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1、政策依据,1、增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016 年 5 月 1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及 2016 年 5 月 1 日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分 2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为 60%，第二年抵扣比例为 40%。 2、房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分 2 年抵扣的规定。,购入固定资产,【案例一】：2016 年 6 月 5 日，某增值税一般纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。6 月 20 日，该纳
2、税人取得该大楼的增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为 1000 万元。 根据本办法的相关规定，1000 万元进项税额中的 60%将在本期（2016 年 6 月）抵扣，剩余的 40%于取得扣税凭证的当月起第 13 个月（2017 年 6 月）抵扣。,纳税申报表填报,（一）纳税人 2016 年 6 月对该不动产应抵扣进项税额的处理： （1）与其它项目取得的增值税专用发票相同，纳税人购入不动产取得的增值税专用发票，应填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附列资料（二）“认证相符的税控增值税专用发票”、 “其中：本期认证相符且本期申报抵扣” 栏次中。 （2）该份增值税专用发票还应作为当
3、期不动产扣税凭证填入 “本期用于购建不动产的扣税凭证”栏次（购建是指购进和自建）。通过上述两步，一是能够保证“一窗式”比对相符，二是先将不动产进项税额全额扣减，通过后续步骤实现分期抵扣。 （3）将该份增值税专用发票计入不动产和不动产在建工程抵扣台账，并记录初次抵扣时间。（表）,（二）2017 年 7 月申报 6 月所属期增值税时，该 400 万元的进项税额到了允许抵扣的期限，可从当期销项税额中抵扣。 （1）该 400 万元对应的增值税专用发票在不动产和不动产在建工程抵扣台账中记录完成抵扣信息。 （2）该 400 万元应从当期“应交税金待抵扣进项税额” 科目转入“应交税金应交增值税（进项税额）”
4、科目。,不动产在建工程,3、纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过 50%的，其进项税额依照本办法有关规定分 2 年从销项税额中抵扣。 上述分 2 年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。,不动产在建工程,4、购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的 40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起
5、第 13 个月从销项税额中抵扣。 案例：2016 年9月10日，纳税人购入一批外墙瓷砖，取得增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为30万元；因纳税人购进该批瓷砖时未决定是否用于不动产（可能用于销售），因此在购进的当期全额抵扣进项税额。11 月20 日，纳税人将该批瓷砖耗用于新建的综合办公大楼在建工程。,分析：根据办法的相关规定，该 30 万元进项税额在购进的当期可全额抵扣，在后期用于不动产在建工程时，该 30 万元进项税额中的 40%应于改变用途的当期，做进项税额转出处理，计入“待抵扣进项税额”科目，并于领用当月起第 13 个月，再重新计入进项税额允许抵扣。 处理：,1计算填报本
6、期应转出的进项税额： 30 万元40%12 万元 该笔 12 万元的增值税进项税额，应于 2016 年 12 月申报期申报 11 月所属期增值税时做进项税额转出处理，填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附列资料（二）“其他应作进项税额转出的情形”栏次。 2填报待抵扣进项税额处理： （1）该 12 万元应计入当期“应交税金待抵扣进项税额” 科目核算。 （2）该 12 万元应于 2016 年 12 月申报 11 月属期增值税时转入待抵扣进项税额，填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附列资料（五）“本期转入的待抵扣不动产进项税额”栏次。,2017年12月申报期申报2017年11月所属期增值税时，
7、该 12 万元到抵扣期，可以从当期销项税额中抵扣。 1该 12 万元应从当期“应交税金待抵扣进项税额” 科目转入“应交税金应交增值税（进项税额）”科目核算。 2该 12 万元应于 2017 年 12 月申报期申报 2017 年 11 月属期增值税时，填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附列资料（五）“本期可抵扣不动产进项税额”栏次，并作为减少项填入“期末待抵扣不动产进项税额”栏次。 3该 12 万元应于 2017 年 12 月申报期申报 2017 年 11 月属期增值税时，填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附列资料（二）“本期不动产允许抵扣进项税额”栏次，所填税额作为增加项填入“当期申报
8、抵扣进项税额合计”栏次，并进入主表“进项税额本月数”栏次。,不动产的处置,5、纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。 6、已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率 不动产净值率（不动产净值不动产原值）100% 不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。 不得抵扣的进项
9、税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。,案例1 2016 年 5 月 1 日，纳税人买了一座办公楼， 1000 万元，进项税额 110 万元，正常情况下，应在 5 月当月抵扣 66 万元，2017 年 5 月（第 13 个月）再抵扣剩余的 44 万元。可是在 2017 年 4 月，纳税人就将办公楼改造成员工食堂，用于集体福利了。 如果 2017 年 4 月该不动产的净值为 800 万元，不动产净值率就是 80%，不得抵扣的进项税额为 88(110*80%) 万元，大
10、于已抵扣的进项税额 66 万元，按照政策规定，这时应将已抵扣的 66 万元进项税额转出，并在待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额 88-66=22 万元。余额22（44-22）万元在 2017 年 5 月允许抵扣。,案例2：如果 2017 年 4 月该不动产的净值为 500 万元，不动产净值率就是 50%，不得抵扣的进项税额为 55 万元，小于已抵扣的进项税额 66 万元，按照政策规定，这时将已抵扣的 66 万元进项税额转出 55 万元即可。剩余的 44 万元仍在 2017 年 5 月允许抵扣。,7、不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已
11、抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。 8、按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。 可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率 依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016 年5月1 日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。,2016年6 月5 日，纳税人购进办公楼一座共计2220 万元（含税）。该大楼专用于进行技术开发使用，取得的收入均为免税收入，计入固定资产，并于次月开始计提折旧，假定分 10 年计提，无残值。6 月 20 日，该纳税人取得该大楼如下 3 份发票： 增
12、值税专用发票一份并认证相符，专用发票注明的金额为 1000 万元，税额 110 万元； 增值税专用发票一份一直未认证，专用发票注明的金额为 600 万元，税额 66 万元； 增值税普通发票一份，普通发票注明的金额为 400 万元，税额 44 万元。 2017年 6 月，纳税人将该大楼改变用途，用于允许抵扣项目，则需按照不动产净值计算可抵扣进项税额后分期抵扣。,1计算不动产净值率 不动产净值率2220 万元2220 万元（1012）122220 万元90% 2计算可抵扣进项税额 纳税人购进该大楼是共计取得三份增值税发票，其中两份增值税专用发票属于增值税扣税凭证，但其中一份增值税专用发票在用途改变
13、前仍未认证相符，属于不得抵扣的增值税扣税凭证。因此，根据不动产分期抵扣管理暂行办法，该大楼允许抵扣的增值税扣税凭证注明税额为 110 万元。 可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率 110 万元90% 99 万元,3可抵扣进项税额处理 根据办法的相关规定，该 99 万进项税额中的 60% 于改变用途的次月抵扣，剩余的 40%于改变用途的次月起，第 13 个月抵扣。 （1）计算填报 2017 年 7 月应抵扣、待抵扣进项税额： 该大楼本期应抵扣进项税额为： 99 万元60%59.4 万元 该 59.4 万元应于 2017 年 8 月申报期申报 7 月所属期增值税时从销项税额
14、中抵扣；应计入当期“应交税金应交增值税（进项税额）”科目核算。,纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。 用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录,时间总结: 1、购入时为取得发票的当期抵扣 2、购入材料等转用与不动产在建工程，应于转用当期做进项税额转出。 3、已抵扣进项的不动产及在建工程不符合继续抵扣条件是，应于当期转出。 4、不得抵扣进项的不动产及在建工程符合抵扣条件后应于符合条件的次月计算抵扣进行税额。,
