2011年房地产政策解读报告

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1、2011政策解读报告 政策出台背景 经历 2008年的大变局和史无前例的金融风暴后，房地产在 2009年意外获得了复苏与改变的契机。然而，金融危机的阴霾刚刚散去，行业的复苏却戛然而止，新一轮的调控已然降临。毫无疑问， 2010年对于中国楼市而言，是不折不扣的政策年、调控年，这一年中国房地产最关键的词语就是“新政”与“调控”。进入 2011年，国家更是重拳出击，出台了新国八条。楼市调控一轮又一轮的出现，国家出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。 国务院总理温家宝 2011年 1月 26日主持召开国务院常务会议，研究部

2、署进一步做好房地产市场调控工作。 会议指出，自去年 4月份 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。 经济转型需防止房地产投资过热 2011年是 “ 十二五 ” 的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金 “ 弃实体入楼市 ” ，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。 2010

3、年 11、 12月 CPI分别达 5.1%和 4.6%， 11月 PMI达 55.2%，虽然 12月略有下降，但未来经济仍存过热风险，抑制楼市有劣于经济回稳、防止经济风险。 全国土地市场持续升温 2010年 12月份，十个品牌发展商新增土地储备的用地面积合计为 666万平方米，环比 11月大幅上升 199%。 12月的新增土地储备量是 2010年内的第二高峰，仅略次于 10月的新增土地储备量。至 12月份，开发商拿地金额达到本年度的最高峰值 503亿元。 9.29政策逐渐消化，购房需求释放成交大幅回暖 2010年 9.29新政后，各地楼价幵未出现回落，仍保持小幅上涨，需求再度逐渐释放。 201

4、1年初银行放贷冲劢再起，预计 1月银行放贷超 1.2万亿。而首套房贷利率优惠逐渐取消，担心购房成本增加而入市。随着调控的深入，市场对政策进一步收紧的预期逐渐增加，部分客户担心房贷再次收紧，特别是首套、二套首付成数提高而果断入市。部分城市担心房产税的出台、限购政策的出台而提前购房规避政策影响。 自 12月开始，各地成交已经普遍较 11月水平有所回升。至 2011年 1月中旬，各地成交继续回暖，大部分城市成交量对比上年同期均有所增长。 (一 )统一思想，提高认识。 (二 )建立考核问责机制。 (三 )实行更为严格的差别化住房信贷政策。 (四 )发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 (五

5、)增加居住用地有效供应。 (六 )调整住房供应结构。 (七 )确保完成 2010年建设保障性住房 300万套、各类棚户区改造住房 280万套的工作任务。 (八 )加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 (九 )加大交易秩序监管力度。 (十 )完善房地产市场信息披露制度。 政策出台背景 （一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。 （二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。 （三）加大差别化信贷政策执行力度。 （四）继续实施差别化的住房税收政策。 （五）加强房地产信贷风险管理。 （六）继续整顿房地产市场秩序。 （七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。 （八）加强市场监测

6、。 （九）力争到 2012年末，基本解决 1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 （十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。 （十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。 (一 )要增加普通商品住房的有效供给。 (二 )要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。 (三 )要加强市场监管。 (四 )要继续大规模推进保障性安居工程建设。 (一 )进一步落实地方政府责任。 (二 )加大保障

7、性安居工程建设力度 (三 )调整完善相关税收政策，加强税收征管。 (四 )强化差别化住房信贷政策。 (五 )严格住房用地供应管理。 (六 )合理引导住房需求。 (七 )落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 (八 )坚持和强化舆论引导。 （一）是各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度。 （二）是完善差别化的住房信贷的政策。 （三）是调整住房交易的环节的契税和个人所得税优惠政策。 （四）是切实增加住房有效供给。 （五）是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订 “阴阳合同”等行为。 2011.1.26 2009.12.14 2010.09.29

8、 2010.04.17 2010.01.10 政策条款 新国八条 (一 )进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。 2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力， 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 (二 )加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 (三 )调整完善

9、相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策， 对个人购买住房不足 5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 (四 )强化差别化住房信贷政策。 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1倍。 人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和

10、政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 (五 )严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前 2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅

11、自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲臵一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 (六 )合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有 1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购 1套住房； 对已拥有 2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停

12、在本行政区域内向其售房。 (七 )落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省 (区、市 )人民政府， 要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。 对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 (八 )坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。 政策条款 新国八条 首先， 进

13、一步明确住房市场发展宗旨是解决城镇居民的住房条件，房地产市场是一个消费为主导的市场 。这明确回答了住房到底是什么产品，住房发展的宗旨是什么的问题，是为住房的“去投资化”、“去赚钱效应”明确定调。 其次，为了打击房地产投机炒作， 进一步强化了使用针对炒房的各种税收工具的预期 。比如加强住房交易税和住房交易所得税，要求住房财产税征收试点展开。对于这些房地产税，除了住房财产税没有出台还不知道什么内容之外，对于住房交易税及住房交易所得税，如果不采取严厉的或高累进税政策，要想通过房地产税来达到遏制住房投机炒作是不可能的。比如，在我国香港及新加坡，最近都出台了对住房交易严厉控制的税收政策，从而使得住房投机

14、炒作得到有效遏制。而国内十分温和的住房交易税作用将十分有限。政府一方面要对住房投机炒作严厉打击，另一方面不通过严厉的房地产税来限制。两者在政策及经济逻辑上还有待统一。 第三，对于这次 差别化的信贷政策，重点放在第二套住房的首付比例提高上 ，利率水平则与以前相同。对于第一套住房信贷弹性在商业银行，这就得看央行今年的货币政策是如何展开了。如果信贷规模严格控制，那么第一套住房的利率及首付都会提高，甚至于取消优惠利率；如果信贷规模控制不严格，那么第一套住房的优惠的信贷政策又可能放开。这对商业银行有较大自主，同样也面临很大不确定。不过，对于第二套以上住房的利率与首付，对于不同的地区，增加了央行酌情权。为

15、了强调政策严肃性，新国八条加上对违规者的处罚条文。 第四，新国八条要求各地方政府全面 落实住房限购令 。即本地居民可以再购买一套住房，而外地居民只可有条件地购买一套住房。第三套以上的住房禁止购买。并且这种限购令在全国所有的城市开展。对此需要严防的是，由于对未来买房难度预期加大，地方政府的限购令反而会鼓励有了一套住房的本地居民加快再购买一套住房。因为如果没有针对炒房的税收政策，已购一套住房的居民都可能用这一套住房来投资，购买第二套以上住房的居民也可以借机炒作。一方面政策要严厉遏制住房投机炒作，另一方面政策又可能会有副作用，一定程度上会鼓励居民购买第二套以上的住房，因此新国八条之后还需要有更完善的

16、配套政策，而且需要各职能部门配合执行形成合力。否则，新国八条的执行实施效果仍会有不确定性。 第五，加大保障性安居工程建设力度，严格住房用地供应管理，以及 问责制 ，都是国十条的内容，这次属于再次强调并增加了一些东西，而且这些方面应该不是这次房地产宏观调控的重点。重点应该放在严厉打击房地产投机炒作上，放在挤出房地产泡沫上。不过， 问责虚假信息 也是新国八条的新内容。关键的问题是政府如何来落实，如何来追究这种虚假信息的责任。 总之，新国八条出台既说明了当前国内房地产市场面临的问题太纠结、太严重，也说明了政府对这些问题有清醒的头脑，并有决心来调整。而要化解当前房地产问题，重点就在对住房“去投资化”、“去赚钱效应”，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。 1月 26日，国务院常务会议确定了 2011年房地产宏观调控