《江西南昌蓝天郡项目全年推广营销计划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江西南昌蓝天郡项目全年推广营销计划（81页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、提纲,一、市场表现 二、营销推广计划 三、企业发展策略,一、市场表现,市场供求走势,总结,项目动态,竞争个案情况,从上表可以看出，在供应量保持平稳情况下，下半年全市商品房成交量明显萎缩；但房屋售价一路看涨。房价在今年7月达到顶峰，而成交量却跌至谷底。 从今年的成交情况来看，售价与成交量成反比，反应出高价房源的去化速度相对较慢。,市场表现-市场供求走势,市中心,青云谱,从上表中可以看出，与区域内楼盘相比，蓝天郡的价格明显偏高，魏玛峰尚因 为低总价的优势，去化速度较快，区域内其他楼盘处于尾房销售，月成交量较少。 本案与市中心个案相比价格处于中上水平。调查显示，该价位楼盘近期成交情 况为20-35套
2、/月左右。蓝天郡至10月2日开盘后共成交房源50套左右，去化速度在市 中心楼盘中算较快速度。,市场表现-竞争个案情况, 万达星城 推出时间：9 月20 日 推出房源：2 栋高层小户型，共440 套房源， 主力面积：48-80 平方米， 销售均价：4500 元/平方米； 优惠政策：开盘当天可享受5000 抵20000 同时一 次性付款98 折。 销售情况：当天销售97%房源，剩余房源为小复式。 小结：成熟社区、品牌优势、低价。,市场表现项目动态,市场表现项目动态, 水榭尚都 推出时间：9 月28 日 推出房源：2 栋小高层（7#、8#）共192 套， 主力户型：122平方米的三房（赠送23.8
3、平米）128 套，89 平方米的二房（赠送17.6 平米）64 套 销售均价：4300元-5000 元/平方米 优惠政策：持VIP 卡开盘当天可享受89 折，实际成交价格 在3900 元4500 元/平方米 销售情况：当天成交房源170套。 小结：低价、高产品附加值。,市场表现项目动态, 水岸观邸 推出时间：10 月11日 推出房源：共400余套房源， 主力户型：90-120两房、三房， 销售均价：4600 元/平方米 销售情况：开盘当天所有房源基本售罄。 关键词：地段、低价、周边庞大客群。,市场表现项目动态, 香溢花城 推出时间：9 月26 日 推出房源：三区17 号和26 号楼花园洋房共6
4、0 套。 主力户型：135-169退台式户型。 销售均价：8100 元/平方米 优惠政策：开盘三天内定房享受98 折优惠， 销售情况：当天到场客户30 组，成交15套左右。 关键词：湖景、稀缺、高总价。,1、当前市场处于供小于求的态势，市场上的存量房体量正在逐步减少。 2、当前楼市在量价关系上呈量跌价涨的趋势，在成交量下滑的情况下，开 发商选择弃量保价的策略。 3、低价、蓄客周期长、产品附加值高的楼盘销售态势良好，在集中蓄客后 均能在开盘取得不错的销售额。 4、全市高总价楼盘成交态势平稳，集中蓄客开盘的效果并不明显。 综上，我司认为蓝天郡已推房源的销售策略应为延续当前的续销策略，在促销活动和房
5、源包装上进行变更以吸引更多客户。,市场表现总结,提纲,一、市场表现 二、营销推广计划 三、企业发展策略,住宅部分,公寓部分,第三阶段,第一阶段,促销策略,销售策略,活动策略,媒体策略,销售策略,推广主题,活动策略,媒体策略,二、营销推广计划,第二阶段,住宅部分（2009.11-2010.10）,营销推广计划住宅部分,11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月,第一阶段,第二阶段,第三阶段,续销3、4、10、11#楼房源,推出12#楼第一批房源 2、3单元,推出12#楼第三批房源 4单元,推出12#楼第二批房源 1单元,营销推广计划住宅部分,营销推广计划住宅部分
6、 第一阶段（2009.11-2010.2）,推广主题：15分钟都市生活圈 销售目标：完成已推房源80%的销售,一、销售策略： 1、保持当前的续销策略，通过促销的包装制造噱头，吸引来人。 2、通过每月、每周不同的优惠主题促进抗性房源的去化。 3、价格稳定，成交势头稳定，销售压力大，我司建议在价格 上不做大的调整。,营销推广计划住宅部分 第一阶段,二、促销策略,11月 12月 1月 2月,延续现有的直减 2万元房款优惠,新婚两房计划,“团圆一家亲” 三房计划,恢复至直减 2万元房款优惠,营销推广计划住宅部分 第一阶段,月度促销政策,营销推广计划住宅部分 第一阶段,活动目的：促进不通透两房房源的去化
7、，通过提价逼定前期未成交意向客户。 活动房源：3、4#楼85-87两房房源 活动内容： 所有活动房源单价上调40元/。所有购买活动房源的客户均可在以下2款优惠中任选一款。（广告主推优惠一，优惠二只在现场由销售员给客户推荐） 优惠一： 1、送双人海南蜜月旅行。 2、赠送价值25000元的新婚套餐：珠宝，家电，家纺，家具，酒席，蜜月套房等。 以上套餐中各赠送物品以开发商指定购买地点的提货券形式赠送给客户，各类型提货券价值由客户自定，但总价不得高于25000元。 优惠二： 1、送双人海南蜜月旅行。（同上） 2、房价直减20000元。 3、送欧亚达（徐坊店）购物优惠、机票、民航酒店酒席等优惠。 备注：
8、所选购的商家靠近本项目，契合本阶段“15分钟都市生活圈”的推广主题。,12月：新婚两房计划,文字表现：,给她的，总是最好的。 蓝天郡新婚两房计划 浪漫推出,营销推广计划住宅部分 第一阶段,月度促销政策,营销推广计划住宅部分 第一阶段,把新房安在市中心。 蓝天郡新婚两房计划 浪漫推出,月度促销政策,营销推广计划住宅部分 第一阶段,月度促销政策,活动目的：促进三房高总价的去化 活动房源：3、4、10、11#楼剩余三房房源 活动内容： 优惠一： 赠送价值25000元的全家团圆套餐：家电，年货，年夜饭，新年出游等。 以上套餐中各赠送物品以开发商指定购买地点的提货券形式和指定旅行社的跟团出游赠送给客户，
9、各类型提货券价值由客户自定，但总价不得高于25000元。 优惠二： 1、房价直减20000元。 2、送欧亚达（徐坊店）购物优惠、机票、民航酒店酒席等优惠。 备注：所选购的商家靠近本项目，契合本阶段“15分钟都市生活圈”的推广主题。,1月：“团圆一家亲”三房计划,文字表现：,三代同堂， 中国人的亲情观 蓝天郡团圆一家亲三房计划 温馨上市,月度促销政策,营销推广计划住宅部分 第一阶段,2009年12月2010年2月，每周推出3套“一口价”房源，所选房源为抗性较大房源，且原则上不与当月活动冲突，如：12月选择三房房源为特价房。2月份春节期间推出看房送礼品活动。,营销推广计划住宅部分 第一阶段,每周促
10、销政策,三、活动策略：,客户影响力-圣诞联欢活动 口碑影响力-业主回馈活动,11月 12月 1月 2月,12月25日 圣诞联欢会,1月16日 业主答谢会,营销推广计划住宅部分 第一阶段,营销推广计划住宅部分 第一阶段,圣诞狂欢夜 活动时间：12月25日晚20：00-23：00 活动地点：蓝天郡营销中心 邀请媒体：南昌晚报、江南都市报、南昌搜房 活动目的：通过新颖的活动形式和内容，吸引目标客户，促进销售，为项目造势。 活动内容：利用项目的现场包装，当晚将蓝天郡营销中心院子改造成户外狂欢酒吧，提供音响、领舞、酒水、水果等服务，通过DJ和领舞现场带动气氛，并适时时通过造雪机制造假雪花将活动气氛推向高
11、潮。 活动费用：约3万元,活动策略,营销推广计划住宅部分 第一阶段,业主答谢会 活动时间：1月16日晚 活动地点：南昌大剧院 邀请媒体：南昌晚报、江南都市报、南昌搜房 活动内容：包场1月16日晚南昌大剧院贺岁片电影。1月8日起通过报纸、短信、电话等通知业主到售楼部领取16日晚电影票2张和奖券1张。 电影开场前先播放蓝天郡广告片，表达对老业主的谢意；并对业主进行抽奖，分别提供“海南全家游”、“微波炉”、“抱枕”等奖项。 活动费用：约10万元,活动策略,营销推广计划住宅部分 第一阶段,活动策略,活动费用约为：130000元,营销推广计划住宅部分 第一阶段,媒体策略,大众媒体为主、增加户外长效广告,
12、阶段总策略：,营销推广计划住宅部分 第一阶段,媒体策略,1、报纸广告 （1）报媒选择：以发行量和影响力最大的江南都市报和南昌晚报为主，以 信息日报等其他报纸媒体为辅，全面覆盖市场。 （2）发布频次：江南都市报、南昌晚报每周一次的基本量，保证连续性的广 域市场刺激；信息日报等其他媒体主要配合房源加推时配合。 （3）版式安排：主要以含金量较高的A头、A底广告为主，在重要节点使用整版广告。 （4）软硬搭配：硬广配送的软文以软广形式来做，提高阅读率。,2、短信广告 （1）目标受众：东、西湖区手机话费在200元/月以上的中高端人群和青云谱区 域的企事业单位员工，均为项目目标客群。 （2）频次诉求：充分发
13、挥短信广告的即时优势，对应发布相关优惠信息，主要 集中在12月和1月销售冲刺阶段。保持每两周一次基本量。 3、网络广告 能够及时反映项目近况，对项目进行口碑传播有一定的作用。,营销推广计划住宅部分 第一阶段,媒体策略,4、户外广告 （1）已有户外：老福山立交、八一大道电信大楼 （2）建议增加户外：阳明路口、南昌大桥、八一大桥、洪都大道交南京路 八一大道沿线的户外广告受众面广、影响力大，故选择3块该路段上的户外媒介。 八一大桥和南昌大桥为连接市区和红谷滩的主要桥梁，受众面广，且红谷滩楼盘和本案形成竞争关系。加之本案公寓属投资产品，通过该路段的户外拦截部分投资客群和周边楼盘的潜在客群。,营销推广计
14、划住宅部分 第一阶段,媒体策略,报纸广告,营销推广计划住宅部分 第一阶段,媒体策略,报纸广告,网络广告 发布时间：11月27日-2月28日 发布媒体：江西搜房 发布类型：看房团（针对公寓）+顶部旗帜（2周）+新房详情小折页（2周）+图片资讯 发布内容：活动信息，促销信息，活动报导 费用：约12000元（总价5万元已签） 电台广告 发布时间：11月27日-2月28日 发布媒体：交通新闻频道 时长：30秒 频次：20次/天 时段：6特+7A+7B 发布内容：产品优势+推售信息 费用：约40000元（已签10万元合同）,营销推广计划住宅部分 第一阶段,媒体策略,短信广告 发送时间：12月11日、12
15、月18日、12月25日、1月9日、1月23日、2月23日 发送数量：各15万条，共90万条 发布内容：特价房信息 费用：30000元 户外广告 前期已签户外+后续户外 费用：约350000元（全年总价约140万元） 公交车身广告 选择路线：15路长班、16路长班各2辆 发布时间：2009年12月-2010年11月 发布内容：形象+促销信息 本阶段费用：66000元（全年总费用：264000元）,营销推广计划住宅部分 第一阶段,媒体策略,本阶段媒体总费用约为： 1122600元,营销推广计划住宅部分 第一阶段,推广费用,本阶段营销推广总费用约为：1252600元,推广主题：楼王面世 销售目标：前期房源基本售罄，本批次 房源销售60%,营销推广计划住宅部分 第二阶段（2010.3-2010.6）,营销推广计划住宅部分 第二阶段（2010.3-2010.6）,绝对城市 绝对领衔,定位语：,双城之尚峰层私属空间,推广语：,营销推广计划住宅部分 第二阶段,文字表现,一、销售策略： 1、高调蓄客，对外称集中开盘，实际客户可随时购买。 2、延续老带新的优惠。 3、价格上涨，12#楼为本案楼王，户型、通透性俱佳，且有挑高 6米露台赠送。,营销推广计划住宅部分 第二阶段,销售策略,二、推广策略： 事件炒作+卖点解析 工程结点配合： 1、2
