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1、试论房地产开发项目管理内容摘要：通过对我国房地产开发过程中存在问题的分析，揭示房地产开发项目管理水平还处于起步阶段，有待于不断改进和完善。为了迎接21世纪我国经济飞速增长的挑战，我们应加强对房地产项目管理的学习和研究，把项目管理作为一种先进的、高效的管理模式积极地运用于房地产开发。随着科技进步和生活水平的提高，我国需要开发许多大型和巨型的工业、商业建筑，这些工程项目技术复杂、规模宏大、消耗资源巨大，一旦因项目管理失误，所造成的损失是不可估量的，于是对项目管理提出了更高的要求，迫使人们深入地学习房地产开发项目管理知识，并把这种先进的、高效的管理模式积极地运用于实践。房地产开发项目管理是以高效率地
2、实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等：对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开；房地产开发项目组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现；房地产开发项目的协调管理，其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行；房地产开发项目的控制管理，其意义是
3、有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。房地产产业链很长，包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理。一般情况下，可以将房地产开发划分为准备、建设和经营三个阶段。前期的准备阶段，主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续；工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到客户可以住用程度的过程；房地产经营，是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期投资收益的行为。在本文中，就房地产开发三阶段中存在的问题，谈谈自己的一些看法。一、严格控制房地产设计阶段成本，这是决定房地产项目管理是否成功的第一步。许多消费者在购房中，都会
4、发现绿化面积不达标、配套设施跟不上，房屋构造不合理，整体造型不美观等问题；开发商又会遭遇设计频繁变更，导致工程造价难以控制。这些问题的存在都与项目设计直接相关联，设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好劣直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。如何有效的控制
5、项目设计阶段成本，应从以下几个方面着手：1、大力推行设计招标，择优选择设计单位。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型以及使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。2、开展限额设计，有效控制造价。积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢
6、策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。对那个专业或那一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。3、采用合
7、同措施，有效控制造价。针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。 二、在房地产项目建设过程中，贯彻房地产开发项目管理，才可能严格控制房产质量，杜绝豆腐渣工程。建筑产品不同于其它产品，影响产品质量的因素相对较少同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生不同程度的影响。房地产质量事故不断，媒体有大量的事实
8、报道：桥梁无故坍塌，数名行人受伤；教室墙体倒塌，造成学生伤亡；房屋入住后，墙面长出霉毛，房产质量事故造成了无以计数的财产损失，并且严重危及了广大人民群众的生命安全。房地产开发企业要想持续、长久、健康发展，必须重视建设项目整个生命周期的项目管理，以保证产品的品质，时刻维护自身的声誉。建设部第号令城市房地产开发管理暂行办法第十七条中明确规定了房地产开发项目质量承担的责任主体：房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。建设部新近出台关于加强住宅工程质量管理的若干意见，又再次强调了该条款，并对开发企业的房屋工程质量进行了严格的规定，要求开发企业在房屋销售合同中要明确因为房屋工程质量而发生退房和保修
9、的具体内容，以及保修赔偿方式等相关条款。如果保修期内发生工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题，而暂时无法落实责任的，开发企业也要先行解决，待质量问题原因查明后由责任方承担相关费用。开发企业作为项目建设的源头，责无旁贷，应加强重视，投入足够的人力和精力，确保项目建设的质量。努力提升项目管理力度，不断完善建筑产品质量应从以下几点考虑：1、照相关规定签订房地产建筑安装工程承包合同。在实践中，建筑安装工程承包合同是多种多样的，按照不同的标准可划分为不同的种类。 按计价方式的不同可划分为以下三种：固定总价合同、固定单价合同、成本加酬金合同；按合同所包括的工程范围以及承包关
10、系的不同，可划分为：总包合同、直接分包合同、独立单项合同；按是否包料可分为：包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同。 列入国家计划内的重点建筑安装工程，必须按照国家规定的基本建设程序和国家批准的投资计划签顶合同。其它建筑工程，可由发承包双方协商签订合同。 建筑安装工程承包合同一般应包括以下条款：a工程的名称和地点，工程的范围和内容；b双方的一般性义务；c合同文件的管理；d材料、设备的供应及进场期限；e开工、竣工时间及施工进度；f转包与分包；g工程质量，竣工验收与保修；h工程价款，应付方式和时间； i工程监理事项；j风险与保险；k合同的变更和终止；l违约责任和纠纷处理。建筑安装工程合同的
11、具体内容还需依据建筑安装工程承包合同条例确定。2、贯彻房地产开发项目施工管理制度。建筑施工是指包括房屋建筑、土木工程、设备安装、管线铺设等内容的生产活动。建筑施工是房地产开发的一项实质性工作，它是将设计物化并借以实现开发建设单位开发经营意图的关键环节，其速度和质量往往对开发效益产生至关重要的影响。我国对施工企业实行资质管理制度。经资质审批合格的由审批部门发给建筑施工资质等级证书。非等级施工单位的资质条件和业务范围，由省、自治区、直辖市建设行政主管部门或其授权的部门审定。施工企业必须按照资质等级证书规定的范围从事施工活动，不得越级承揽工程。非等级施工单位主要从事工程分包和提供劳务。我国对开发建设
12、项目开工实行施工许可制度。建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续。建设工程开工必须具备下列条件：设计图纸供应已落实；征地拆迁手续已完成；施工单位已确定；资金，物资和为施工服务的市政公用设施已落实；其它应具备的条件已具备。对具备上述条件的建设单位，建设行政主管部门向其颁发建筑施工许可证，建设单位应在两个月内组织施工单位开工。因故未能开工的，建设单位应在期满前及时向发证机关说明理由，并申请延期。未按时开工又不申请延期的，施工许可证失效。未取得施工许可证或施工许可证失效的开发建设单位不得不擅自开工。我国对建设施工本身实行现场管理制度，施工
13、单位应当编制建设项目施工组织设计。施工组织设计，按照施工单位的隶属关系及工程性质、规模、技术繁简程度实行分级审批。施工单位应严格按施工组织设计进行现场施工，不得擅自修改施工组织设计。如需要变更、修改、应由原批准机关批准。3、房地产开发项目的质量监督及竣工验收制度应落实到位。建设工程质量监督是指监督部门代表政府对工程建设实施质量的监督和认证，是偏重于工程的分部分项或整体完成竣工后的监督，是政府运用行政手段，保证工程质量的重要措施，它与开发建设单位或其委托的工程监理公司对开发项目的工程质量实施的监督不是同一范畴。全国范围内的建设和工程质量监督由建设部负责，各省、直辖市、自治区范围内的质量监督，由省
14、、直辖市、自治区建设行政主管部门负责；各县、市建设行政主管部门，负责本地区建筑工程质量监督工作，以上建筑工程质量监督工作，在业务上还要接受技术监督部门的指导，市、县建设行政主管部门还可委托有关单位（包括工程监理单位）对建筑工程质量进行监督。凡未经建设工程质量监督部门验收合格的工程，一律不得交付使用或出售，同时，建设工程质量监督部门还有权对违反质量法律规范的单位和个人给予处罚和处理。建设工程竣工验收是指建设工程经过施工和设备安装后，达到该项目设计文件的规定要求，具备了使用条件后，由政府主管部门牵头组织有关单位对工程质量进行检查，验收，并向施工单位和建设单位颁发竣工验收合格有效证件的活动。建设工程
15、的竣工验收，中小型项目要组织竣工验收工作组，主要由建设单位、设计单位、施工单位或使用单位的代表组成，并按隶属关系由项目所在地省、市主管部门牵头，组织质量监督部门，城市规划主管部门，给排水、园林绿化、电力、通讯等基础设施主管部门，组成竣工验收委员会进行。经竣工验收合格，由牵头部门签发建设工程竣工验收合格证建设工程方可交付使用或租售。经验收不合格者，承建单位应当采取相应的补救措施，如返工重建、补修等，然后再进行综合验收。凡未经验收或验收不合格的建设工程，一律不得交付使用或租售。三、房地产经营过程不容忽视项目管理。许多的房地产开发公司往往忽视房地产经营过程中的项目管理工作，这是非常不理智的。房地产项
16、目开发不仅要严抓质量，还要考虑如何销售、出租，如何做好售后服务工作，使投资收益实现最大化，保证经济效益和社会效益的双丰收。1、在项目管理实施过程中，处处为客户着想，作到以客户为中心，提供全方位服务。开发公司在与不同的业主签顶合同时，应主动与业主多多沟通，根据业主的需求提供相应的服务，当好参谋。业主确定的装修图纸经承接该项目设计的设计院认可后，组织施工，减少了工作量，节约了投资，节省了装修时间。个性化的项目建设可以减少房产空置率，规避房地产投资风险。业主们的好评，给开发公司带来了良好的信誉基础的同时，也为开发公司取得了良好的经济效益奠定了基础。2、开发公司要慎重选择销售公司。项目管理过程中，须借助许多外部力量，开发公司的很多工作交给了专业公司操作完成，机构可以说是很精简的，但不是说由专业公司去完成，开发公司就可以不闻不问，只求谋利而不监督其过程。现在很多的
