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1、小区内车位究竟归谁？作者:王胜言时间:2012-12-012003年11月12日，南京市鼓楼区法院作出“小区车库归业主共有”的判决，被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。该判决终于为商品房住宅小区停车位的产权归属问题开了一个先例。一、小区车位的法律性质小区内车位在法律性质上应属于小区业主共用的附属设施，但是，附属设施的所有权状态也分为两种：一种是只能为全体业主共有并且公用的附属设施，如公用绿地、道路等；另外一种是可以单独为特定人所有的附属设施，但以定期收费为条件向全体业主提供
2、服务，或者该特定人的范围必须是业主。小区内车位就属于后一种附属设施，可以单独为特定人所有。二、除了占用小区公共区域用于停放车辆的车位属于业主共有以外，其他车位的归属以当事人约定为准。物权法第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下称解释）第六条规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应
3、当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。从物权法第七十四条及解释的相关规定来看，小区内车位的所有权有以下几种情况：首先，如果小区车位在规划设计中占用的是小区业主共有部分区域，则可以直接依据物权法第七十四条第三款的规定认定其归属小区业主共有；其次，如果小区车位并未占用小区业主共有部分区域，则可以根据小区业主与开发商在购房时的约定来确定。即小区业主与开发商签订买卖、赠与、出租车位的合同，或者在商品房预售合同或商品房销售合同中约定了有关车位归属的条款。最后，如在购买合同中未约定车位归属或约定不明确时，可以考虑两个重要因素来确定：一是业主与开发商在购房合同中是否约定以公摊面积方式计价，且车位建筑面积
4、是否属于公摊面积范围内；二是车位的建造成本是否已实际被计入业主与开发商购房的合同价款中。如是，则可以认定双方约定车位归业主共有。如不是，小区车位的所有权归开发商。但根据部分地区的司法判例，开发商要提供证据证明小区车位建筑面积不属于公摊面积范围或车位的建造成本未被计入购房的合同价款中，否则，法院将认定车位归全体业主共有。三，业主对小区车位归属与开发商产生争议，应通过诉讼或仲裁方式解决。根据前款分析及所引用的法律法规，如小区业主对小区内的车位的权利归属与开发商产生纠纷，应向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁，法院或仲裁机构作出的生效的法律文书能够最终确定小区内车位的权利归属。小区内的绿地归谁所有？物
5、权法有哪些规定？【案例】 李先生见某小区的售楼广告宣传单上及规划图都承诺有绿地，现场看了后确实有大片绿地，虽然靠近绿地的楼房价格要比其他楼房每平方米多100元钱，李先生还是决定在该小区购买靠近绿地的住房一套。可是入住后不久，开发商又打算在原绿地上再盖一座新楼。李先生对开发商的行为提出质疑，开发商的工作人员称，售楼广告不属于合同内容，是没有法律效力的。开发商可以铲除小区内的绿地吗？【法律解析】开发商的说法是没有法律依据的，他们不能随意铲除小区内的绿地。也明确规定了建筑区划内的绿地属于业主共有。因此，开发商不能随意铲除小区内的绿地。【法条链接】物权法第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于
6、城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。小区的车位到底归谁所有呢？物权法将如何界定小区车位的权属？存在不少法律盲点 “小区停车费纠纷的关键是确定权属。”北京忆通律师事务所毕文强律师说。大多业主都寄希望于即将实施的物权法能够打破目前小区内物业坐庄垄断车位的局面，但一些法律界人士对此却并不乐观。涉及小区停车位置分地上停车位和地下车库两种，二者概念不同。北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭认为，多数小区的地面停车位占用的是小区的公共区域，所有权应属于全体业主，收益权也属于全体业主。但
7、在车库到底应该归谁这个问题上，陈旭认为，目前物权法做出的是框架性的规定，对于车位的一些具体纠纷比较难于操作。陈旭认为，车位纠纷的焦点问题都需要有关部门尽快制定物权法的实施细则加以规范。毕文强律师认为，目前还存在两个法律盲点，“对于权属归开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否应该由政府介入？在业主委员会还没有产生的时候，业主所有的停车位其停车费怎么收取？”业主共有实有弊端中国政法大学教授江平称，根据物权法的相关规定，今后区划内的车位，要么归开发商所有，要么归具体某个业主所有，要么归物管公司所有，归全体业主共有将很难再出现。但占用业主共有的道路或者其他场地用的车位，仍然属于业主共有。“此次物权法
8、对车位的态度是尽量明晰产权，尽量不要搞成业主共有。”江平说，规划内停车位归业主共有，存在很多弊端。法律条文应细化“遗憾的是，我国民法对于建筑物区分所有权的研究并不深入和彻底，所以在住宅小区车库、车位权利归属上出现顾此失彼的现象。”北京市京都律师事务所的戴福律师说。中国人民大学法学院王宗玉教授也表示有同感：“车位的问题很复杂，物权法的规定较笼统，可操作性不强。”王宗玉教授说：“物权法规定，如果车位在建筑规划内，业主在买房时应与开发商约定车位的归属。不过，由于业主处于劣势地位，在约定时会对业主不利。”王宗玉教授认为：“一般来说，如果车位已计入公摊面积，车位的所有权应归业主所有。但其也存在弊端。”其
9、最大的弊端在于，当发生争议时，哪方负有举证责任，以及如何确认车库、车位是否摊入成本不明确。“因为公摊面积的计算涉及专业问题，法院很难查清。”物权法第七十四条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。戴福律师认为此规定显而易见缺乏可操作性：“什么是应当首先满足业主的需要？怎么才算满足业主的需要？如果开发商将其价格定得过高，业主买不起，这算不算满足业主的需要？”法律专家建议完善立法复杂的小区车库、车位问题，引发的新型权利类型甚至不能为传统民法所涵盖。法律界人士认为，随着我国房地产市场的不断深入发展，有必要对传统民法的相关概念、制度进行突破，以适应现实生活的需要。王宗玉教授提出：“物权法的规定不细致，应该完善立法。”戴福律师认为：“如果单纯按照购房者购买房屋时是否分摊了车库、车位成本确定车库、车位的权利归属，涉及比较复杂的建筑专业问题，在实践中难以操作。应该通过立法要求开发商从立项开始，即对车位设施单独立项，单独计算其材料费、人工费，并分摊到房屋价格中。”
