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1、房地产项目整体开发流程图（自土地招投标开始）领取建设用地规划许可证土地投标中标签订国有土地使用权出让合同工可批复编制工可报告环评报告、批复项目报建、办IC卡设计招标方案设计规划、环保、配套等部门征询方案设计批复勘察招标地质勘察报告初步设计初步设计评审及批复建设、规划、消防、交通、环保、节能、环卫、劳动、卫生防疫、民防、水电煤水等部门征询意见建设用地红线图施工、监理招标施工合同备案工程量清单编制施工图设计建设工程规划许可证核发建设、规划、消防、交通、环保、节能、环卫、劳动、卫生防疫、民防、水电煤水等部门征询意见安全质量报监建设工程施工许可证核发办理新开工登记施工单位放灰线红线定界规划部门复验灰线
2、开工准备：三通一平，设计交底、住宅项目建设开工计划等结构施工安装、装饰施工配套管线施工室外总体绿化施工面积预测地名申请门牌号码物业招标建设用地批准书核发电梯、消防、卫生防疫、防雷、交警、绿化、环保、专业管线等验收非民防档案审核意见单规划验收民防验收工程竣工测量成果报告书预售许可证核发审查合格的施工图及门牌号码 专业管线委托设计结构验收委托招标代理单位土地权证办理网上签约配售预售合同登记备案民防档案接收意见书民防档案移交办理抵押贷款开工建设用地地质灾害危险性评估报告（工可阶段评估）施工图审图备案（民防专项审图）规划许可证房建工程整体开发流程图（续）（自土地招投标开始）说明：1、本表适合于通过招拍
3、挂方式取得土地使用权的经营性开发项目。土地的获得方式不同，可能影响部分手续办理。 六类经营性项目主要包括商业、旅游、金融、娱乐、服务和商品房。 工可审批环节，根据现有规定，可分为审批、核准和备案，具体根据投资主体及项目性质而定。2、基础验收合格即可申请面积预测；申请预售许可需满足：七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。3、正式开工前向区房地局申报施工计划，在主体结构基本完成、市政公用配套施工前申报竣工配套计划。4、各专项手续的办理需要条件可能会有变化，具体办理人员须及时
4、向有关部门征询。5、施工许可证办理前须交纳50%的大配套费，其余办理入住许可证前交清。6、民防工程报监、竣工验收、档案审查及移交均独立进行，具体按民防办网站要求。7、规划许可证后可办理正式配套申请，包括用电申请等。8、勘察招标时需提供总平面图和地形图（方案认可的）。9、规划验收主要内容：总平面布局（位置、占地、间距、出入口），技术指标（建筑面积、层数、密度、容积率等），建筑立面和造型，室外设施（道路、大门、停车场等）是否符合规划许可证核准的图纸要求。竣工验收及备案交付使用许可证面积实测报告分房入住工程竣工档案验收合格证（非民防）住宅建设配套费缴纳收据或项目包干使用证明住宅质量保证书及住宅使用说
5、明书房地产权证小产证核发正式工程档案的移交规划验收预售合同登记备案物业接管土地核验 各项审批手续汇总目录一、用地预审4二、选址意见书4三、工可批复5四、建设工程报建受理5五、方案批复6六、建设工程规划许可证审批6七、扩初批复8八、工程报建8九、节能备案8十、上海市建设工程安全质量报监办理程序8十一、建设工程放样复验审批9十二、建设用地批准书10十三、上海市建筑工程施工许可证申领程序10十四、预售许可证办理（浦东新区建交委）11十五、规划验收12十六、竣工备案12十七、新建住宅交付使用许可证13十八、建设项目配套绿化竣工验收15十九、面积预测（基础验收合格后即可办理）15二十、面积实测15二十一
6、、上海市地名申报和审批程序规定15二十二、土地核验18二十三、房地产初始登记（大产证办理）18各关键手续办理需提交资料明细表（以下各审批过程需提供的资料仅供参考，具体办理人员须及时向有关部门征询确认）一、 审批项目建议书办理机构：上海临港新城管理委员会综合计划处 办理期限：按有关规定 申办对象资格：开发主体或项目投资主体申办资料：1、项目建议书的上报文。 2、项目建议书（由建设单位委托有资质的咨询机构编制），内容和要求如下：项目建议书应阐明项目建设背景、投资方向和目标，确定可行性研究的范围，分析各项生产建设条件和资金来源，说明项目建设的必要性和社会、经济效益。具体内容包括：（1）项目的由来，发
7、起人的情况；单位名称、生产经营情况、主管单位名称，合资、合作对象名称、注册国家和法定地址、法定代表姓名、职务等。（2）拟建项目的背景，投资的必要性和可能性。（3）初步的市场分析。（4）建设条件及公用设施配套的需求。（5）方案设想。（6）项目总投资估算，各方投入资金额及投入方式。（7）资金来源、构成及借贷资金的条件。（8）经济效益的初步测算。（9）其他需要说明的情况。（10）主要附件：(具体根据项目情况定) 发起人营业执照及相应资质证明（复印件） 合资、合作对象的资信情况 投资各方对投入资金的意向条件 市场情况的初步调研和预测报告 其他需要说明的情况3、其他有关资料。二、 审批用地预审招拍挂项目
8、无需办理用地预审手续。城乡规划法规定：只有以划拨方式取得建设用地使用权的，才需要申请选址定点并核发选址意见书；以招拍挂方式取得出让用地的，不需要申请选址并核发选址意见书，只需要在取得建设用地使用权后，经过立项并直接领取建设用地规划许可证。1、 上海市建设项目用地审批预审审批表2、 计划部门项目批准文件3、 规划选址意见4、 房屋土地权属调查报告书附勘测定界图5、 申请地块范围示意图和方案布置图6、 建设用地地质灾害危险性评估结果审查认定书 (地质灾害不易、低易发区内一般项目除外)7、 建设用地地质灾害危险性评估报告或说明书(地质灾害不易、低易发区内一般项目除外) 8、 建设单位营业执照或法人代
9、码证三、 审批选址意见书城乡规划法规定：只有以划拨方式取得建设用地使用权的，才需要申请选址定点并核发选址意见书；以招拍挂方式取得出让用地的，不需要申请选址并核发选址意见书，只需要在取得建设用地使用权后，经过立项并直接领取建设用地规划许可证。有效期：6个月。一、除国有土地使用权出让、转让地块以外，下列建设项目应申请建设项目选址意见书：1、新建、迁建单位需要使用土地的；2、原址扩建需要使用本单位以外的土地的；3、需要改变本单位土地使用性质的。二、提交资料：1、上海市建设项目选址意见书申请表（原件一份）；2、 1/500或1/1000（郊区1/2000）地形图（四份，市局审批项目三份），其中一份地形
10、图上应用红色虚线（铅笔）标明选址意向用地范围，注明用地户名和用地面积。市政管线和市政交通工程，还应注明起迄点及经由点的位置和道路、管线等的走向及范围3、 批准的建设项目建议书或其它有关计划文件（原件及复印件各一份）；4、 属原址改建需改变土地使用性质的，须加送土地、房产权属证件（原件及复印件各一份）；5、需要使用其它单位土地的，须加送土地使用相关证明（原件一份）（市政工程视情况定）；6、如属大、中型建设项目的，须加送由相应资质的规划设计单位提供的规划选址论证（原件一份）；7、 位于历史风貌保护区和保护建筑的保护范围及建筑控制范围内的建设项目，须加送反映风貌特色的照片或图片资料（一套）；8、因建
11、设项目的特殊性需要提交的其它相关材料。三、领取资料：1、建设项目选址意见书；2、建设项目选址意见书的通知；3、建设项目选址意见书的附图。四、办理流程建设单位填报建设项目选址意见书申请表按规定附送经批准的项目建议书及有关文件及图纸 -(规划管理部门对所申请选址因不符合要求可不予同意或要求另行选址的并给予书面答复、大中型建设项目事先委托有相应资质的规划设计单位作出选址论证)-规划管理部门对审核同意的项目发给建设项目选址意见书并附核定设计范围图同时提出规划设计要求-建设单位将建设项目选址意见书作为编报建设项目可行性研究报告的规划管理依据并作为附件一并上报可行性研究报审批部门四、 审批工可批复有审批、
12、核准、备案三种方式，一般房地产项目开发备案即可，动迁房需核准。核准和备案的有效期2年。1、 工程可行性的上报文（请求批复的请示）。2、 可行性研究报告（由建设单位委托有资质的咨询机构编制），内容和要求如下：可行性研究报告应对拟建项目的必要性、市场、建设条件、技术经济等进行论证，对项目的经济、社会和环境效益进行综合分析，寻求建设项目的最佳建设方案和最优投资效果。提出项目的可行性。（1）基本情况拟办项目（企业)名称、注册地址，合作各方名称、注册国家（地区）、法定地址和法定代表名称、职务、国籍。项目投资的必要性和意义拟建项目总投资、注册资本、合营各方出资比例，中方股本金及自有资金额、出资方式、资金来
13、源构成。合资、合作期限；合资、合作各方利润分配和亏损应承担的责任。项目可行性研究的概况、结论和建议。（2）项目方案及市场需求预测情况，建设规模、生产纲领和发展方向（3）资源、材料及公用设施配套等落实情况（4）建设条件和选址方案（5）设计方案（6）用地预审、环境保护、劳动安全、卫生防疫、消防等落实情况（7）招投标方案及建设方案实施进度的建议和依据（生产组织结构及经营管理方式）（8）投资估算、包括资金总额（含固定资产投资、流动资金和建设期利息），资金来源的筹措方式及贷款的偿还能力、方式及担保方案（9）项目社会和经济效果与投资环境评价（10）其他需要说明的情况（11）主要附件（具体根据项目情况定）
14、合资、合作各方资产负债表、损益表外汇管理部门对投资外汇风险审查和外汇资金来源审查的意见有关部门或投资商对资金安排的意见 有关金融机构对境外贷款的承诺文件项目建议书的审批文件其他需说明情况3、 其他有关资料。五、 建设工程报建受理一、受理依据 1、中华人民共和国建筑法 2、中华人民共和国招标投标法 3、上海市建筑市场管理条例 4、 工程建设项目自行招标试行办法（国家计委5 号令） 5、 建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定（国家计委9 号令） 6、上海市建设工程承发包管理办法（上海市人民政府 37 号令） 7、关于印发 若干问题的解释的通知。 ( 沪建建 (2004)564 号 ) 8、其他与建筑、建材业有关的法律、行政法规及规范性文件。 二、网上申请点击进入网上申请三、窗口受理1、携带材料： 建设工程报建审核 1 、上海市建设工程报建表 2 、企业法人营业执照（副本）及有关证明原件和复印件 3 、建设工程立项的批准文件原件和复印件 4 、
