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1、物业管理和供热采暖工作 培训提纲,一、适用的主要文件 二、物业服务和供暖收费政策 三、维修资金和售房款政策,物业管理体制 中央国家机关住房制度改革，包括住房建设、配售、出租、交易以及管理等多个环节。 作为住房制度改革的重要组成部分，中央国家机关也实行属地管理与归口管理相结合的物业管理体制。,住房资金管理和补贴制度，实行归口管理，需执行中央国家机关政策。 例如，关于发布的通知（京政管字200622号）。 归口管理的事项，还包括物业服务、供热计量、业主自治与社区建设的指导与扶持等内容。 在收费价格、资质管理、小区评审、业主自治组织监督管理等方面，基本实行属地管理，可以直接适用北京市相关政策。,一、
2、适用的主要文件,（一）收费政策方面 1.物业服务收费价格与交费体制 （1）关于发布的通告（京发改20052662号） （2）北京市建设委员会关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知（京建物200630号）,（3）北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法（京价（房）字1997第196号） 虽被明确废止，但实际上仍广泛适用。 （4）关于贯彻落实有关问题的通知（国管房改字200035号） 关系到部级干部去世后其配偶的物业管理、供暖费用负担问题。,2.供暖收费有关政策,（1）北京市供热管理办法（市政府 2009第216号令） 变更合同主体。用户与供热单位签订合同的，由合同
3、约定的交费人支付采暖费。未签订合同的，由房屋所有权人或者承租政府规定租金标准公有住房的承租人按照规定支付采暖费。 采暖费由用户所在单位负担的，单位应当负担。（为采暖费“暗补”变“明补”政策出台前保留必要余地） 维修改造责任。供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任，机关、部队、企事业单位的后勤服务部门提供社会供热服务的，可以按照规定委托专业企业承担。 住宅用户发现室内供热采暖设施异常、泄漏等情况时，应当及时向供热单位报修，并承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用。室内自用采暖设施，是指室内支管、散热器及其附属设备。 （2）关于做好中
4、央国家机关供热采暖合同签订工作有关问题的通知（国管房改2010535号）,3.房屋登记与物业、供暖清洁证明,（1）中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法（国管房改2003165号） 关系到已购公房上市前交费的清结保证以及上市后物业、供暖费用的负担问题 （2）关于转发国管局房改办、中直管理局房改办关于中央在京单位已购公房上市出售有关问题的通知（京建发2012128号） 自2012年4月1日起，城近郊区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山）办理央产房转移登记、变更登记、抵押登记时，需收取中央在京单位已购公房变更情况通知单原件，不再收取央产房上市出售确认表原件和物业费、供暖费交清证明原件。 （3
5、）关于在京中央单位已购公房上市出售有关问题的通知（国机房改201229号） 产权人在办理相关手续时，须向交易办公室提交物业费、供暖费清结证明。,（二）维修资金与其他房改资金政策方面,1.专项维修资金及其交存有关问题 （1）中央国家机关住宅专项维修资金管理办法（国管房改2008346号） （2）关于调整公有住房售后共用部位共用设施设备维修基金单位资助资金标准的通知（国管房改字2002249号） 主要增加有电梯住宅维修资金的单位资助部分，仍然适用。,（3）关于中央国家机关住宅专项维修资金交存标准问题的通知（国机房改200945号） （4）关于中央国家机关住宅专项维修资金交存有关问题的补充通知（国机
6、房改2011236号） 主要明确了以下几个问题：空置旧有住房参照经济适用住房价格配售时的交存标准；已售公有住房、职工住宅参照经济适用住房价格配售时，受让人是否补交维修资金的条件;已售公有住房、职工住宅腾退时，原业主交存部分的处理。,2.售房款使用问题,（1）关于调整在京中央和国家机关公有住房出售收入使用方向的意见（国管房改2006）326号） 主要是明确售房款的使用方向，开通部分旧住宅区环境整治的资金渠道。 （2）关于旧住宅区环境整治有关问题的通知（国管房改2008292号） 贯彻326号文件，明确旧住宅区环境整治的范围、内容、程序以及资金渠道,3.住房资金管理,(1）关于加强中央国家机关售房
7、款和住宅专项维修资金统一管理有关问题的通知（国管房改2009358号） (2）关于在京中央和国家机关公有住房租金使用管理有关问题的通知（国管房地字2000153号） 屋租金按照“统一归账，专项管理”的原则，专户存储，按租金构成因素所占比例分别立账。 “售、租并存的单位公有住房维修所需费用，按相应面积比例分别从已售公有住房共用部位共用设施设备维修基金和租金收入中分摊，由房屋产权单位统一掌握使用。”,二、物业服务和供热采暖政策,（一）关于物业服务的定价 1.房改房住宅区。没约定的，仍按原指导标准执行。经约定，也可改采市场调节价。 2.职工住宅区。业主大会成立前，经适房指导价。业主大会成立后，也可实
8、行市场调节价。 3.周转住房。结合住宅区具体情况测算。 下一步，制定物业服务收费参考标准。,（二）关于测算和收取费用的项目,（1）明确可以从共用部位共用设施设备日常运行和维护费用中独立出来的项目。 一是只有政策明确规定可以另行收费的共用设施设备，才能另行收费。 二是没有政策明确规定的，只能视为“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用”的应有部分，不能另行收费。 （2）明确不能列入物业服务收费构成的相关费用。 （3）明确不得重复收费的项目。,（三）关于服务交费的主体,1.承租公房。 2.售后公房。 3.上市公房。 4.继承公房。 5.部级干部住房。 6.职工住宅。 下一步，拟出台补贴政策。,
9、（四）关于停车收费政策,1.区分车位与车位管理。 2.区分车位租金（场地占用费）与停车管理费。 3.区分停车管理与保管责任。,（五）关于服务范围与责任归属,1.与业主责任进行区分。 2.与结果责任进行区分。 3.与保险责任进行区分。,6.关于采暖收费政策,采暖收费和物业服务政策的主要区别：费用负担主体的差异;有无统一补贴政策的支持;对企业的区分处理（企业财务通则） 过去，集中供热的公房或售后公房，由职工所在单位负担。 现在，淡化了住房的性质。 新的供热办法把企业是否负担、负担范围以及如何负担等问题，基本上授权企业自定。 目前，结合中央国家机关实际，我们在供热采暖合同签订方面进行了分类处理。,三
10、、专项维修资金和售房款政策方面,（一）专项维修资金实体问题 1.专项维修资金的交存标准。 （1）售后公房 一是业主交存的部分。按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当年房改成本价的2%。 二是售房单位资助的部分。其采用了时间和楼层的复合标准，即按照多层住宅竣工10年以下25%、竣工10年（含）以上35%，高层住宅竣工10年以下35%、竣工10年（含）以上40%的比例，从其售房款中一次性提取住宅专项维修资金。 另外，中央国家机关已售公有住房高层住宅及设有电梯的多层住宅，在原有维修基金单位提取比例的基础上，每建筑平方米增加50元至70元，增加
11、的具体额度由各单位根据售房款余额情况在此幅度内自行确定。,（2）职工住宅 2009年1月1日（不含）前签订购房（回迁）合同的职工，职工住宅、参照经济适用住房价格出售的旧有住房和非住宅的业主，每平方米建筑面积首期交存数额按原规定执行，即售房款的2%（已按北京市关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知（京房地物字1999第1088号）（即售房款2%）规定的交存标准足额交存住宅专项维修资金的业主，不再进行调整；已部分交存住宅专项维修资金的业主，按照原规定补交；尚未交存住宅专项维修资金的业主，按照新办法补交）。 已部分签订购房（回迁）合同、约定按原标准交存维修资金的新建职工住宅小区，由售房单位提
12、出小区住宅专项维修资金交存标准的意见，报中央国家机关房改办审核后执行。 2009年1月1日（含）后签订购房（回迁）合同的职工，首期住宅专项维修资金为北京地区建筑安装工程造价的7%，即按照多层100元/建筑平方米、高层140元/建筑平方米的标准交存。（当初，建安造价在1800元2200元之间，取7%，多层大约100元，高层大约140元。）,（3）按经济适用住房价格向职工配售的空置公房 空置旧有住房参照经济适用住房价格配售时，首期住宅专项维修资金按照多层100元/建筑平方米、高层140元/建筑平方米的标准交存。（关于中央国家机关住宅专项维修资金交存有关问题的补充通知（国机房改2011236号）,（
13、4）售房款和住宅专项维修资金未划转至本单位在中央国家机关住房资金管理中心指定银行开立的专户的住宅 已按照北京市有关规定从售房款中计提住宅专项维修资金、但与中央国家机关计提标准不一致的单位，应按照中央国家机关计提标准重新计算首期住宅专项维修资金交存数额。相关单位和业主应补交原交存数额的不足部分。（关于加强中央国家机关售房款和住宅专项维修资金统一管理有关问题的通知（国管房改2009358号）,（5）标准价住房变更为成本价住房 购房人申请标准价住房变更为成本价住房时，购房人和售房单位应当分别补交原住宅专项维修资金交存标准与国务院机关事务管理局关于印发的通知（国管房改2008346号）第八条售后公房维
14、修资金交存标准的差额。（关于标准价住房变更为成本价住房应否补交住宅专项维修资金问题的函（国机房改2012271号）,目前，除部分按照经济适用房价格配售旧有住房的以外，均属首次归集范畴。 下一步，有待出台住宅专项维修资金续交指导意见，建立切实可行的续交机制。,2.专项维修资金的使用条件。 一是保修期满。 依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、改造和更新费用，不得从专项维修资金中列支。 建设工程质量管理条例（国务院令第279号）第四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使
15、用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖季、供冷期;（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。,二是需要维修、更新、改造。 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。也就是说，日常维修养护和小修不属于专项维修资金的使用范畴。 关于印发北京市住宅专项维修资金管理办法的通知（京建物2009836号）第二十一条规定：住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内
16、表面浸湿；（三）地下室出现渗漏、积水的；（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；（五）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；（七）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；（九）其它情况。,三是属于共用部位和共用设施设备。 自用部位不可，如户内门窗。 相应市政公用等设施设备不可。 四是非人为损坏。 应由当事人承担所需的修复费用。例如，电梯机房空调被人为损坏，应由行为人或责任人承担。,3.售后公房维修资金的分摊规则。 按照中央国家机关住宅专项维修资金管理办法（国管房改2008346号）第十七条：已售公有住房之间共用部位、共用设
