《优化要素配置推动业态转型》由会员分享，可在线阅读，更多相关《优化要素配置推动业态转型（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、优化要素配置 推动业态转型开发区加快区域现代服务业发展研究历经3年翘首以待，英特宜家荟聚云林无锡购物中心于6月27日盛大开业，短短半个多月的时间里，吸引了各方关注的目光，可谓赚足了人气、商气、财气。在当前严峻的宏观经济形势和激烈的市场竞争下，英特宜家为什么这么火？新形势下，开发区如何顺时应势，进一步加快现代服务业发展，助推锡东商圈加速崛起，已成为一个亟待思考的现实问题。一、英特宜家运营现状英特宜家无锡购物中心是瑞典英特宜家集团在中国开设的首家区域型大型购物中心，占地面积356.8亩，总建筑面积22.3万平方米，拥有5000个停车泊位，可租赁面积10.3万平方米，可租赁铺位354个。购物中心采取
2、依托宜家的独特商业运作模式，引入了包括欧尚超市、苏宁电器、金逸影院以及各类来自国际和国内服装品牌零售、餐饮和咖啡馆、休闲与运动服务等商家入驻。目前，已签约铺位249个、已开业铺位209个、正在装修铺位40个，剩余铺位也将在年底前全部出租。据统计，开业前三天，客流量达到了25万人次，成为无锡地区购物中心开业的人气之最。开业半个月以来，平时单日客流量为2.63万人次，周末单日客流量达7万人次。二、英特宜家崛起背后英特宜家无锡购物中心红火开业的背后，主要得益于六大发展优势：（一）优越的区位条件。开发区地处中国经济国际化程度最高、经济发展速度最快、发展前景最为看好的长江三角洲中心腹地，无锡东大门，境内
3、公路、铁路、航空、水运交通发达。在英特宜家周边，就汇集了沪宁高速公路、锡张高速公路、京沪高铁、地铁2号线等交通干线，得天独厚的区位条件，为英特宜家的快速发展提供了广阔空间。（二）传统的商业氛围。上世纪九十年代末，依托沪宁高速公路道口优势，开发区率先引进了无锡首家仓储式外资大型超市德国麦德龙，在锡城商界掀起了不小的波澜。此后的几年里，英国百安居、法国迪卡侬、瑞典宜家家居、中国红星美凯龙等先后扎堆进驻，形成了名闻沪宁线上的“道口经济”现象，这也为英特宜家的红火开业打下了坚实基础。（三）独特的商业模式。英特宜家本身是一个独立的购物中心的投资开发公司，英特宜家与宜家是战略合作伙伴，宜家既是投资者也是很
4、重要的旗舰商户，两者相结合，共同去拓展业务，起到了互相促进作用。英特宜家荟聚云林无锡购物中心以“家具+购物中心”的捆绑式商业模式，所有店铺均采用“只租不售”模式，所有店铺都由英特宜家自主经营，以较好地超出一般购物中心的零售商家组合，不仅能从组合数量的宽度、深度和丰富完整度上做到应有尽有，而且已将目前市场上的快时尚类次主力店、知名餐饮商户“一网打尽”，和国内现有的购物中心相比简直就是一座“荟聚”之城。业内人士表示，宜家从单纯的家居零售迈向综合性的商业地产，也为中国购物中心发展模式提供了新的思考空间。（四）亲民的经营理念。英特宜家与宜家家居都有一个非常重要的经营理念，那就是“为大多数人创造更美好的
5、生活”。英特宜家荟聚云林无锡购物中心的定位是一个“生活之城”，顾客大都考虑的是家庭，为他们服务。因此，家庭的需求不单只是购物，还考虑到家庭里各种各样的成员，这也很好地迎合了大多数人群的消费心理和消费习惯。此外，其搭载的百货、超市、影院、溜冰场、儿童乐园等一系列休闲娱乐项目，已极大丰富核心商圈的业态结构，足以提供一个支撑24小时人气的多元化消费平台。而购物中心拥有的5000个停车泊位，不仅能让市民停车非常省心省力，而且容纳的空间足够大。（五）良性的错位竞争。在城市化进程不断加快的今天，城市综合体的快速发展已经成为城市商业中心的新引擎。长期以来，以麦德龙、百安居、迪卡侬、红星美凯龙等为依托的锡东商
6、圈，多元化的优质物业并存，但缺乏一个强有力的商业引擎。英特宜家的适时开业，填补了这一空缺，并与周边的商业形态形成了很好的错位和补充。与此同时，大量互补业态产生的整体聚合效应，使得长久以来以商贸流通为主的单一业态格局被打破，构筑了一个多层级精品生活圈，成为无锡最具活力的都市新商圈之一。（六）高端的零售品牌。英特宜家可租赁铺位354个，数量为无锡之最。从入驻的商户名单来看，除了宜家家居、欧尚超市、苏宁电器、金逸影城四大主力商户外，签约及确认入驻购物中心的知名零售商还包括食通天美食广场、星巴克、Costa Coffee、哈根达斯、赤坂亭、食之秘、釜山料理等休闲餐饮，包括H&M、优衣库、Zara等在内
7、的快时尚品牌及高街品牌，以及思妍丽、卡通尼儿童乐园等项目。另外，包括H&M、优衣库等多个快时尚品牌、高级品牌也已有进驻意向。三、推进区域现代服务业发展的思考以英特宜家无锡购物中心开业为契机，开发区将进一步整合区域资源、加大培育力度、营造浓厚商业氛围、提升整体区域价值，从而推动区域现代服务业加快集聚，加速崛起。重点从以下几个方面着手：（一）优化交通环境。区位和交通是决定一个区域乃至一个城市板块能否快速崛起的重要因素。锡山位于无锡东大门，是连接南北、沟通东西的重要区域，随着地铁2号线年内建成通车，一个四通八达的现代化综合立体交通运输网络逐步成型。下阶段，要坚持高起点规划、高品位设计、高质量建设，进
8、一步完善区域内路网体系，提高路网承载能力，使之与既有的公路、高铁、地铁、航空的联系更紧密，更便捷，以全面优化区域交通环境。（二）完善城市功能。一个区域要发展，不管是招商引资还是吸引人气，都需要在完善城市功能、优化生态环境上做文章。一方面，要积极构建教育、医疗、文体等公共服务体系，下大力气完善公共配套、生活服务、公共空间拓展、教育文化医疗等城市功能，不断提高城市品位，以满足群众需求；另一方面，要抓好城市生态环境建设，营造高品质景观亮点，全力彰显区域板块价值。（三）加强项目包装。项目包装是招商引资的前提和基础。在继续稳步发展生产服务业的同时，加快发展消费服务业和公共服务业，要在对总部经济、金融服务
9、、文化创意、房地产等现代服务业作深入调研的基础上，精心做好重大项目包装策划和项目推介招引工作。要聘请专门机构人员，按照国际惯例，对项目分别进行整体的、全方位的个性化包装，做到包装有据、有的放矢、全面准确。（四）加快产业导入。一个区域的开发建设，产业导入在先。要依托锡山城区、开发区、商务区、荡口古镇等现代服务业集聚区，加强服务业招商引资工作，注重引进先进技术和新型业态，吸引跨国公司地区总部和研发、采购、营销中心等落户锡山；大力引进一批实力强、层次高的品牌房地产企业，加快高品质住宅、大型社区、酒店、商业综合体建设，提升区域现代服务业发展的品位和档次。（五）推进人口集聚。人口导入是一项系统工程，其数
10、量、结构直接决定一个区域的生机与活力。一方面，要依托区域周边的生活服务业、高端地产开发、现代产业发展，有效地集聚一定规模人口前来居住、就业与生活；另一方面，要依托区域完备的基础设施和便捷的地铁、公交等交通优势，促进与周边区域的无缝连接，努力集聚人口，凝聚人气，形成商气。（六）强化要素保障。加大人才引进力度，重点引进金融业、现代物流业等紧缺专业人才和经营管理人才，加大高端服务业人才开发力度，多渠道、多层次培养服务业人才；加大财政对服务业发展的支持力度，优化经费支出结构，重点支持高端商贸、现代物流、金融、科技信息、创意设计、服务外包等高成长性、高增值性、高知识性的生产服务业发展。完善和整合服务业专项资金，建立服务业引导资金随财政增长适度增加的机制。
