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1、,房地产开发与经营,2011年10月11日,目 录 第1章 房地产开发与经营概述 第2章 房地产开发程序 第3章 房地产开发市场调查与细分 第4章 房地产开发项目策划 第5章 房地产开发投资 第6章 房地产开发项目可行性研究 第7章 房地产开发项目建设过程 第8章 房地产开发企业经营 第9章 房地产销售经营 第10章 房地产租赁经营 第11章 房地产开发经营税收 第12章 房地产经营效益分析 第13章 房地产开发与经营风险,教材与课程计划,孔凡文，何红 编著 大连理工大学出版 2008年6月第二版,1、本课程共讲授22学时, 分8次, 每次2-3学时 2、本课程采用开卷考试 3、总评成绩由考试
2、成绩70%+平时成绩30%组成 4、平时成绩根据课堂考勤评分, 参加听课每次得24分, 全勤满分30分, 每次课堂考勤于下课前进行 5、尊重他人, 文明上课, 请勿在上课时使用电话 6、请大家珍惜学习机会, 认真、准时、勤奋、好学,上课要求,第一章：房地产开发基础知识,1.1 房地产与房地产开发 1.2 房地产开发企业 1.3 房地产开发程序与阶段划分 1.4 我国房地产业的形成与发展,1.1 房地产与房地产开发,一、房地产的概念 房地产=土地? 房地产=房屋? 房地产=土地+房屋? 先看两个例子； 年青夫妇结婚, 父母送一套新房, 即使入住50年, 也可能某一天被赶出家门! 夫妻一方婚前按揭
3、贷款买房, 婚后用夫妻共同财产还贷, 即使还了20年, 离婚后另一方仍可能无家可归!,最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法 若干问题的解释（三） 2011年8月13日起施行,第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。,第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为
4、产权登记一方的个人债务。,如何化解?,1.1 房地产与房地产开发,房地产=土地+房屋+权益 房地产-（real estate 或real property），土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 -房地产估价规范 ,1.1 房地产与房地产开发,房地产又称不动产 不可移动的财产就是不动产? 不动产-不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益 。 飞机、船舶，国际上通行将其界定为不动产。,不动产是最重要的一种财产形态。因不动产对人们生活影响重大，且具有耐久性 、稀缺性 、不可隐匿性和不可移动性等特点，故许多国
5、家法律对其均有特殊规定。,1.1 房地产与房地产开发,不动产实行权利登记制度, 以登记定权属 汽车等属动产, 虽登记行驶证, 但非权属登记, 法律支持第三人善意取得； 如在不知情下购买的赃物, 保利竞拍圆明园国宝 法律不支持不动产的善意取得； 小产权房问题,小产权房问题-小产权房政策路线图,小产权房问题-小产权房政策路线图,深圳小产权房有可能成为全国拿到“准生证”的第一例 2009年5月21日，深圳市四届人大会议通过关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定,新华网北京2009年6月8日电 据中央纪委有关负责人证实，深圳市委副书记、市长许宗衡涉嫌严重违纪，目前正在接受组织调查。,1.1 房地产与
6、房地产开发,不动产是一种物权 不动产权益受物权法保护 物权法实为中国第一部私有财产保护法,1.1 房地产与房地产开发,不存在抢劫或盗窃不动产的犯罪 但侵犯他人物权属犯罪 “抢房屋”-非法入侵他人住宅罪 “抢飞机”非法却持航空器罪, 严重者可判死刑 刑法第245条规定:“非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役”,国外对不动产的保护,“风能进，雨能进，国王不能进” - 国外保护物权观念,美国： 对擅自闯入私宅包括私家花园者, 警告无效后, 可开枪击毙。,案例: 日本留学生在美国私闯民宅被击毙 1992年11月17日晚上八点多钟，一名十六岁日本学生服部吉弘在路易斯安那州参加万圣节聚会, 不熟
7、悉路径，擅自进入一家民宅时，主人裴尔斯操枪喝止：“不要动！” ，英语不好的服部继续走近, 即被击毙。裴尔斯被控致人于死的罪名。陪审团一致裁定裴尔斯无罪，当庭释放。,1.1 房地产与房地产开发,房地产是一种物权 与债权不同, 须到政府主管部门备案登记才有保障 房地产权益受物权法保护 物权法实为中国第一部私有财产保护法 非法拆迁的根源在于大陆不动产的房地分离二元制 2011年1月21日，温家宝签署国务院第590号令，公布并施行国有土地上房屋征收与补偿条例 , 取消政府对公民房屋的强制拆迁,小区停车1天收费46元“高得离谱” 有关部门称没办法 2011年4月11日 南国早报 近日，南宁市凤凰岭路某小
8、区数名业主反映，该小区物业公司突然提高了,房地产权益受损案例小区停车位,地面停车位-物权法第74条规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 实际上不少地下停车位属人防地下室, 权益并不属开发商,1.1 房地产与房地产开发,二、房地产的特点,(1) 不可移动 (2) 独一无二 (3) 寿命长久 (4) 数量有限 (5) 用途多样,(6) 相互影响 (7) 易受限制 (8) 价值高大 (9) 难以变现 (10) 保值增值,1.1 房地产与房地产开发,三、房地产的分类 根据用途分类： 1、 居住类房地产 2、商业类房地产 3、工业类房地产 4、文体娱乐类房地产 5、
9、特殊类房地产(需政府特许的公用设施等),1.1 房地产与房地产开发,四、房地产开发的概念,广 义-国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；城市经营 狭 义-在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是特定开发主体在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工、营销等开发活动。,疯狂的城市经营,一、政府管理职能“越位”风险 二、城市建设规模失控风险 三、土地资本和耕地资源枯竭风险 四、房地产泡沫和危机的幕后推手,五、房地产开发的八大特点 投资大-门槛高,对银行依赖度高 风险高经
10、济风险、政策风险 周期长高层项目,从可行性研究到交房办房产证,3年以上 地域性强不动产,流动性差, 投资性房地产除外 产业关联度高上下游至少30多个产业 社会关注度高中国人对房产和家的特殊文化情结, 受政策影响大受政策影响超过股市,令总理头疼的产业 最主要的创富行业-2011福布斯中国富豪榜前30位，涉及 房地产达到了一半。 成为 最受青睐的个人投资工具,1.1 房地产与房地产开发,1.1 房地产与房地产开发,1.2 房地产开发企业,一、房地产企业的设立,第五条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： （一）有100万元以上的注册资本； （二
11、）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 有自己的名称和组织机构； 有固定的经营场所,1.2 房地产开发企业,一、房地产企业的设立,第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案： （一）营业执照复印件； （二）企业章程； （三）验资证明； （四）企业法定代表人的身份证明； （五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。,1.2 房地产开发企业,二、房地产企业的资质,取得营业执照, 是否就可以进行房地产开发?,第九条 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和
12、开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。,四级资质： 1注册资本不低于100万元； 2从事房地产开发经营1年以上； 3已竣工的建筑工程质量合格率达100； 4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 5工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； 6商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 7未发生过重大工程质量事故。,第五条 房地产开发企业按照企业
13、条件分为一、二、三、四四个资质等级。,注: 在南宁市开发, 须三级以上资质,三级资质： 1注册资本不低于800万元； 2从事房地产开发经营2年以上； 3房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4连续2年建筑工程质量合格率达100； 5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 6工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； 7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说
14、明书制度； 8未发生过重大工程质量事故。,二级资质： 1注册资本不低于2000万元； 2从事房地产开发经营3年以上； 3近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4连续3年建筑工程质量合格率达100； 5上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量
15、保证书和住宅使用说明书制度； 9未发生过重大工程质量事故。,一级资质： 1注册资本不低于5000万元； 2从事房地产开发经营5年以上； 3近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4连续5年建筑工程质量合格率达100； 5上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 9未发生过重大工程质量事故,第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案； （一）营业执照复印件； （二）企业章程； （三）验资证明； （四）企业法定代表人的身份证明； （五）专业技术人员的资格证书和劳动合同； （六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。 房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。 暂定资质证书有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资
