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1、广新柏高科技有限公司怀集项目地块投资建议书2010年10月第一部分 项目概况一、 怀集概况怀集县位于广东省西北部，肇庆市北部，绥江上游，东接阳山县、广宁县，南连德庆县，西界封开县和广西贺州，北邻连山与连南。总面积3573平方千米。总人口103万人（2008年）。辖20个镇1个民族乡，两个国营林场，全县有322个村委会（居委会）。是广东省西北通桂达湘的重要交通枢纽。怀集县位于广东省西北部，肇庆市北部，绥江上游，东接阳山县、广宁县，南连德庆县，西界封开县和广西贺州，北邻连山与连南。总面积3573平方千米。总人口103万人（2008年）。 怀集县处北江支流绥江的上游，与广宁、封开、贺州、阳山等县市毗
2、邻，是广东省西北通桂达湘的重要交通枢纽。全县总面积3573平方公里，总人口103万人，辖20个镇1个民族乡，两个国营林场，全县有322个村委会（居委会）。 特别要注意的是怀集县的岗坪镇，该镇处于两省三县的交界处，其战略位置尤为突出。近年来众多外来资本纷纷入驻此镇，给该镇经济带来一个亮点。在泛珠三角交流日益频繁的时机下该镇可能成为引领怀集发展成为地区性强县的纽带。 该县紧靠北回归线北侧，属亚热带气候，夏长冬短，雨量充沛，气温适宜，累年平均总日照时数1828.1小时，年降雨量1785.4毫米，累年平均气温20.8，无霜期310天。 该县千山耸翠、万岭泛绿，林木种类繁多，2008年全县活立木总蓄积量
3、为 1万立方米。坳仔、大坑山等镇出产的茶秆竹(俗名厘竹)驰名海外，解放以来一直占全国该项产品出口量的50以上。在广阔的山地上，有500亩以上连片天然草场18幅，31310亩；森林中有众多的珍贵禽兽，有丰富的四时均可采集的中草药材资源，其中草本类280多种。水资源丰富，水能理论蕴藏量32.89万千瓦，可开发22万多千瓦，可供开发利用的高温矿泉多处。地下的矿产资源不少，其中以品位高达4268的磁铁矿和石灰石最有名。同时，还有山水林泉、竹海清江、烟树平畴和众多的名胜古迹，山区的人文景观等，还有众多的水库，古建筑，具有丰富的文化底蕴，它们都是丰富的旅游资源。 怀集人民构成山区淳朴的民风。 怀集县具有丰
4、富的林业、水力、矿产和旅游资源。全县活立木蓄积量达1020万立方米，怀集厘竹有“钢竹”之称，被誉为“竹中之王”，年出口量6万吨（120万担），出口量居全国同类首位。水力资源总蕴藏量达32万千瓦，可开发的水力资源22万千瓦。目前已开发或正在开发的有14万千瓦；已探明的矿产资源有铁、铜、锡、钨、花岗岩等达30多种；全县山地面积443万亩，耕地面积41多万亩，有连片的耕地18万亩，是发展“三高”农业的好地方。怀城境内山清水秀、古树名木、奇山异洞、清溪温泉、名胜古迹随处可见，省级风景名胜区桥头燕岩每年吸引数以万计游客参观游览，是有待开发的宝地。广贺高速计划于2010年年底开始通车，将成为广佛肇经济圈中
5、一条重要的通道。该高速是广东连接广西贺州的高速公路，并作为国家干线高速公路太澳线（太原至澳门）的一段。该高速公路广东段（三水至怀集）起点接广三高速公路的终点，经四会、广宁县、怀集县，终点位于怀集县怀城镇，全长118.04公里。广贺高速不仅是怀集、广宁、四会通向珠三角的快速通道，将会大大拉近了三水与肇庆广宁、怀集的距离，行车时间将缩短至1小时内。更将成为广东连接广西、贵州、云南、四川、重庆、湖南等省市区新的交通大动脉。怀集县以实施规划纲要和“双转移”战略为契机，全面对接珠三角核心区，调整结构扩大内需，加快转变经济发展方式，全县经济较快发展。2010年1-7月，全县实现地方生产总值56.55亿元，
6、同比增长14.5%；地方财政一般预算收入3.02亿元，同比增长60.8%，综合增长率75.49%，在全省66个县（市）中排名第5位，全市排第一位。怀集财政综合增长率在全省全市排位靠前，这是近年来少有取得的好成绩。2010年，该县全力做大工业堆头，企业整体生产经营向好。登云汽配公司、乐居矿冶公司、星龙矿冶化工公司等工矿企业通过技改挖潜，自主创新，增资扩产，加快转变经营方式，生产效益不断提高，成为全县财税的强大支撑。1-7月，全县实现工业总产值39.6亿元，增长21%，其中，规模以上工业产值33.2亿元，增长24.3。同时，该县深入开展“抓项目、促发展、抓倒逼、促落实”活动，今年32个重点项目已全
7、面铺开。水电业技改增效，社会用电量大幅增长；房地产业蓬勃发展，怀集碧桂园开发项目、旦家坪小区开发建设和“三旧”改造正大力推进;贵广快速铁路怀集段全线动工，二广高速公路广宁至怀集段基本建成，县城防洪工程BT建设项目加快进行，怀集中山（大涌）产业转移园区加快建设和全力招商引资，有力地促进了经济发展步伐。1-7月份，全县完成全社会固定资产投资25.87亿元，增长44%。在加快工业、交通和城市经济发展的同时，怀集县围绕建设珠三角优质安全食品产业基地目标，全面落实强农惠农支农各项政策，进一步加大“三农”资金投入，农林五大产业基地建设发展加快。冷坑镇双甘村连片千亩无公害蔬菜生产基地、马宁镇寨村500亩无公
8、害蔬菜基地、梁村平原优质水稻带和温氏集团带动农户发展养猪业等已成为农民增收、农业增效的规模化农业基地。1至7月，全县实现农业总产值26.5亿元，增长7.8%。二、 项目概况本项目怀集县县城河西路。交通十分便捷。出让地块总面积3504.75平方米；按容积率为3计算，其中，总建议面积为11565平方米。现状条件：项目属工业用地尚未转为居住用地，原有的房屋尚未拆迁，拆迁条件已与现房居产权人达成一定的协议。地块位于怀集县怀城镇目前地块周边商业、娱乐、教育、卫生等配套条件尚不够成熟，需要向南依托徐泾镇区解决配套问题。土地用途：工地用地，用地性质有待转变。容积率：不大于3。建筑密度不大于30%，绿地率不小
9、于35%。第二部分 房地产市场分析一、 房地产市场分析1、怀集房地产市场房地产业是怀集新发展起来的产业。在引导新发展起来的房地产业，怀集县从三方面入手：一方面加强宏观调控，采取有效措施，大力培育房地产市场。过去，怀集县私人在县城买地建私房的情况十分突出，造成屋区巷窄、立面不统一等问题，县政府适时洞察并于1999年制订了禁止私人在县城买地建私房的政策，并加大购买商品房的宣传，使干部群众改变了买地建房的观念；同时，政府每年有计划地推出一部分土地作为房地产开发用地，防止房地产过热，来培育房地产市场。 另一方面提高住房公积金的收集率。县人民政府于2007年5月出台了关于全面实现住房公积金制度的通知，要
10、求全县的党政机关、国有企业、城镇集体企业、事业单位、社会团体均依照规定缴存住房公积金，加强住房公积金归集工作，住房公积金覆盖面得到进一步的提高。至目前，全县共有147个单位落实了住房公积金管理，住房公积金历年归集余额6258万元。今年上半年，怀集县住房公积金个人贷款额达1477万元，是2006年、2007年两年的总和。 群众的住房购买力、消费水平得到了进一步提高。怀集县是个劳务输出大县，约有40多万人外出务工，是怀集经济发展的重要组成部分。经济发展后，群众都想让自己的孩子有个良好的学习环境，为下一代的成才提供条件，因而，在县城购房置业成为了务工一族的愿望。 再一方面是改造旧城区与建设新城区同步
11、，为群众营造了良好的居住环境。怀集县的县财政是保吃饭的财政，对城市建设的投入甚少情况，积极统筹好引进来与走出去，引进资金与引进技术人才，充分解放思想，拓宽融资渠道，推动县城建设。尤其是近几年，怀集县通过引入资金，加大对旧城区的改造力度和抓好新区的建设力度，相继引入富威宝等房地产开发公司建成怀集新城、星汇轩、金龙园、凯旋豪庭等小区，推动县城面貌的变化，促进了城市经济的加速发展，为群众营造了良好的居住环境。2、项目竞争个案调查（1）怀集碧桂园怀集碧桂园 建当地最好的人居新城 碧桂园作为肇庆地区极具影响力的房地产品牌,过去3年来已经在该地区成功开发肇庆碧桂园、碧桂园山湖城、四会碧桂园3个项目,“五星
12、级”人居理念深入人心。现在，碧桂园又一力作怀集碧桂园已来到怀集,将为怀集打造当地最好的人居新城。 置身城郊的宁静，享受城市的便利 怀集碧桂园位于怀城镇解放北路莲花庄，地处宁静，北面毗邻怀集县重点中学怀集一中新校区，文化气息浓厚。项目距镇中心商业步行街仅1.5公里，车程约2分钟，休闲娱乐购物便利快捷。 青山碧水中尊尚美墅社区 项目坐拥天然清水塘，观山望水，环境优美。规划双拼别墅、联体别墅、洋房等产品，满足客户多种需求；社区配套规划建商业街、泳池、休闲广场等设施，生活便利，不假外求。 国家一级资质物业服务 社区由具备国家一级资质的碧桂园物业管理公司提供服务，配备工程服务部、保安部、绿化部、家政服务
13、部、水电维修部等职能部门，秉承“用心关怀每一位住户，用心做。目前，项目主要售价为洋房毛坯约3000元/带装修约3400元/；联体别墅毛坯约4300元/；双拼毛坯约5100元/，带装修约5700元/。（2）迪比利豪城迪比利豪城位于沿江西路，占地面积共约200亩，开发商怀集县富威堡房地产有限公司。首期楼盘工程“凯旋豪庭”商住小区，已于2007年建设完成并交付业主使用.投资额约为4500万元；建筑面积约3万多平方米，现在，该小区已基本完成销售；二期楼盘工程“迪比利豪城B区”亦于2008年6月竣工投入使用，总投资1800万元；建筑面积为1000多平方米。 三期楼盘“迪比利豪城A区”，总占地面积约50亩
14、，投资约1.8亿元，现正动工兴建中，其总体规划为：（一）建筑规划：13层高的电梯房楼层17幢，及三层半联排商住楼45套，商品房达1200多套、商铺100多套，并设有巨大的地下停车场。（二）建筑面积：该商住小区占地面积4万多平方米，建筑面积达16万平方米，小区设有约20亩的大型中心花园，大型的地下停车场可容纳1000多个小车停车位，是怀集县内独有的人、车分流，小区环境宁静、安全的商住楼盘。迪比利豪城A区同时设有多功能会所和配置完善的幼儿园；大型商场、大型休闲会所，建成后将会成为怀集县城最具特色的现代化商住小区；将会成为怀集城市规划建设的新亮点！ 迪比利豪城A区楼盘已建成了4幢商住楼，建筑面积3万
15、多平方米，已取得了商品房预售证，现正在热销中，已于2009年年底可交付使用。该项目洋房均价3000元/平方米（毛坯房），销售成绩较为理想，是城中为数不多位置佳的大盘。(3)项目定价结合上述2参考项目，预计本项目销售均价小高层公寓3500元/平方米，一二层商铺售价8000元/平方米，地下停车位7万元/个。第三部分 规划设计依据项目规划指标，本项目三幢十二层小高层公寓组成，南北两边临街有一二层商铺，项目设有地下停车场，共有三十个车位。第四部分 经济测算详见“项目测算表”。一、项目需支付成本：3236万元二、土地费用：700万元三、土建及其它：2243万元四、管理、销售及财务成本：266万元五、税费成本：600万元六、销售收入：4839万元七、税后利润：1003万元八、税后利润率：31.00九、项目前期启动资金： 土地获得价款+建安*15%+(前期费用+配套设施费)*50% 1045万元第五部分 SWOT分析优势：1、 本项目地理位置优越，交通便捷；2、 项目临江面大，具有相当的江景效应，有利于项目的价值的进一步提升；3、 项目具备一定的规模，随着开发的推进，周边环境的改善，项目升值空间较大；劣
