《房地产策划ppt戴德梁行-上海船厂国际滨江花园项目定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产策划ppt戴德梁行-上海船厂国际滨江花园项目定位报告（58页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、上海船厂地块项目总体定位报告,17 May 2004,分析框架 -上海船厂地块项目总体定位,本案概况,项目规模大 业态丰富 用地面积： 约43公顷 总建筑面积：约85万平方米， 沿江带长约为1000米。 拟开发物业：住宅、酒店、酒店式公寓、 办公楼、商业。 地理位置优越 濒临黄浦江 西靠浦东南路，北临黄浦江，与北外滩隔江相望，东面是东方路，南侧是主交通干道浦东大道。,项目概况：相对于浦江两岸开发的项目， 本案自拥独有的优势,船厂俯瞰,动迁成本较高，应充份发其长达1000米的沿江优势及其经济效益,1,3 船厂现状,项目概况 地块现状,2 沿江船台,至虹口,本案,境内交通（车行） 境内交通（人行）
2、 过境交通（车行） 过境交通（人行）,1、新鸿基地产已落实投资港币亿元，在上海陆家嘴金融贸易区发展一项大型地标性物业，将包括豪华酒店、顶级写字楼、服务式住宅及购物商场。整个项目将于年底前分期完成。 2、上海环球金融中心总体量达到377300平方米，预计于2007年建成，将与本项目直接争夺写字楼目标客户。,机会,优势,1、船厂地块紧邻小陆家嘴成熟金融区，并与规划中的北外滩高档休闲区隔江呼应，有着得天独厚的地段优势 2、本项目地块面积较大能够进行完善配套的综合项目开发，是目前规划中唯一一个滨江商务区。 3、R4、M6线以及项目商务定位中的渡船将进一步增强本区域的通达性。 4、作为临江物业，拥有良好
3、的水景条件。,劣势,机会,威胁,1、随着北外滩地区的建设， 本项目的景观优势将得到进一步提升。 2、大量外资、外地企业进沪发展产生了对写字楼的新生需求。 3、对办公环境要求高的广告、设计、文化类公司及外资办事处将在未来几年大量增加，这将使本项目的优势得以发挥。,1、本项目所在区域相对小陆家嘴而言不具中心优势。 2、本项目建成时间晚于其主要竞争对手。,项目SWOT分析,市场环境分析,从统计数据看出，陆家嘴区域写字楼未来供应量将比较大。,市场环境分析 - 市场供需预测 甲级写字楼,根据我行预测，陆家嘴区域写字楼未来租金将有一定下浮。,市场环境分析 - 市场供需预测 甲级写字楼,陆家嘴商务楼供应、吸
4、纳及空置率,写字楼体量建议,根据我行对陆家嘴区域的供需判断，若使陆家嘴区域的空置率及租金保持在合理的区间范围，本项目的写字楼体量宜在2535万平方米之间。 注：此建议从市场角度出发，具体配比我行将通过案例研究、财务分析等再行确定。,根据我行预测，上海市高档住宅供给在2010年前将继续稳步增长。 预计上海高档住宅的价格将平稳上扬，但价格增幅逐年回落。,市场环境分析 - 市场供需预测 高档住宅(15000元/平方米),未来需求预测,随着上海经济的快速发展和国际地位的提高，高档住宅的未来需求也将逐年增长。 高档住宅供给量在全部住宅市场中所占比例极低，高档住宅的市场消化速度较快，市场吸纳量接近100。
5、,单位：万平方米,单位：万平方米,未来供给预测,市场环境分析 - 市场供需预测,未来需求分析 境外游客稳步增长 自1990年以来，来沪旅游的境外人数快速增长，1995年为136.79万人次，2001年超过200万人次，2002年达到272.5万人次，比上年增长36%，2003年由于受到“非典”影响，但仍达到211.6万人次。 据上海市旅游事业管理局的统计资料显示，入住高星级酒店的国际商务客中，60%以上是来参加国际会议和展览的。 上海已经成为外资企业在中国投资的热土，另外，世博会申办成功，将极大地促动上海会展业及旅游业的发展。 供需预测 根据未来供应量的预测及上海的海外游客入境人次、会展业发展
6、等影响因素，我行预测五星级酒店未来供求如左： 未来五年内每年会有两至三个新增五星级酒店，预计市场会有一定的竞争压力，因此，预计客房出租率会略有下调。但是，在潜在需求保持稳步上升的情况下，未来五年的客房出租率预计基本能保持在70%以上的理想水平，整个市场不会有太大的波动。 未来五年内，整个市场的供应量和需求量基本保持在平行向上增长的态势。其中，市场供应量的平均增长率为8.36%，略高于潜在需求量8.08%的增长。,随着上海外籍人口的不断增加，服务式公寓的需求量逐年增长。,单位：万平方米,市场环境分析 - 市场供需预测 服务式公寓,区域间的租金差异十分明显，成熟商圈的租金水平是其它地区的2至3倍。
7、 陆家嘴目前的平均租金水平在170元/平方米/月左右，和南京路、淮海路、徐家汇商圈仍有一定差距。,市场环境分析 商业市场,商业面积市场容量预测,主要客户群：写字楼内白领、游客、居民 辐射范围：以项目自身、陆家嘴为核心圈，以北外滩、外滩、 浦东为第一辐射圈，全市、游客为第二辐射圈 面积容量：根据消费者流量与消费额的预测，本项目商业面积 容量约为10万平方米。,注：此建议从市场角度出发，具体配比我行将通过案例研究、财务分析等再行确定。,未来市场结构预测,区域市场整体看好,未来市场结构预测,上海区域经济的拉动 作用； 政府对商务楼宇经济及重点房地产项目的政策扶持； 大量外资进入； 陆家嘴金融贸易区的
8、持續打造； 世博经济影响。,未来市场结构预测 浦江两岸未来项目定位分析,重点开发区域,北外滩地区形成与航运业相关的商务、居住综合区。 南浦大桥地区结合世博会设施建设及后续使用，引入大型文化、科技、体育设施、建设融商务、生活、娱乐为一体的现代生活区。 杨浦大桥地区通过建设特色居住区和科教办公区，创造一个把居住和工作有机结合的综合社区。 十六铺-东昌路地区以商务、旅游、娱乐功能为主。,上海船厂地区 作为陆家嘴金融贸易区的延伸，建成现代化的商务办公和 居住区，对促进陆家嘴金融贸易区的建设与发展將起更積 极的作用。,未来市场结构预测 浦江两岸未来项目定位分析,大力发展楼宇经济，建成以知识经济、服务和国
9、际服务为特色的服务贸易区。,围绕“重现风貌，重塑功能”的要求进行保护性开发。 建成一个以酒店办公为主，兼有休闲娱乐功能的特色街区。,中国经济流量最大和服务最完善的金融贸易中心区。 亚太新兴国际级“资本集聚极”。,未来市场结构预测 - 浦陆家嘴、外滩源、北外滩分析,以人行、汇丰、申银大厦中心绿地周边地区为重心的国际银行楼群细圈。,以东方明珠、香格里拉大酒店、正大广场为重心的休憩旅游景点细圈。,以金贸大厦、上海证券交易所为重心的中外贸易机构要素市场细圈。,以仁恒、世贸、汤臣、鹏利等滨江地带为核心的顶级江景住宅园区细圈。,建议： 集文化、休闲、旅游、购物、居住为一体的综合配套服务区。,未来市场结构预
10、测 - 陆家嘴区域分析,1 东京新宿 办公面积比重43% 东京GDP：上海的20倍 新宿为东京新近发展的CBD，在消费、娱乐行业方面颇具吸引力，比较具有活力。 2 纽约曼哈顿： 办公面积比重86% 纽约GDP：上海的44倍 商务中心区中没有足够的生活空间，造成一定人口的外逃。白天繁华的街市到了夜晚却是一片空寂的“死城”。,3 陆家嘴 上海GDP：6250亿元 活力四射的CBD内写字楼建设量应约占到50，商业设施及酒店、公寓住宅等应各占20。 目前，陆家嘴区域配套功能不足，缺乏生活空间。,未来市场结构预测 -案例分析,1 东京新宿,2 纽约曼哈顿,3 陆家嘴,项目总体定位建议,CBD,E,联系北
11、外滩、外滩源、陆家嘴的枢纽； 增加陆家嘴ECBD人性化生活空间。,国际性休闲、居住丶、餐饮、娱乐和商务为一体,贸易、客运、游览为主,旅游、餐饮为主,未来项目总体定位思考,战略目标：成为上海市的会所，与北外滩、外滩源及陆家嘴功能互动。 对陆家嘴CBD的功能进行延伸与补充，促进陆家嘴金融贸易区的建设与发展,为陆家嘴注入成为世界级CBD的重要構成部份，与同世界接轨,形成24小时都充满着生机活力的东方曼哈顿。 利用北外滩与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，树立“黄金三角”的地标项目。 对项目内一些历史建筑进行保护性开发，创造一种价值回归，挖掘城市开发的新热点。 建设国际水平，上海一流的集现代化生态办公、居
12、住、商业、酒店、娱乐配套为一体的国际性社区。,未来项目总体定位思考 战略目标,昼夜联动,本项目：上海市的会所 （综合社区）,北外滩：旅游为主,外滩源：休闲旅游,陆家嘴：办公为主,未来项目总体定位思考 战略定位,功能联动,功能联动,重视人与自然的共生、融会，融入城市所应具备的脉络和底蕴，是陆家嘴极具凝聚力的区域，是陆家嘴及上海市的白领社区，是陆家嘴的活力源。 “水、绿、建筑、工作、生活”完美结合，景观功能、经济功能、生态功能和谐统一的滨江国际社区，集江景、生态、现代等特色的多功能的别具特色的迷人天地！ 集购物观光、生态办公、人文旅游、诗意居住为一体的综合社区，是陆家嘴地区办公、购物、休闲、居住的
13、新天地，是陆家嘴CBD购物休闲安居天堂。 以“水”与“绿”为中心，蕴藏城市历史，体现城市精神。历史建筑的保护性开发更将以其历史文脉的继承和发扬增添文采，塑造富有历史、地域、发展特征而又能历经岁月的项目形象，使上海及海内外人士保持同一的认同感。 陆域和水域融为一体，作为陆家嘴城市建设中一大亮点，成为生态环境最优越的区域之一。,未来项目总体定位思考 项目形象,未来项目总体定位思考 项目功能,陆家嘴CBD办公功能延伸 CBD的核心是办公，本项目地处陆家嘴CBD边缘地带，应重视办公功能的延伸。 陆家嘴CBD商业配套功能 是陆家嘴CBD内核区商业设施的补充，具备购物功能及提供餐饮、酒吧、茶楼、娱乐等身心
14、放松的场所，是陆家嘴CBD购物重要场所。项目中融入更多周围景观，使之成为人们真正愿意徜徉、消遣的地区，是陆家嘴CBD的白领社区。 陆家嘴CBD居住配套功能 陆家嘴区域高档国际社区，提供高级管理层及高级白领的居住场所，方便CBD内工作人员居住。同时为陆家嘴区域提供具有良好居住环境的社区，增强陆家嘴区域的吸引力。 旅游休闲功能 注重深厚文化底蕴的开发，注重岸线资源和原有保留建筑的利用，为游客提供休闲场所，具备陆家嘴CBD旅游休闲天地之功能，促进陆家嘴区域旅游业发展。 生态景观功能 市民和游客的公共活动空间，具有良好的生态环境与景观。,未来项目总体定位思考,上海国际都市会所 项目充分利用黄浦江的生态
15、环境，以高科技为支撑，使之集旅游娱乐、商贸办公、高档住宅“三大板块”为一体：即休闲商业区、生态办公区及中央居住区。 三大主要功能区既相互独立又相互关联，市民在社区中可满足生活、工作、休闲娱乐等需求；同时这一综合功能生态社区又是开放的，它的各独立功能不仅面向陆家嘴金融贸易区，而且面向全市，面向国际客户和旅客的需求。同时它的功能设定也符合了上海国际化大都市的功能要求，尤其着眼于2010年上海世博会时城市发展的需求。 随着经济、科技日益发展，人们的物质生活水平得到极大的提高。与此同时，人们开始渴望亲近大自然，回到大自然的怀抱。本项目以全方位的生态功能为主线，将从工作、生活、娱乐各方面全方位贯彻生态主题。,上 海 . 国 际 都 市 会 所,总体定位,生态规划,生态建筑,生态环境,生态设备,生态使用,横向系统,总体定位 生态区域,项目细分定位建议,各物业定位写字楼,面向金融及服务行业的甲级写字楼以及24小时运作的豪华景观写字楼,办公物业总体定位,通过完美的细节设计，能够满足高端用户的需要。打造上海最为独特 国际性生态办公区 24小时运作的豪华景观写字楼,位于浦东陆家嘴金融中心区，与上海船厂之独特背景相结合的； 具有高水准的，集现代化购物、休闲娱乐、餐饮、文化、旅游等功能为一身的综合性商业项目 ，打造“国际都市会所”商业概念。,各物业定位商业,滨江半开放式
