《不动产证券化条例》ppt课件

《《不动产证券化条例》ppt课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《不动产证券化条例》ppt课件（52页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、1,不動產證券化條例 相關子法草案說明,普華商務法律事務所 蔡朝安 律師 E-mail:Eric.T.tw,2,不動產證券化條例相關子法草案說明 提 綱,一、 前言 1. 立法進程 2. 法律架構說明 3. 信託公會被授權範圍 二、 信託業辦理不動產投資信託暨不動產資產信託受益證券之行 銷、 訂約、資訊揭露及風險管理應行注意事項(草案) 1. 法源 2. 法規適用順序 3.規範精神 4.內容架構 5.規範內容 6.實務問題,3,不動產證券化條例相關子法說明 提 綱,三、 信託業務辦理不動產投資信託暨不動產資產信託之內部控制 與稽核制度應行注意事項(草案) 1.法源 2.相關規範 3.法規適用順

2、序 4.規範精神 5.規範內容 四、不動產資產信託定型化契約範本(草案) 1. 基本原則 2. 條文說明 3. 實務問題,4,不動產證券化條例相關子法說明 提 綱,五、 受託機構募集不動產投資信託基金定型化契約範本(草案) 1. 基本原則 2. 條文說明 3. 實務說明,5,一、 前言,立法進程 92年7月9日 不動產證券化條例三讀通過 92年7月25日 財政部證券暨期貨管理委員會公告受託機構募 集發行不動產投資信託或不動產資產信託受益證 券公開說明書應行記載事項準則草案 92年8月27日 財政部公告不動產證券化條例施行細則 草案,6,一、 前言,立法進程 92年9月2日 台財融(四)字第09

3、24000790號發布 不動產投資信託基金運用於現金等之最低比率 92年9月3日 台財融(四)字第0924000778號釋示 不動產證券化條例第四條第二項及第四十四條有 關受託機構須符合之信用評等等級規定 92年9月8日 台財融(四)字第0924000793號公告 受託機構募集或私募不動產投資信託或資產信 託受益證券處理辦法草案 92年9月19日 台財融(四)字第0924000779號發布 不動產投資信託基金投資於有價證券之 比率及上限,7,一、 前言,立法進程 92年9月24日 台財融(四)字第0924000857號發布 受託機構私募不動產投資信託或資產信託受益 證券投資說明書應行記載事項準

4、則,8,一、前言,2. 法律架構說明 (1) 不動產資產信託 a.定義： 不動產資產證券化條例(以下稱本條例)第四條第一項第四款： 依本條例之規定，委託人移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構，並由受託機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產資產信託受益證券，以表彰受益人對該信託之不動產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之信託。 ,9,不動產資產信託流程圖,信用增強或評等機構,信託監察人,受益人會議,會計師/專業估價者/承銷商/律師,主管機關,不動產管理機構,委託人 (不動產業主),受託機構 (信託業),投資人,投資人,上市(櫃)買賣,2.主管機關核准或申報生效,1

5、.申請募集或私募受益證券,3.訂定契約及不動產信託移轉,9.收取不動產受益,7.給付出售受益證券價款,10.分配受益證券之利益、 孳息或其他收益予各受益人,5.收取價款,6.發行受益證券,4.信用增強或信用評等,11.召集受益人會議、執行受益人會議決議及代為訴訟,證券市場,8.委任管理不動產,10,一、前言,b.不動產或地上權信託之財產 委託人所信託移轉之財產，以已具穩定收入之不動產或地上 權為原則（本條例第三十條第一項準用第十七條第一項第一款及第二款規定) -本條例第一條固揭櫫本條例制定之目的係為有效開發利用不 動產，但經立法協商結果，排除開發型信託。 -附抵押權之債權如作為證券化之標的，係

6、屬金融資產證券化 之範疇，而非本條例規範之對象。 -信託財產上抵押權之處理原則(本條例第三十條第二項)。,11,一、前言,附隨問題： 在委託人與受託人簽訂契約之前，受託機構為信託事項所支付之費用其處理方式 -另行附加金錢信託 (信託業法第十六條) -透過信託契約約定逕以費用墊付方式處理 c.商事信託之定位 營業性(本條例第四條第二、三項) ：受託人以信託業為限，除本條例及信託法外，尚需受金融法 規之規範。,12,一、前言,：相關法令 -信託業法 -僅辦理不動產投資信託或不動產資產信託業務之信託業相 關法規 -銀行法 商業屬性 ：重視金融市場之實際狀況及投資人需求，植基民事信託之 法理未必全然適

7、用。 例如，具備商業屬性之信託，其受益人取得受益權多為有 償取得，與民事信託中受益權之取得係為無償(他益) 或信託財產之替代物(自益)情形，不盡相同。,13,一、前言,例如，商業屬性之信託重視投資大眾之利益，信託財產上 如有擔保物權之情形時，須限制物權人權利之行使 (本條例第三十條第二項)。 例如，商業屬性之信託考量信託財產之穩定性，就保護委 託人之債權人有關機制，採取與民事信託不盡相同 之作法(本條例第三十條第三項及信託法第六條) ：在租稅誘因方面，本條例第五章(四十九條至五十三條之 規定)關於稅惠課稅之規定，優先於所得稅法、證券交易 稅條例及土地稅法之適用。,14,一、前言,受益權大眾化

8、：證券交易法之補充適用(本條例第五條及證交法第六條)。 ：投資人保障之必要(本條例第九條、第三十二條)。 ：受益權行使之團體性( 本條例第四十七條準用金融資產證 券化條例第二十三條)。 ：主管機關之管制(本條例第六條、第二十九條)。,15,一、前言,d.自益信託或他益信託？ 自益信託及他益信託之差異(信託法第三條) 自益信託與他益信託之區別實益 -信託法第六十三條、第六十四條 -所得稅法第三條之二、贈與稅法第五條之一 本條例與日本資產流動化法中特殊目的信託 法制之差異 -受益證券之發行機關不同 -自益或他益之架構不同,16,一、前言,日本特定目的信託架構示例,原資產保有者,特定目的信託,投資家

9、,權利者集會,特定目的信託契約,信託受益權 (有價證券),1.自益信託之性質(資產提供者同時係原始受益權之持有者) 2.透過受託人代原受益權人將其 受益權分割出售予大眾達成資產流動化之目的,收益分配金,權利行使,17,一、前言,e.稅上議題 自益或他益信託之認定對於稅法適用之影響 ：目前信託有關所得稅/贈與稅稅制係以自益及他益信託之區 分為基礎，如何適用於不動產證券化之架構當中，尚待研議。 委託人是否取回信託財產及取回時點之土增稅稅負差異 ：土地增值稅之課徵時點究以契約訂定時為準或以實際移轉 時為準，尚不確定。例如契約訂定時約定信託期間結束時， 受託機構需將信託財產返還委託人，信託期間存續中受

10、益 人會議卻決議修改信託契約為毋需返還之情形。,18,一、前言,委託人取得現金或受益證券對於所得稅負之影響 ：依現行稅務法令，有償移轉土地係課徵土地增值稅，而免 徵所得稅，但在目前不動產資產信託架構下，委託人因移轉 土地將受付 “對價”；在信託土地於信託終止後無須返還之情 形，可理解為有償移轉土地之法律關係，從而對其課徵土地 增值稅，應符法理。然而信託土地於信託終止後須返還之情 形，信託土地在終局並未移轉，從而，不課土地增值稅固然 合理，但委託人所收受之對價，其稅上之屬性為何，應否課 徵所得稅，恐待研議。,19,一、前言,f.罰則 ：本條例第五十八條至六十五條。 ：其他相關法令(例如，證券交易

11、法),20,一、前言,2. 法律架構說明 (2) 不動產投資信託 a.定義 本條例第四條第一項第三款：依本條例之規定，向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立之信託。,21,不動產投資信託流程圖,信用評等機構,信託監察人,受益人會議,會計師/專業估價者/承銷商/律師,主管機關,不動產管理機構,受託機構 (信託業),投資人,投資人,上市(櫃)買賣,2.主管機關核准或申報生效,1.申請募集或私募受益證券,5.基金投資運用及收取投資收益,6.分配受益證券之利益、 孳息或其他收益予各受益人,3.收取價

12、款,4.發行受益證券,7.信用評等,8.召集受益人會議、執行受益人會議決議及代為訴訟,證券市場,委任管理不動產,不動產相關有價證券,不動產、不動產相關權利,其他主管機關核准投資標的,建築開發業/營造業,建築經理業/不動產租賃業,22,一、前言,b. 金錢信託（信託業法第十六條） ：初始公示方式與不動產資產信託不同(信託法第四條) ：後續投資不動產之公示登記問題(個別登記或其他便宜 方式？物權法定主義之考慮) c. 自益信託 d. 商事信託 e. 受益權大眾化 ：比擬證券投資信託基金之操作模式 ：惟投資標的以不動產及不動產相關權利為主 f. 實務問題 ：向主管機關申請時可能即須先行確認投資標的，

13、從而， 在實務作業上，相關配套措施宜事先妥善規劃。 ：其他,23,一、前言,3. 信託公會被授權範圍 法源：本條例第十二條第一項、第二十一條、第二十六條第四項、 第三十六條準用第十二條、第三十六條準用第二十一條 (1) 草擬信託業辦理不動產投資信託暨不動產資產信託受益證券之行銷、訂約、資訊揭露及風險管理應行注意事項 (2) 草擬信託業受託辦理不動產投資信託暨不動產資產信託之內 部控制與稽核制度應行注意事項 (3) 草擬不動產資產信託定型化契約範本 (4) 草擬受託機構募集不動產投資信託基金定型化契約範本 (5) 草擬不動產投資信託基金暨不動產資產信託之信託財產評審原則及淨資產價值計算標準,24

14、,二、行銷、訂約、資訊揭露及 風險管理應行注意事項(草案),1.法源：本條例第二十一條 2. 法規適用順序 (1) 信託業發行不動產投資信託及不動產資產信託受益證券所應適用之特別規定。 (2) 公開募集受益證券時，除本注意事項外，並應適用證券主管機關所制定之相關規範。（本注意事項草案第二條）,25,二、行銷、訂約、資訊揭露及 風險管理應行注意事項(草案),3. 規範精神 (1)保障投資人權益：以投資人保障為出發點(本條例第一條) (2)公平競爭：業者間之公平競爭(本應行注意事項草案第六條) (3)交易安全：避免網路詐欺並保障投資人從事交易之安全性(本 應行注意事項草案第十一條) (4)資訊對稱

15、：資訊揭露(本應行注意事項草案第十三條) (5)風險控制：包括信託業之內部控制及對信託財產投資運用之 風險管理(本應行注意事項草案第十七條),26,二、行銷、訂約、資訊揭露及 風險管理應行注意事項(草案),4. 內容架構 (1) 區分不動產投資及不動產資產信託 ：不動產資產信託除特殊規定外，準用不動產投資信託之規定(本 應行 注意事項草案第十九條、第二十條)。 (2) 涵蓋公開募集及私募二種態樣(例如，本應行注意事項草案第四、 第九條) (3) 依行銷、訂約、資訊揭露及風險管理四大部分，分別定之。,27,二、行銷、訂約、資訊揭露及 風險管理應行注意事項(草案),5.規範內容 (1)重要概念定義

16、 ：本應行注意事項草案第三條。 (2)行銷有關規定 ：本應行注意事項草案第四條至第八條。 (3)訂約有關規定 ：本應行注意事項第九條至第十二條。 (4)資訊揭露有關規定 ：本應行注意事項第十三條至第十五條。,28,二、行銷、訂約、資訊揭露及 風險管理應行注意事項(草案),5.規範內容 (5)風險管理有關事項 ：本應行注意事項第十六條至第十八條。 6. 實務問題 ：本應行注意事項第七條第二項及第九條第二項之規定，信託業 應準備公開說明書或投資說明書予投資人審閱，從而，兼顧法 規之實務作業，應加以注意。 ：其他。,29,三、內部控制與稽核制度 應行注意事項(草案),1.法源：本條例第二十一條、第三十六條。 2.相關規範：信託業內部控制及稽核制度實施辦法、銀行法、金融控 股公司法。 3.法規適用順序