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1、2010年三季度全国房地产市场运行分析与发展预测（国家信息中心信息资源开发部） 2010年年初，全国房地产市场延续2009年的快速增长趋势，继续保持较快增长。但受4月份国务院抑制房价过快上涨等一系列调控政策的影响，房地产开发各主要指标增幅自4月份起出现一定程度的回落，房地产调控政策初见成效。9月底，政府针对房地产市场的最新变化再次密集出台了一系列政策措施，包括进一步加大差别性住房信贷政策的执行力度，提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，继续加强保障性住房建设等，10月份央行又在事隔两年之后再次动用了加息大棒，对市场造成了不小的心理冲击，预计房地产市场在四季度会有所降温，房价将重新进行下行通
2、道。 一、2010年三季度全国房地产市场运行情况 从三季度房地产市场的运行情况来看，房地产开发投资与新开工房屋面积保持较快增长，但出现回落迹象；商品房销售面积降速放缓，商品住宅销售增速止跌回升，增长势头强劲；房地产各项贷款增速略有减缓，房地产开发资金来源增速平稳回落；房屋销售价格同比涨幅持续回落，环比指数9月份出现抬头迹象。 1房地产开发投资保持平稳较快增长 2010年1-9月，全国房地产开发完成投资33511.3亿元，同比增长36.4%，增幅同比加快18.7个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为20.2%。90平方米以下住房增速略有回落。1-9月，90平方米以下住房完成投资7256.8
3、亿元，同比增长27.3%，增速较上年同期下降4.6个百分点。 分类型看，商品住宅完成投资23512.1亿元，同比增长33.8%，增幅比上年同期上升20.4个百分点，其中，经济适用房完成投资716.8亿元，同比下降5.9%；办公楼完成投资1300.3亿元，商业营业用房完成投资3865.3亿元，同比分别增长36%、33.3%。 2. 房地产开发到位资金充裕，自筹资金规模增速较快 2010年1-9月，全国房地产开发企业到位资金总计50504.4亿元，同比增长32.5%，增幅比上年同期下降6.3个百分点。其中，国内贷款9398.1亿元，增长27.2%，利用外资452.1亿元，增长26%，自筹资金191
4、23亿元，增长49.7%，其他资金来源21531.2亿元，同比增长22.3%，其中个人按揭贷款增长19.6%。与上年同期各资金来源的比重相比，自筹资金比重同比上升了4.4个百分点，其中自有资金比重上升1.2个百分点。其他资金来源下降了3.6个百分点，其中定金及预收款比重下降2.8个百分点，个人按揭贷款比重下降了1.3个百分点。国内贷款比重同比下降0.8个百分点。3土地购置面积增速加快，完成开发面积延续负增长从完成开发土地面积看，1-9月，全国完成开发面积15511.4万平方米，同比下降7.2%，降幅比上年同期扩大0.6个百分点。从购置土地面积看，1-9月，全国房地产企业共购置土地面积29083
5、.1万平方米，同比增长35.6%，比上年同期上升57.7个百分点。全国土地购置费用为7110.7亿元，同比增长83.7%，与上年同期相比上升88.4个百分点。4.商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长2010年1-9月，全国商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长。分地区看，中部地区新开工面积增速略慢于东、西部地区，但竣工面积增速明显快于东、西部地区。从施工面积上看，1-9月全国房屋施工面积为35.5亿平方米，同比增长28.1%，增幅比上年同期上升12.7个百分点；其中，住宅施工27.6亿平方米，增长26.9%，比上年同期上升12.9个百分点。其中，商品房新开工面积11.9亿平方
6、米，增长63.1%，增幅同比上升63.5个百分点；其中，住宅新开工面积9.4亿平方米，增长60.8%，同比上升64.3个百分点。从竣工面积上看，1-9月全国商品房竣工面积3.7亿平方米，同比增长10.4%，增幅同比回落14.3个百分点；其中，商品住宅竣工面积2.99亿平方米，同比增长8.1%，比上年同期下降18.6个百分点。5商品住宅销售增速止跌回升，增长势头强劲2010年1-9月，全国商品房销售面积实现63150.2万平方米，同比增长8.2%，与上月相比加快1.5个百分点；其中，商品住宅销售面积达56759.4万平方米，同比增长5.8%，办公楼1133万平米，同比增长27%，商业营业用房38
7、76.7万平米，同比增长33.2%。商品房销售额实现31916.6亿元，同比增长15.9%，与上月相比加快3.3个百分点。其中，商品住宅销售额为26985.9亿元，同比增长11.2%。从各月商品住宅销售面积（当月值）上看，房屋销售反弹的势头更加明显，商品住宅销售面积增速（当月值）自2009年11月开始连续下滑8个月，2010年7月达到谷底，同比下降18.2%，自8月份起出现反弹，9月份当月商品住宅实现销售面积9406万平方米，同比增长15.1，增幅实现由负转正。6房屋销售价格涨幅继续回落， 9月份环比出现抬头迹象2010年9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅连续五个月下
8、降，涨幅较4月份缩小3.7个百分点；环比上涨0.5%，较8月扩大0.5个百分点。分城市看，9月份，70个大中城市中有65个城市房屋销售价格涨幅高于3%，三亚涨幅最高为50.3%。从环比价格情况看，有62个城市的房价出现上涨，其中，温州涨幅最大，为3.5%；上海、青岛等7个城市的房屋销售价格与上月持平，海口市环比下降0.1%。二、2010年房地产市场走势预测2010年三季度，房地产市场在8、9月份出现强劲反弹势头，商品房销售面积增幅止跌回升，房屋平均销售价格连续3个月保持上涨趋势，房价指数再现抬头迹象。预计2010年，全国房地产市场整体保持平稳回落，销售形势整体进入下行通道。投资、施工面积、新开
9、工面积增长平稳，增幅出现小幅回落，房屋销售情况与房价指数回落明显，销售面积出现负增长，房屋销售价格指数在年底时回落到5%左右。通过对1998年1月-2010年9月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2010年全国房地产市场的主要指标预测如下：2010年房地产主要指标预测情况单位：亿元、万平方米、%1投资增幅保持平稳增长，全年增长27.9% 预计2010年，城镇固定资产投资小幅回落，房地产开发投资保持平稳增长。 预计2010年全年，城镇固定资产投资完成23.69万亿，增长22.2%，与2009年相比回落8.2个百分点；其中，
10、房地产开发投资完成4.63万亿，增长27.9%，与2009年相比增幅加快11.8个百分点，但与前三季度相比回落8.7个百分点；商品住宅投资完成3.27万亿，增长27.6%，与2009年相比增幅加快13.4个百分点，与前三季度相比回落6.1个百分点。 2房地产开发资金来源增速回落 受货币政策适度微调和房屋销售形势趋紧的共同影响，预计2010年，房地产开发资金来源增幅会出现较大幅度回落。 预计2预计2010年全年，房地产开发企业资金来源达6.99万亿元，增长20.9%，增速较2009年回落23.3个百分点，较前三季度回落11.6个百分点。 3房屋建设增长保持稳定增长 预计2010年全年，全国商品房
11、施工面积为39.27亿平方米，同比增长22.6%；商品住宅施工面积为30.39亿平方米，增长20.9%。与2009年相比增速略有增加，商品房和商品住宅施工面积分别加快9.8和10.4个百分点。 在新开工面积上，受土地管理政策尤其是对闲置土地的处置力度的加大，已出让土地开发速度加快，进而带动商品房新开工面积保持较快增长。预计2010年全年 商品房新开工面积达16.8亿平方米，增长44%，增幅较2009年加快30.5个百分点，但较前三季度回落19.1个百分点；其中，商品住宅新开工面积为13.98亿平方米，增长49.9%，增幅较2009年加快38.4个百分点，较前三季度回落10.9个百分点。 在竣工
12、面积上，预计2010年全年商品房竣工面积达74552万平方米，同比增长2.6%；商品住宅竣工61382万平方米，同比增长2.9%。与2009年相比，竣工面积增速略有回落，商品房竣工面积回落2.9年百分点，商品住宅竣工面积回落3.4个百分点。 4商品住宅销售出现负增长 2009年，受政府救市政策的影响，全国商品房销售形势较好，销售面积和销售额均出现超高速增长，销售面积增幅超过40%，销售额增速超过70%。2010年，受2009年基数增长较快的影响，全年商品房销售增速会有所放缓，同时，受2010年4月和9月两轮房地产调控政策的影响，市场观望心理加强，商品房销售形势趋紧，预计2010年全年商品房销售
13、会出现明显回落，尤其是商品住宅，预计全年商品住宅销售面积和销售额均会出现负增长。 从具体指标上看，预计2010年全年，全国商品房实现销售面积9.15亿平方米，下降3.4%；其中，商品住宅实现销售面积8.25亿平方米，下降4.3%。与2009年相比，增速分别回落47.0和49.7个百分点。 从销售额上看，这种回落的幅度更大。预计2010年全年商品房实现销售额44679亿元，增长0.7%；商品住宅实现销售额37960亿元，下降1.2%。与2009年相比，增速分别回落76.2和82.5个百分点。 5房屋销售价格继续回落 从房地产销售价格指数上看，2010年前4个月，房屋销售价格指数保持惯性上涨，4月
14、份起，房屋销售价格指数逐月回落，房价涨幅由4月份时的12.8%回落至9月份的9.1%。 根据ARIMA模型预测， 2010年12月当月，房屋销售价格将回落至5.4%，其中新建商品房价格上涨6.0%，新建商品住宅价格上涨6.5%。根据各月数据推算，2010年全年，全国房屋销售价格指数将达到109.7。 三、政策建议 1继续加强保障性住房的建设与管理，切实满足中低收入住房困难家庭需要 保障性住房是住房市场的重要组成部分，是对商品房市场的必要补充，弥补着商品房市场的缺陷与不足，起到了保障低收入住房困难群体的基本居住需要的作用。当前，我国保障性住房正在加快建设，保障性住房在保民生、促增长中的作用也将逐
15、步得到体现。 在加快保障性住房建设的同时，必须加强对其管理，使其能够真正满足中低收入住房困难家庭的需要。对于保障性住房建设和管理过程中出现的一些新情况、新问题，要及时发现和总结，并加强研究，充分发挥保障性住房的应有作用，实现“住有所居”，促进房地产市场平稳发展。 2加强公共租赁住房研究，分层解决住房困难家庭的居住问题 当前，社会各界对于“公共租赁住房”的建设十分关注，我们认为，公共租赁住房通过政府制定或限定租金水平，并以此来解决当前住房保障体系中缺位的“夹心层”群体的住房问题具有重要意义。但对于公共租赁住房在具体操作中如何建设、如何管理、如何退出，应做全面深入科学的研究，通过科学完整的制度体系设计，即调动地方政府和相关单位的投资建设积极性，又要保证公共租赁住房起到解决“夹心层”住房问题的目标任务。 3严格执行差别化住房信贷政策，合理引导住房消费 在住房信贷方面，商业银行要更加严格地执行贷款购买商品住房的首付款比例及贷款利率等相关政策，一方面加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设和新项目的信贷支持力度，加大对自住型住房消费的信贷支持力度，另一方面，严格控制对投资性购房消费的信贷支持，抑制投资投机性住房需求，合理引导住房消费。 4加强土地管理，完善土地出让制度，加大对已出让土地的监管
