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2、0 人 1500 美元/人=900 万美元 合计：224+900=1124 万美元。 即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。,营利模式分析,美国太阳城开发模式的九大特征,属于住宅开发性质； 依靠住宅销售回款盈利； 限定55岁以上的老人才能入住； 专为健康活跃老人提供会所和户外运动设施； 没有医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套，社区内没有建设相应设施； 一般都位于郊区区位，占地大、容积率低，建筑形态多为单层、独栋或双拼，精装修标准
3、、拎包入住； 房价便宜，例如，“苹果谷太阳城”在洛杉矶东北方向120公里左右，其房价是洛杉矶市内的1/3左右，对老年购房群体很有诱惑力； 附近一般都配有专为社区服务的商业中心； 兼有旅游度假功能，目标客户同时有常住客户，也有旅游度假客户。如凤凰城“太阳城”，每年居住的总人数在44000居住人口左右，其中28000人是常住客户，而16000人是旅游度假客户；凤凰城东南方向的“牧场太阳城”，也具有鲜明的“候鸟型”度假特征。,高端定位，纯销售：“世界级的高尚退休社区” “全新退休生活的领跑者”,项目概况：,区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔7000亩浩瀚林地中 功能：以会议展览
4、为经营主业，集休闲度假、康体健身、美食购物、影视拍摄等多种功能于一体,主流客户： 阶层：95%以上是高知识、高收入阶层中老年人 职业：教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主 收入：是有一定稳固经济来源，综合家庭月收入通常不低于5000元 意识形态：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力，对于这种新型的养老形式容易接受,成功关键因素：“超级配套+复合的产品形式+优美的景观环境,“销售+持有”模式养老概念住宅+养老地产,出售与持有相结合赢利模式典型案例,北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了出售与持有相结合盈利模式。同时还采取了“反按揭”方法和“置换”方法。 反按揭：即老人同意后，将老
5、人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。 置换：即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人。,北京太阳城开发物业类型概览,一、二期公寓和联排别墅已售罄，目前正在销售的是三期公寓（户型面积60-70平方米为主），销售均价在8100元/左右，精装修，总价约为51万/套左右。,销售情况,北京太阳城开发策略分析,北京太阳城银龄公寓位于太阳城社区内，是一处具有医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能的租住式老年公寓。分为公寓A栋和公寓B栋，总建筑面积为28700 平方米 A栋拥有各类户型房间175间，接待半自理和无自理能力老人，以医疗护理为主，生活照料为辅 B栋拥有各类户
6、型房间297间，接待健康老人，以生活照料为主，医疗护理为辅,银铃公寓收费标准采取会员制（目前只针对健康老人包括会员费+房费+服务费），会费从2万到30万不等，会费在老人退宿时返还，会费越高每月房租也就越低。,北京太阳城银龄公寓完全租住式老年公寓,北京太阳城项目客户地域划分，北京客户约占90，外地客户约占10%；客户层次以离退休的老干部为主；自住养老是主要购买目的,核心客户（90%） 来源：北京本地客户 购买主要目的：自住为主 客户特征：离退休干部，有较高收入来源，较高知识水平,边缘客户（10%） 来源：外地（东北、河北、内蒙） 购买主要目的：自住 客户特征：外地来京退休老人，希望与孩子住的近一
7、些，生活就医方便,销售客群分析,项目盈利模式分析长、短期租赁并举 由开盘时的小产权销售向会员销售的转变，规避土地性质带给消费者的心理抗性,A卡：销售概念的长租性质 需一次性支付一笔89万元入会费，可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。 不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付2.98万6.98万元不等的会费（根据房型不同）,B卡： 租赁概念的短租性质 该卡对应大、中、小三种户型，一次性支付价格从45万-88万元不等，另外每年需支付2.98万元的会费。不能转让 有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余
8、10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过部分免费,项目一期于2007年开盘，二期于2010年1月开盘 截止到2011年5月，共售出450张卡,项目取地模式分析,新建桥 （亲和源前身）,上海市南汇区康桥镇政府,南汇区康桥镇集体资产管理有限公司,土地出让 工业用地（50万/亩）,合资公司 政府1875万元入股,上海市南汇区康桥镇政府,新建桥 （亲和源前身）,出让,壳公司,+,上海康桥公共事业投资有限公司,立项开发 变更用地性质,工业用地,公共建筑用地,融资 抵押贷款,用首批建成的房产获得7500万元的银行抵押贷款,通过免费条件吸引老人，拉动家属消费 突出专家坐诊的特色医疗服务 目前
9、1千张床位全部住满，已不对外发展会员,集养老、度假、健康的综合度假村 敬老院与俱乐部相结合 重视设置娱乐项目 采用中国传统古典园林建筑风格和传统的医疗饮食文化 会员制模式：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种,项目关注点,太申祥和专为老年朋友设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。 祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价。 太申尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属标准房间的居住权。 太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。 短期居住：需提前预约，每天居住费8美元（一床位），不固定床位。押金
10、8万元人民币，外地持公费医疗证明，押金12万元人民币。 长期居住：实行会员制，标准间免费住宿，水电费自理，会员期三年，押金50万元人民币，合同到期后全额退还。就餐标准：每人每天12元。,养老会籍介绍,地理位置：位于北京昌平区北七家，立汤路以东。 项目定位：北京市老年社区是列入北京市“十五”时期老年人事业发展规划的向老年人提供养老生活服务的大型综合性社会福利设施。 汇晨老年公寓是北京市老年社区的一期工程。,建设规模：一期占地147亩，建筑规模约4万平方米，于2007年底投入使用 投资主体：汇晨老年公寓（项目一期）由北京福彩基金会投资建设，项目投资额约1.7亿 经营主体：北京汇晨老年公寓受北京市老
11、年社区筹建办公室委托，经营管理“北京市老年社区”的服务品牌 合作团队：护理机构由日本来福宫集团创始人与北京汇晨阳光投资管理有限公司合资而成，前者是日本大规模、高档次的养老服务机构之一，具有20多年的历史，在东京有42家老年公寓，具有专业的护理技术及成熟的运作经验 经营现状：288套房，712个床位，目前已入住率达到90%，且剩下的全部为面积最小的标间。,备注： 项目押金于合同到期日退还 大套间相比标准套间只有一间卧室朝阳，同时在园区北侧一独立楼 宇中，对于 年长老人使用略微不便，故在定价上两者一致 开业初期曾参用会员制，3年内，一次性交付70万100万会员费（每月收取水电、 有线电视费、伙食费
12、人均约1000元），3年后重签协议交押金入住；后有人投诉 变相集资，后对押金做了调整。 之前价格标准一直沿用至今未做调整,国际会所：设有图书阅览室、小型超市、咖啡厅和茶社，以及艺术装饰 品店、花店、面包坊等特色小店；美容美发店、洗衣店等，满足各种日常生活需要。 康复中心：提供基础护理、专科护理、心理护理、康复指导、临终关怀等服务。中医医院：中医药治疗为主；知名中医专家坐诊；内科、外科、妇科、口腔科及X光室、化验室等辅助监测科室；扩建后将集纳急救、预防、医疗、保健、康复、健康管理等服务功能；健康档案：医院将在建立老人健康档案的基础上，对老人进行健康管理。 管理服务中心：接待来访，会员服务中心及管
13、理办公中心。 将府俱乐部：老年大学：文化艺术、书画、园艺、养生课与学习班；老人可以自发组成琴棋书画各种俱乐部；设有多功能球类运动馆、健身房、温泉水疗、游泳馆等；设有中餐和风味餐厅，并提供送餐服务。 垂钓区：垂钓园内绿树葱葱，芳草茵茵，湖水粼粼，空气清新，鸟语花香，老年人在这里尽享大自然的美妙。 高尔夫球场：提供小九洞高尔夫球场，适合老年人，尽享挥杆乐趣。球场视野开阔，风景俊美，地势起伏有致，可满足不同类型的老年球友们。球场中还特别设计了绿色景观，老年人可以一边打球一边欣赏绿色景观，感受与大自然零距离的接触。,将府庄园配套设施,将府庄园采用会员制管理模式，以确保服务质量的专业化和高水准。凡年满5
14、5岁的女性或年满60岁的男性，均可自愿申请成为将府庄园会员。 申请人入会必须办理申请手续，经审查合格，缴纳相关费用后方可成为正式会员。,会员卡,会员制度,产品类型 多层护理型养老公寓34 52 90,三种户型 多层自理型养老公寓90 156，两种户型 村落居家型养老公寓580 730，两种户型 会费缴纳标准 多层公寓售价：7500元/，长租，156，50年使用权，一次性付款。 老年公寓售价：小户型34左右，只能老年人住，4000/月，按月交租金，不含任何养老设施及功能的使用费。 别墅售价：16000元/，一次性付款，500平，长租，50年使用权。 物业费： 多层护理型养老公寓：无 ； 多层自理型养老公寓：3.5元/ ； 村落居家型养老公寓：5.5元/。,产品类型及会费缴纳,目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式： “持有”、“出售”和“出售与出租相结合”；,总结,从经营管理方式看，对于大型综合性老年住宅社区，一般包括住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。,总结,
