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1、莆田市文献广场营销推广全案,深圳中原福建分公司 FuJian.10.07.12,第一部分 城市宏观环境分析,第二部分 城市商业环境研究,第三部分 项目本体分析,第五部分 营销推广策略组合,第六部分 项目经营管理建议,第四部分 项目定位,项目定位 规划建议 营销执行 招商策略,第一阶段工作,第二阶段工作,第三阶段工作,市场机会判断,目 录,城市宏观环境,Part 1,蒲田的发展优势一 区位优势突出,莆田位于福建沿海中部，境域北连福州，南接泉州，西依戴云山，东南濒临台湾海峡，是大陆离台湾直线距离最近的城市。是江西省最近的出海口。,莆田，史称“兴化”，位于福建省沿海中部，现辖仙游县，荔城、城厢、涵江
2、和秀屿四区，以及湄洲岛国家旅游度假区管委会。 户籍人口306.97万人，陆域面积4119平方公里，海域面积1.1万平方公里。,1,莆田发展优势一,区位优势明显,莆田大陆、岛屿海岸线总长533.46公里，怀抱兴化湾、平海湾和湄洲湾三大港湾； 莆田港位置适中，航道顺直，水深港阔，岸线丰富，不冻不淤，避风及地质条件良好。交通部列之为我国四大远景规划国际深水中转港之一。被誉为“世界不多，中国少有”的天然良港。 可建万吨级以上泊位150多个，大型深水泊位80多个，是目前全国少数几个能够建设30 万吨以上深水泊位的海港之一，预计总吞吐能力可达7亿吨以上。,1,莆田发展优势二,港口条件优越,海滨邹鲁 文献名
3、邦 历史有过“科甲冠八闽”的鼎盛时期。共有进士2345人，状元12人，位居宰相之位14人。全市现有各类专业科技人员3万多名，更有近万名莆仙籍专家学者遍布世界各地，其中“两院”院士13名。,妈祖文化是中华优秀文化之一 国家旅游度假区湄洲岛是四海共仰的妈祖文化发源地，对台客轮直航点。 妈祖文化对世界华人具有很强的凝聚力和影响力，湄洲岛上的天后宫是世界上20多个国家和地区5000多座妈祖宫庙的祖庙，有妈祖信众2亿多人。,1,莆田发展优势三,底蕴深厚 妈祖文化影响巨大,目前， 全市有旅居海外华侨、华人、港澳台同胞70余万人，是福建省的重点侨乡； 出外经商创业人员50多万人，足迹遍布全国各地，创办企业2
4、万多家，年创产值2000多亿元。 拥有一批千万甚至超亿元资本的莆籍民营企业家队伍。,全国1500多家民营医院，高达90%为莆商所掌控。 北京的90%的民营医院也是莆田人所有。在北京木材市场，近乎100%的市场为莆田人垄断，而现在全国各主要木材集散地或口岸掌控局面的，几乎也都是莆田人。,1,莆田发展优势四,民间资本雄厚,福厦高速铁路已通车、向莆铁路和湄洲湾港口铁路支线已经开工建设，莆田将成为东南沿海区域及海西连接内陆腹地的重要交通枢纽； 福厦高速公路扩建及湄永高速公路已开工建设，极大拓展了发展空间和经济腹地；国道、省道纵横有序，港口、供水、供电等设施日臻完善；莆田机场前期工作取得突破性进展。,蒲
5、田即将形成海、陆、空立体交通网络，对蒲田的城市发展会起到强大助推作用。,1,莆田发展优势五,交通基础设施日益完善,从总体上看，福建产业集群的发展已初具规模。目前全省已初步形成近60个大小产业集群，总产值3800亿元左右，约占全省工业总产值的52% 。 其中蒲田优势产业集群分布如下： 莆田涵江电子产业群 100 亿 蒲田鞋业产业集群 100 亿 林产加工业产业集群 200 亿 能源产业集 100亿,1,莆田发展优势六,已形成部分全国领先地位的产业集群,莆田的几大发展优势必将成为莆田经济发展强有力的助推器，并极大地带动地产、物流、商业、零售、旅游等行业的发展。,1、得天独厚的地理位置、港口条件及日
6、益完善的交通网络，已吸引和将吸引更多的资本及人流进入莆田,海铁联运将有效降低运输成本并极大拓展莆田的经济腹地，促进现代物流业和临港加工贸易行业发展； 2、深厚文化底蕴有助于更多优秀人才的产生，妈祖文化影响巨大，可有力 提高莆田国际知名度并促进本地旅游及商业发展； 3、雄厚的民间资本及优势产业集群，会加速龙头企业为首的本地产业链延伸、推升本地投资额度、带动当地 GDP持续增长，并迅速提高莆田本地居民收入和消费水平。,1,莆田发展优势小结,统计显示，过去7年间，福建生产总值持续保持两位数以上增幅，从2002年的4，468亿元，增加到2008年的10，863亿元人民币，生产总值首次跻身大陆“万亿俱乐
7、部”；GDP增幅达到13%，增幅在全国处于领先位置。 同时，福建与台湾的差距正在迅速缩窄：福建的经济总量在上世纪80年代初期，只有台湾的四十分之一，到90年代初期，已是台湾的十三分之一，目前则缩至台湾的五分之二。,1,莆田经济发展状况分析,推进海西建设以来，福建经济实力增强,基本态势： 延伸两翼、对接两洲，拓展一线、，纵深推进、连片发展，服务全局。,延伸两翼、对接两洲 发展壮大闽东北一翼和闽西南一翼，加快对接长江三角洲和珠江三角洲。闽东北一翼要发挥福州省会城市服务全省的重心和辐射作用，促进闽东北地区加快发展，推动与长江三角洲对接；闽西南一翼要发挥厦门经济特区先行先试的龙头和示范作用，推动与珠江
8、三角洲的对接。通过延伸南北两翼，使海峡西岸经济区与两个三角洲优势互补、联动发展。,拓展一线、 深入挖掘和利用沿海港口、外向拉动内陆地区、对台五缘优势及大三通、EKFA的历史机遇，强化福州、厦门、泉州的辐射功能，发挥漳州、莆田、宁德拓展一线的骨干作用，突出特色、累积实力，促进全省的全面繁荣。,内外兼备，促进发展,1,莆田经济发展状况分析,海西建设战略规划布局,已经高起点编制莆田中心城区产业规划和各类专项规划，进一步优化产业空间布局、适当控制开发密度、规范空间开发秩序，形成合理的空间开发结构，提高资源环境承载能力。,1,莆田经济发展状况分析,蒲田城市规划,以荔城行政办公区为中心，结合莆田铁路中心站
9、的建设，整合提升工艺美术城、鞋服城等特色资源，规划建设“总部经济区”、“金融商业区”和“文化休闲区”等功能分区，促进莆田高端服务业的发展，提升城市品质和现代化水平。,莆田经济发展状况分析,城市简介城市规划,行政中心 商业中心 商务中心 居住中心,莆田目前: 全市人口: 286万人 城区人口: 82万人,1,从上表可以看出，莆田的GDP年增长率均在15%左右，在福建省各大城市中，增幅仅次于厦门，经济增长势头强劲，为房地产市场的持续发展奠定了很好的基础。,1,莆田经济发展状况分析,莆田的GDP增长情况,2009年，莆田实现GDP691.72亿元，同比增长15%，增幅居全省首位。 莆田近年来经济发展
10、特点 一、经济增幅位居全省首位 从设区市GDP增长速度看，均保持二位数增长。其中，莆田市增长15.0%、宁德市增长14.6%、龙岩市增长14.5%、三明市增长14.2%、泉州市增长14.1%、南平市增长14.1%、漳州市增长13.6%、福州市增长13.0、厦门市增长11.1%。； 二、第二、第三产业共同推动经济较快增长 从供给方面看，第二、三产业是推动莆田市经济较快增长的主要因素，特别是第二产业中的工业、第三产业中交通运输业、金融业、租赁和商务服务业等行业的快速增长，为莆田经济较快发展提供了动力； 三、消费投资拉动作用增强 消费需求平稳增长从居民消费看，今年来，莆田市居民消费呈现平稳增长态势。
11、全年农村居民人均消费支出达4770元，增长14.1。城镇居民人均生活消费支出为11199元，增长12.0。,1,莆田经济发展状况分析,莆田的经济发展特点,未来10年，莆田市发展的总体要求是：壮大经济实力，提升区域竞争力，增强环境吸引力，全市经济总量和主要经济指标达到并超越全省平均水平，基本实现现代化，努力建成新兴旅游港口城市，再造一个崭新的莆田，同全省人民一道完成建设海峡西岸繁荣带的目标。,战略重点：完成“五大转变”，以陆地为主的经济向以海陆综合开发的经济转变；以轻工业为主的工业基地向临海轻重结合型工业基地转变；由一般港口向国际中转港转变；由制约型运行体制向适应国际惯例和规则的运行体制转变；由
12、单一功能的城市向功能配套组团式的中等规模新兴旅游港口城市转变。,外向拉动战略：大力发展外向型经济。一是加大招商引资力度；二是以妈祖文化为纽带，增创对台经贸合作新优势；三是大胆“走出去”选择优势产业和企业到境外投资，扩大资本和劳务出口；四是扩大对内开放，加强与外省市经济合作。 产业升级战略：一是着力提升第一产业，争创一批农产品名牌；二是加快发展第二产业；三是培育发展第三产业，重点发展旅游、金融、信息、咨询、社会服务等。,1,莆田经济发展状况分析,莆田的城市发展目标,2009年主要经济指标,1,莆田经济发展状况分析,1、海峡西岸经济区的发展战略，将大力推进莆田的城市经济快速增长； 2、莆田市政府，
13、围绕“再造一个新莆田”的战略目标，将对城市基础建设加大 投入，并对文献广场等重点项目进行政策扶持； 3、加快第三产业，包括旅游、商业服务业的发展，将带来大量流动人口，带动 第三产业的繁荣发展和爆炸式增长； 4、雄厚的民间资本及产业集群拉动的产业链延伸，为商业发展奠定良好基础及带 来难得机遇。 从宏观大环境分析，目前国家战略规划或经济、文化态势，都为莆田提供了一种前所未有的良好背景。同时海西城市群中，莆田在过去十年经济增速名列前茅，但城市基础建设最为缓慢，这种结构性二元矛盾反而会转变为后发优势。莆田将厚积薄发，迎来经济特别是基础建设的黄金时期。,宏观环境总结,城市商业环境研究,Part 2,2,
14、城市商业环境分析,莆田版的清明上河图,北宋年间，古谯楼为当时子城之城门和城楼。 通常认为到了古谯楼才算进城。文峰天后宫座落于步行街，莆田人素来信仰妈祖，文峰天后宫以前香火鼎盛，解放后依然如此。步行街历史上便是莆田人日常休闲的主要去处，并因之形成了赶集式和散购式的购物习惯。,2,城市商业环境分析,莆田近代商业发展的三个阶段,第一阶段：90年代以前 1、涵江区是莆田的“小上海” 早期莆田地区的商业主要集中于涵江区，当时涵江区有“小上海”之称，是莆田地区商业旺点，从当年商贸城的盛况可看出其时涵江区的商业中心地位。 2、城厢区商业主要集中于文献东西路； 城厢区商业主要集中于文献东西路等传统老城区，其他
15、地区如学园路一带则是一片荒凉，商业形态以城市街道两旁的商铺为主。,2,城市商业环境分析,莆田近代商业发展的三个阶段,第二阶段：90年代 莆田城厢区商业崛起，涵江区开始走下坡路 、城市重心的迁移 随着城市的撤区建市，市政府的建立，城区的扩展，城厢区成为行政、教育、经济、文化的中心，逐渐形成了现在莆田城区发展的雏形，而涵江区则逐渐成为一个加工业、一般性商贸区域； 、文献路崭露头角 90年代文献路东西贯通，为莆田商业发展提供了更为广阔的天地，商业发展开始围绕文献中段扩展，但这一阶段也存在着购物环境差，业态分布不合理，经营产品档次底等问题。,2,城市商业环境分析,莆田近代商业发展的三个阶段,第三阶段：
16、2000年以后 进入2000年后，文献路步行街规划并成形、梅园路况规划整改等都为莆田商业的扩张提供了有利条件，市区逐步形成了几个重要的商业圈，购物环境和经营产品档次都有了较大提高。 但到目前为止，莆田市只有一个真正意义上的商圈，即以文献路步行街为核心，加上新建成的大唐广场，金鼎广场，辐射到周边的梅园路、东园路等外围商业街的市级中心商圈。,2,商业环境分析,中心商圈的核心地位不可动摇,次级商圈,核心商圈,在莆田人心目中，根深蒂固只有一个中心，文献路周边的商业，只是享受了中心商圈的溢出人流，在市区内，第二个次级商圈尚未出现。 随着城市发展和扩容，莆田有可能出现一些区域性的消费圈，但文献路步行街的核心首要位置始终不会动摇。,批发、商贸,2,商业环境分析,莆田商业发展现状,文献路步行街经营现状 文献路步行街目前仍是莆田最
