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1、1 本报告是严格保密的。 恩马崂山项目 客户及产品定位 谨呈：恩马房地产开发有限公司 3 本报告是严格保密的。 本次研究内容构成 1 青岛沿海豪宅项目分析 2 参照系典型项目分析 3 青岛高端客户分析 4 项目产品策略研究 5 项目产品定位及户型配比 4 本报告是严格保密的。 Part 1 青岛沿海豪宅项目分析 5 本报告是严格保密的。 随着青岛城市骨架的逐步拉大，豪宅项目逐步由沿海一线深入到沿海二线及腹地，由市南延伸至崂山 /平米 爱丁堡 2.1万元 /平米 颐和星苑 2.7万元 /平米 (综合 ) 山水名园 2万元 /平米 (2009) 银海一号 1.5万元 /平米 (2009) 鲁商中心
2、 2.7万元 /平米 海信天玺 4.5万元 /平米 御景峰 万元 /平米 (2008) 恩马文景园 1.8万元 /平米 (2009) 远雄国际广场 4万元 /平米 万丽海景 5万元 /平米 凯悦中心 2.9万元 /平米 银座领海公馆 4.2万元 /平米 (预计 ) 东海路 9号 3.5万元 /平米 上实海上海 2.6万元 /平米 (2009) 6 本报告是严格保密的。 典型楼盘 万丽海景 东海路 9号 银座领海公馆 规模 占地面积 :21748平方米 总建筑面积 :150000平方米 占地约 10100平方米，总建筑面积 11万平方米 占地面积 3.6万平方米；建筑面积 12.8万平方米 产品
3、形式 2栋海景公寓、 1栋酒店式公寓 公寓 高层住宅， 1栋五星级酒店， 1栋公馆 价格 均价 50000元 /平米，最贵 80000元 /平米 起价 24000元 /平米，目前均价 35000元 /平米 预计均价 42000平方米 客户特征 外地客户 50%，已居住在市南区与崂山区为主的私营企业老板，或上市公司老总 私营业主为主 职业特征：商界、政界成功人士 户型面积 50-96 ： 47% 120-170 ： 23% 220-380 ： 22% 560 ： 8% 140平方米 200平方米为主，顶层跃层式公寓为 623平方米 160-550平方米，主力户型： 160-360平方米 沿海一线
4、项目 典型楼盘 海信天玺 上实海上海 山水名园 颐和星苑 规模 总建筑面积 7万平方米 占地面积： 26000平方米，建筑面积： 6.6万平方米 占地 600亩，规模 40万平方米 占地 1400亩；建筑面积 100万平米 产品形式 高层、订制化别墅 5栋板式高层 (28-30层 ) 平层与复式 别墅、多层、小高层、高层 独栋、双拼、联排、洋房、多层、小高层 价格 均价 45000/平米 均价： 26000元 /平方米 总价： 463-1500万 均价： 14000-20000元 /平方米 均价 27000/平米 客户特征 自用为主，改善需求为主 本地人居多自用为主，贸易物流公司老板、跨省企业
5、董事、高管 购置目的：自用为主，其中改善居住为主，部分小户型 120平米为投资 较为复合，主力客户为改善升级型客户，部分资源占有型客户，少量度假养老型客户 户型面积 140平方米 -560平方米，主力户型 220平方米 户型区间： 178-500平方米 主力户型： 230平方米 户型区间 ;110平方米 -150 别墅总套数： 24套 主力面积区间： 230-500平米 户型区间： 150平米 420平米 沿海一线高层塔楼和别墅外地高端客户居多，本地客户大多居住在沿海一线社区感较强的项目中 7 本报告是严格保密的。 地块位置 土地面积（） 容积率 建筑面积（） 用途 楼面地价（元/ ） 莱阳路
6、 8# 28801 1.2 34561 住宅、商业（约4:1） 38900 市南区香港西路南、东海二路东（原审计局地块） 34924 6.5 227004 商业、住宅 17800 合计 63725 261565 莱阳路 8号 绿城地块 沿海一线区域土地稀缺 沿海一线土地资源稀缺， 2010年以来，仅有两块土地供应；未来高端海景住宅项目上市量很少，高端海景住宅产品具有较大稀缺性 沿海一线土地供应很少，土地非常稀缺 青岛海景土地供应分析 8 本报告是严格保密的。 典型楼盘 鲁商中心 凯悦中心 中海银海 1号 规模 占地面积 124700平方米 ,建筑面积1039000平方米 占地面积 :8500平
7、方米 总建筑面积:110000平方米 占地面积 :5.81万平方米 ，总建筑面积:23万平方米 产品形式 住宅 ,公寓 , 商铺 , 写字楼 公寓 价格 一期均价 2.7万元 /平方米 目前均价 29000元 /平米 起价 15000元，最高价 18000元 客户特征 本地客户与外地客户一半一半 青岛本地客户为主，外贸类私营企业为主，以自住为主要需求 自用为主，改善性居住较多 70%-80%左右 户型面积 ;面积区间为 125-260 60-100平米： 49% 100-150平米： 35% 150-200平米： 12% 380平米复式： 4% 户型面积区间 90 205平米 沿海二线及腹地项
8、目 典型楼盘 御景峰 恩马文景园 爱丁堡国际公寓 规模 总占地 3.114万平方米，总建筑面积为7.1万平方米 占地： 1.8万平方米，建面： 10万平方米 占地面积 10万平米，总规模 27万平米，20栋楼，容积率 2.93，绿化率 60% 产品形式 多层花园洋房、小高层、高层住宅 5座板式高层， 29-31F高层 11层小高层、 1921层高层 ,公寓，网点商铺 价格 高层 16000/平方米均价 ,洋房 21000/平方米均价 均价 18000元 /平方米 16000/平方米起，均价 21000/平方米，最高 28000/平方米 客户特征 客户以青岛市内的私营企业主、金融系统职员、公务员
9、、教师构成项目占主要比例客群 自主为主、部分为投资，私营主偏多，大学教师、企业中高层 90平米左右的户型主要为首次改善客户， 160 180平米主要为升级改善客户 户型面积 花园洋房面积在 150平米 240平米，小高层、高层面积在 90平米 330平米 户型区间， 94-160平米平层户型，和160-300的复式 一期户型为 90-240平方米，其中 170-180平方米四居为主力户型，占 69%， 90平方米占 30%，另有几套 240平米 随着沿海一线土地稀缺，沿海二线及腹地项目多为社区感较强的并有海以外的资源依托，多为本地高端客户自住 9 本报告是严格保密的。 小结 随着青岛城市骨架的
10、逐步拉大，豪宅项目逐步由沿海一线深入到沿海二线及腹地，由市南延伸至崂山 沿海一线高层塔楼和别墅外地高端客户居多，本地客户大多居住在沿海一线社区感较强的项目中 沿海一线土地资源稀缺， 2010年以来，仅有两块土地供应；未来高端海景住宅项目上市量很少，高端海景住宅产品具有较大稀缺性 随着沿海一线土地稀缺，沿海二线及腹地项目多为社区感较强的并有海以外的资源依托，多为本地高端客户自住 10 本报告是严格保密的。 Part 2 参照系典型项目分析 11 本报告是严格保密的。 本项目参照系选取 爱丁堡国际公寓 御景峰 上实海上海 海信天玺 本项目 直接参照项目 间接参照项目 沿海二线及腹地项目 沿海一线
11、项目 12 本报告是严格保密的。 新华锦爱丁堡国际公寓位于崂山东区域内，主要为升级改善客户，产品水平领先 规模 占地面积 10万平米，总规模 27万平米， 20栋楼，容积率 2.93，绿化率 60% 产品类型 11层小高层、 1921层高层 ,公寓，网点商铺 户型配比 一期户型为 90-240平方米，其中 170-180平方米四居为主力户型，占 69%， 90平方米占 30%，另有几套 240平米 价格 16000/平方米起，均价 21000/平方米，最高 28000/平方米 销售状况 2010年 3月 15日开盘，一期开盘 4栋楼，一周卖掉 3栋，目前一期销售 80%以上 产品水平 精装修，
12、 5000元 /平方米（中央空调系统，三层中空玻璃，地板采暖） 客户情况： 购置目的：自住为主、投资 客户来源：主要为市内客户 置业特征： 90平米左右的户型主要为首次改善客户， 16 180平米主要为升级改善客户，除区位因素外较为关注教育配套及松岭路较为便捷的交通 配套 底商、酒店、幼儿园、高尔夫 崂山宜居大环境、区域规划前景、产品力水平领先 针对市南区、市北区和崂山区外溢的高端改善型客户 爱丁堡国际公寓 13 本报告是严格保密的。 休闲康体度假区 高档住宅区 软件园 花卉观光旅游区 海洋大学 金家岭山公园 午山公园 老寨顶 崂山区东部的宜居环境和科技谷规划前景展现的居住投资价值受到高端客户
13、的认可 科技谷规划： 项目位于规划的青岛科技谷高档住宅区和休闲度假区的衔接带，客户对此认知较高 人文教育资源： 区域内包括海洋大学、青岛大学、青岛科技大等高校及青岛二中，人文教育资源丰富 高尔夫资源： 毗邻青岛国际高尔夫球场，但本地高端客户对高尔夫资源的价值认知不高。该球场也以日韩客户为主。 山地景观丰富： 周围有午山、金家岭、老寨顶等，但山体大多遭破坏 爱丁堡国际公寓 14 本报告是严格保密的。 建筑： 三段式英伦风格建筑，舶来建筑打造高端社区形象 公建破坏了社区规划的整体感 园林： 绿化率高达 49% 社区中心轴线串联 7大英伦主题景观 舶来风格建筑 +高绿化率主题园林景观，打造高端社区意
14、向 爱丁堡国际公寓 15 本报告是严格保密的。 户型 面积 配比 均价 销售进度 客户特征 两室两厅 91平 /97平 16% 90% 第一类是相对低端的客户，属于自住型，多选择90-120平两居户型，消化速度是各种户型中最快的 123平 90% 三室两厅 144平 10% 90% 160平 20% 约 16500元 90% 第二类属于从市南区市北区溢出的客户，现有住房无法满足，在市南区市北区改善困难的客户，或者是外地人在青岛有业务往来的自住客户，他们多会选择 160-180平的户型 181平 20% 约 23000元 60% 五室两厅 253 19套 约 19000元 90% 第三类是久居海
15、边想回归内地资源较好地段的本地人和少量的投资客，这部分人多选择大于 180平的户型。 复式户型 202-272平 8套 90% 户型面积覆盖 90 272的平层和复式， 160 180平米的主力三居室面向市南区市北区外溢的高端改善客户 爱丁堡国际公寓 16 本报告是严格保密的。 160平米三居 户型方正，主卧功能比较丰富 动线设计不合理，互相干扰 户型设计重视主卧、后台空间、会客空间的处理，但整体上与豪宅仍有一定距离 180平米四居 户型方正，南北通透，空间尺度舒适，工人房强化功能空间 大面宽、小进深，会客空间强化，符合高端客户需求 爱丁堡国际公寓 17 本报告是严格保密的。 设计师：香港高文安 精装修标准为每平 5000元 DAIKIN（大金）空调系统 ALDES（爱迪仕）中央新风系统 HYDRO（海德鲁）门窗系统 OTIS（奥的斯）电梯系统 DURAVI
