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1、房地产广告策略1、 房地产广告的特点1、 信息量大购房者掌握的相关决策信息越多，做出决策的时间就相对越短，这便决定了房地产广告必须尽可能地传递最大的信息量。要吧项目的位置、价格、付款方式、特点、开发商等信息全部交代清楚，从而引起购房者的兴趣。由于平面广告不仅能保安相当大的信息，而且还可以被购房者反复比较和研究，所以决定了平面广告是房地产首选的传播媒介。2、 时间性强、投入风险大投入广告时应注意：A促销力度要大，促使购房者在短期内成交。B为了使项目的目标购房者了解到项目的各种信息，需要注意适当安排媒介组合。C宣传来那个要达到一定的饱和度，100万的广告费分十次投入和一次性投入，其效果对房地产销售
2、而言有着天壤之别。虽然表面上增大了风险，但实际宣传量加大了形成了规模效应，反而降低了单位风险成本，从而保证短时间内的大量成交。3、 区域性明显由于房地产的不动产性，其目标客户只能存在于有限的区域内，所以项目广告一般只集中在当地的媒介上。2、 房地产广告策划要点1、 广告制作是广告策划的基础，应考虑到：A了解传播目标，包括哦知名度、商品概念、销售B决定广告目标对象C确定表现主构想和副构想D了解和分析楼盘的营销方法等在市场竞争上的关键点E确定广告的气氛，确定个性的诉求和气氛的设计，以迎合消费者接受该广告的心理和背景F格努消费者特征和媒体的特征进行设计G必须追群球提高传播效果的关键2、 传播媒体选择
3、是关键A预算费用的多时可以选择宽面媒体组合，广告时间拉长；少时可以选用单纯式，选择最有力的几个媒体，在适当的时间广告。B以目标对象为中心，根据目标消费者习惯、接触，以及收视率的高低安排媒体时间。C要以楼盘的特征为依据，注重楼盘的生命周期，功能的大小。3、 广告发布的节差4、 出发点是客户要求营销有别于一般的销售，销售的出发点是站在生产的角度，重点放在自己的产品上，采取推销或促销的手段，以期达到增加销售的目的。营销则以市场为导向，重点不是产品而是客户需求（即以产定销还是以销定产）。所以房地产应i奥首先要了解购房者的需求，其次要根据需求造房，然后通过广告策划制定出可行的广告，利用大众传媒向特定的消
4、费者宣传，最后完成销售。5、突出特征房地产市场已经进入差异化的营销时期，每一个楼盘都只能针对一个细分市场，每一个消费群体都有他们不同的需求特征，只有符合他们需求特征的楼盘才会引起他的兴趣。6、 选择媒介7、 掌握时机8、 巧于借因营销过程中，又是市场会出现一些有利因素可以利用9、 诚信宣传广告在表现形式上可以艺术的夸大，但在宣传内容上绝不能夸大，任何过度的宣传留给商家都只能是祸患。产品广告实际是对全体消费者的一种承诺，如果发布广告时夸大了内容，实际上就扩大了开发商的责任。10、 时效性比艺术性更重要11、 挖掘广告延展度房地产广告市场迥异于一般商品的广告市场，虽然很多原理和程序方法大同小异，但
5、是房地产是答题的昂贵消费品，所以不能用可乐洗发水的思路来做，其次，房地产有销售时效的急迫性需要，开发商需要干练，跟汽车销售不同。每个品牌的汽车，出一个新的型号，都是大批量生产，而且是全球化销售。而一个楼盘销售存在地域性，所以不能像汽车广告注重产品的单一优势或者只突出一种户型。12、 广告策划的步骤第一步：充分了解产品自身的特性，了解自身的优缺点，确立自身的卖点；第二步：找出产品自身卖点所能吸引的客户群（即目标客源）；第三步：要了解目标客源对产品所有的需求；第四步：分析竞争对手，摸清市场行情，做到知己知彼；第五步：在满足目标客户群的需求的前提下，适当的修正产品以避免竞争，做到人无我有；第六步：根
6、据自身的卖点和目标客源的需求制定广告的总方向和总精神。13、 房地产广告策划要把握的“五性”时代性：观念具有超前意识，符合社会变革和人们居住需求变化的需要。创新性：富有创意，能够塑造楼盘的独特风格，体现“把握特色、创造特色、发挥特色”的策划技巧。实用性：符合营销战略的总体要求，符合市场和开发商的实际情况，具有成本低、见效快和可造作的特点。阶段性：策划围绕房地产营销的去啊过程有计划、有步骤地展开，并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。全局性：广告、销售促进、人员促销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段，广告策划需兼顾全局，考虑四种方法的综合效果。房地产广告发展现状三、广告分类1、按销售阶段分类
7、A形象广告：粗略勾画出楼盘的形象、定位，以期在消费者心中建立初步形像。B销售广告：详细罗列楼盘的卖点，采用集中式轰炸手法，制造羊群效应。C恭贺广告：多出现在开盘、封顶、入伙、获奖等时期，坚定消费者对楼盘的信心。D总结广告：当楼盘销售达到一定销售额时，为促成楼盘旺销的气氛，也为感谢消费者。2、按广告目的分类A促销广告：主要目的传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户。B形象广告：以树立开发商、楼盘的品牌形象并期望给人留下整体、长久印象。C观念广告：以倡导全因生活方式和居住时尚为广告目的。D公关广告：以软性广告的形式出现。四、房地产广告发展的三个阶段1、 “1+1+1”简单堆积由楼盘的效果图、位置图和户
8、型图构成。2、 软广告+硬广告需要传达的楼梯信息很多，需要添加立体说明文字。此时的广告趋向理性，充分考虑到消费者的需要，广告从户型、环境、设计、投资等方面一一详述。3、 平面到立体，现实到虚拟报纸的平面的广告、车体的流动广告、电脑立体实景五、房地产广告公司的发展动向1、 结伴成立同盟2、 注重业内横向交流3、 与代理商和策划公司建立战略结盟4、 注重自身职能转变5、 加大广告文化内涵6、 强化自身品牌意识7、 反省解剖和永续经营六、房地产广告投放向主流媒体集中原因：主流媒体拥有极高的读者关注度。地产广告比其他广告的读者群更为单一，即只有关心楼市的读者才会看地产广告，而且选择地产广告最集中的媒体
9、来获取信息，并在很大程度上影响其订购的意向。7、 房地产广告操作要点1、 广告传媒广告媒体的选择必须与目标客户的媒体接受习惯一致，两者应该有着内在的密切的契合，广告才可以实现有的放矢，关注目标客户群接收信息的途径也是“以人为本”营销行为的表现。在选择主流媒体时应加上精选的二线媒体。2、 广告生效前提是清晰明确的市场定位，地产广告的目的就是实现与目标群的沟通和对话，引导市场消费。市场导向的实质是目标客户导向，意味着客户不是越多越好，而是越准确越好。3、 广告时态A开盘前期：以告知型为主（包括内部认购期），配合现场POP广告和户外固定性广告的制作，旨在树立鲜明的楼盘形象。B开盘起：广告范围扩大，表现在投放数量上的频繁你和刊登的报纸种类的增多。以告知型和促销型为主，同时推出系列软文（在主题上有紧密的关联性），软文的深度和广告都必须有出众之处。如在软文广告的诉求点上，某公司着重宣传了和客户切身利益相关的东西，推出了园林篇、产品篇、开发商篇等系列软文，这种直白而又循序渐进的宣传手法，细致到位的解说，交易打动消费者。
