商品流通的中心。这主要是基于以下几个有利因素： 厦门市政府正在规划把文化艺术中心周边地带打造为一个新的商业经济圈。濠头仓库距离体育路不过几分钟的路程，濠头仓库改建为“品牌服装鞋帽批发市场暨台湾商品批发中心”与政府的规划正不谋而合，而且具有独特的优势。 从厦门本市的商业布局来看，并没有这样一个适合大
9、众消费的“品牌服装的批发市场”，而且厦门市也有众多的品牌服饰生产厂家，也需要这样一个平台。 从闽南三角区域来看，漳州、龙岩没有成规模的服装之类的批发市场；泉州的晋江、石狮有众多的服装鞋帽生产厂家，但是泉州石狮服装批发市场较为分散,遍布整个城市，加之城市区位因素影响，难以形成区域中心的市场效应。厦门作为福建省的龙头、海峡西岸经济发展区的中心城市，有着非常便利的港口、铁路、航空等交通条件和区位优势。在厦门建设“品牌服装的批发市场”，就有可能吸引厦门、石狮、晋江乃至浙江、广东的服装、鞋帽生产厂家入驻，成为厦、漳、泉闽南金三角乃至辐射江西等周边省份的一个品牌服装集散市场。 厦门虽然有大蹬对台小额商品贸
10、易中心，但是由于位置较偏、人气不够一直没有做旺起来。濠头仓库除了品牌服装批发还包括台湾商品批发，这一方面是充分发挥厦门的对台区位优势；另一方面，还可以充分吸引每年来厦的数百万旅游客群。3.商业运营模式：采用B2B(商户对商户)和B2C（商户对散户）结合的运营模式。建立起一个集交易、电子资讯平台、服务、仓储功能为一体的物流集散中心，同时配置银行、工商、税务、物流配送、餐饮、休闲、儿童娱乐等服务设施。由简单的租赁管理向专业现代化全面运营管理发展，由自有产权、自我经营、自我管理的物业形式向所有权、经营权、管理权分离的现代管理形式转化。4.规划设计 根据上述的发展定位，濠头仓库在改建时，需要重新规划设
11、计的内容包括以下一些部分：六栋库房整体封闭，建筑之间加盖钢结构玻璃顶盖，除可规避噪音、尾气污染外，还可遮风避雨，方便购物，用较少的投入打造一个类似SM、世贸商城室内空间的适宜大众消费的品牌服装鞋帽购物天堂。 厦门SM城市广场外景 厦门SM城市广场内景建筑立面：除LOGO位置和必须进行的外墙处理外，其余外墙面用广告覆盖，屋顶增设大LED大广告牌，渲染商业气氛。由于靠近厦门高崎机场飞机降落主航道，第五立面也可布置大型文字灯光广告，进行品牌推广。这样一方面可减少投入，另一方面又可强化商业氛围，增加广告收入。楼梯：增加人梯、室外自动扶梯、货梯。联廊：将六栋建筑用廊桥连接，方便客户选购和逛街。 停车场：
12、布置对外（顾客）和对内（商家）两个停车场。 绿化及室外工程：进行适度的景观绿化，改善购物环境，但中庭作为人行主轴要留足空间布置SP活动、模特走秀、流动木屋和展销订货活动空间，充分挖掘商业价值，聚集人气。 中央空调及通风系统 安全监控及自动喷淋系统 儿童活动空间、餐饮及休闲场所：方便购物的顾客消费，延长购物时间。 公共厕所四、 投入产出分析1. 投资估算改造费用：略补交地价：略2. 收益估算租金收益：按每月每平方米租金30元算，在满租的情况下，一年的租金收入为：41367*30*12=14892120元=1489万元，当然，达到满租需要两三年的培育期。广告收益：略五、 国内同类项目成功案例濠头仓
13、库改建为“品牌服装鞋帽批发市场暨台湾商品批发中心”，不仅经营空间巨大，而且经济效益也非常显著。在国内，类似项目非常多，而且都取得了巨大的成功，成为区域性或者全国性的商品流通中心。【广州白马服装批发市场】白马商贸大厦是广州市大型室内服装交易市场，位于紧邻广州火车站的站南路，建筑面积45000平方米，共8层，有5层商场，2层写字楼，1层地下停车场。目前已成为华南最大的服装商品集散地。 在大厦内经营的业户有2000多户，既有广州、汕头、惠州、深圳、东莞、佛山、珠海、顺德、番禺等地的三资企业，也有香港、澳门、台湾的厂商。汇聚了全省以及国内主要地区的服装品牌,辐射力影响全国各地及东南亚、南亚、中东、东非
14、、东欧。 广州白马服装批发市场外景 广州白马服装批发市场内景【武汉汉正街】成立于1979年，凭其优越的地理优势，发挥着引南接北，承东启西的流通功能，成为中国中部地区最大的小商品集散地。在汉正街经营的商户大部份是中小型的私营企业，经销产品包括服装、饰品、玩具、小五金、拉链及其他服装配件、室内用品、家电、鞋类、工艺品、化妆品等28大类商品。不过，除了部服装是来自蔡甸、汉川等周边县市以，其余商品均来自全国其他地区。产品档次以低档为主，但也有一些企业创品牌，走中档路线。整个汉正街市场营业面积共2.56平方公里，个体经营商户已发展到13,00户，商铺租金每平方平每月40元至200元不等。 武汉汉正街外景
15、【北京秀水街】成立于1980年，一开始只是零零落落的几家商铺，散落在一片使馆和外交公寓中间，当时附近住户不多，消费市场未被看好。2005年后来经过改建、扩建。建筑面积28000平方米，有着1500个摊位，能为商户遮风挡雨。款式新潮的商品，独特的地理位置，“讨价还价”的运营模式，多种“方言”的交流。目前，它已是海外游客争相前往观摩购物的“民间贸易中心”，甚至有经济学家称之为“用改革开放的剪刀裁剪出来的21世纪的清明上河图”。 “登长城、游故宫、吃烤鸭、逛秀水”，北京秀水街，与长城、故宫、烤鸭这些“北京象征”一起，成为很多海内外游客到北京旅游的一个地标。不管怎样，秀水已经奠定了不可替代的地位，它是品牌、时尚、多样文化的汇合。从品牌服装、工艺品、珍珠丝绸、古玩等中国特色产品，到北京烤鸭店、西式咖啡厅及快餐厅及便利的超级市场，一应俱全，这就是北京的“秀水街”。
