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1、企划部 1 2012 年 6 月土地市场 一、供应 分析 2012 年 6 月份，已公布有 72 宗土地上市，上市 面积 共计 304 万 ， 供应 量 环比 5 月份 下降 了 48%，供应市场 出现萎缩 。 6 月，新增挂牌 土地 72 宗，其中住宅类 9 宗 ， 居住混合类 3 宗，商业类 9 宗 ， 工业类 51 宗。 新增居 住用地 62 万，占 20%； 居住混合用地 19 万，占 6%；商业用地 36 万，占12%；工业用地 187 万，占 62%。 工业 类用地 占供应 量 的 第一位 。 各类用地分布如图： （数据来源：天津市土地交易中心） 6 月，市内六区 新增 供应 8
2、万，均为居住混合用地 ； 环城四区新增 供应 28 万， 其中 商业类 15 万， 工业类 13 万 ；滨海新区新增供应 89 万， 其中居住类 5 万，居住混合类 8 万，商业类 220%6%12%62%居住 居住混合 商业 工业企划部 2 万 ， 工业 类 74 万； 远郊地区新增供应 178 万，其中居住 类 57万， 居住混合类 2 万， 商业 类 19 万，工业 类 100 万。 从本月数据图来看， 6 月份 市内六区 有一宗居住混合用地供应 ；环城四区 商业、工业 供应量大体相当；滨海新区以工业用地供应为主；供应总量 最大的来自远郊五区县，工业投资 比例有所下降 ， 相反 居住地块
3、的供应大幅上升 。 各区域供地分布 如下图： （数据来源：天津市土地交易中心） 020000040000060000080000010000001200000140000016000001800000市内六区 环城四区 滨海新区 远郊五区县工业 商业 居住混合 居住企划部 3 重点关注： 1、 本月， 位于河西区卫津南路与吴家窑大街交口 编号为 津西卫(挂 )2012-066 号 地块 挂牌上市， 四至为：东至空军大院，南至平山道，西至卫津南路，北至吴家窑大街。地块范围内师范大学附属小学于2013 年 7 月 31 日前拆除。 该宗地规划用地性质居住、商业金融业，出让土地面积 79955.9平
4、方米，总建筑面积不得超过 22.8 万平方米，居住建筑面积和商业金融业建筑面积比例为 5： 5，其中居住用地容积率不大于 2.5，建筑密度不大于 20%，绿地率不小于 40%，建筑高度不大于 100 米；商业金融业用地容积率不大于 3.3，建筑密度不大于 45%，绿地率不小于 20%，建筑高度不大于 160 米。 企划部 4 其他要求： 1、居住建筑规模中应包括阳台、阁楼及居住区配套设施建筑面积； 2、住宅套型建筑面积 90 平方米以下住宅所占比例应大于住宅总建筑面积的 70%; 3、界外 处理范围内的道路和绿化带用地，应一并拆迁，除进出道路外不得占用。 4、该地块竣工后，由土地整理单位以 2
5、.2 万元 /平方米回购住宅建筑面积约为 6839 平方米的房屋，具体情况详见挂牌文件附件； 5、该宗地配套建设的非经营性公建须按天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理办法 起始价为 223440 万元（不含市政公用基础设施大配套费）。 本项目属于市内少有的可开发居住用地， 同时也是在孕育新的总价地王的诞生。地块毗邻天塔湖、奥体中心等景观资源， 周边汇集 了天大、南大 、医科大 等天津顶级教育资源 ，同时拥有八里台新文化、德才里等商业商务资源，所有这些先天优势所催生的项目品质不言而喻。 正是由于地块价值前景无限， 9800 元 /的起挂价格也创出 2012年居住用地的新高。可预见的是本次土地
6、受让方必须是金融街、保利、融创这 种 深耕本地的地产大鳄 ，如果出让成功，项目预计会在明年下半年亮相届时需要重点关注。 企划部 5 二、成交情况 2012 年 6 月份共有 94 宗土地成功出让， 成交 面积 402 万，成交量 环比 上月 下降 了 43%。 6 月共成交 94 宗土地，其中居住类 8 宗 ， 居住混合类 3 宗， 商业类 17 宗，工业类 66 宗。成交居住用地 40 万，占 10%； 成交居住混合用地 14 万，占 3%； 成交商业用地 47 万，占 12%；成交工业用地 301 万，占 75%。 本月 工业类土地仍然占最大成交量， 各类土地成交情况如图： （数据来源：天
7、津市土地交易中心） 6 月，市内六区 成交 3 万 ，其中居住混合类 2.8 万，商业类0.2 万 ；环城四区 成交 31 万 ，其中 居住类 3 万， 商业 类 4 万，工业 24 ； 滨海新区成交 85 万 ，其中 居住类 1 万，居住混合类10%3%12%75%居住 居住混合 商业 工业企划部 6 11 万， 商业 类 12 万，工业 61 ；远郊五区县成交 282 万，其中居住类 35 万，商业 类 31 万，工业 类 216 万。 从 区位来看 ，市内六区 有居住用地成交，同时诞生了 新 的天津总价地王 。 环城四区 与滨海新区主要成交工业用地 ， 远郊地区 有大量的工业 用地出让
8、，其大多来自武清和静海 。 各区域 成交分布如下： （数据来源：天津市土地交易中心） 050000010000001500000200000025000003000000市内六区 环城四区 滨海新区 远郊五区县工业 商业 居住混合 居住企划部 7 重点成交分析： 1、 6 月 6 日， 金融街融展（天津）投资有限公司 以底价获得位于 和平区大沽北路东侧 （图中红色区域） ，东至吉林路，南至哈尔滨道，西至大沽北路，北至长春道 ，编号 津和大（挂） 2012-041 号 地块。折合楼面价格 8314 元 /。 本项目 是金融街控股再次出手获取市内黄金地块，作为本地顶级豪宅的发展商，金融街的选址一直
9、是市区内的繁华地段 。 企划部 8 金融街在天津曾陆续参建津门、津塔、南市大都会等标志性建筑群， 2011 年以 23.6 亿元的底价竞得备受关注的长江道内燃机厂地块。据了解，此次该地块距离津门、津塔项目并不远，按照规划将建成海河边一座新的地标性建筑 2、 6 月 29 日， 天津和泓四季投资有限公司 以底价获得津滨大道南侧编号 津丽张 2004-049 号 中的两幅地块，地块信息： 天津和泓房地产开发有限公司是和泓控股集团全资子公司，项目的成功开发泰达城海河之畔 “瞰海” ， 得到了天津市场的高度认可 。此次落子东丽区，借力周边趋于成熟的开发氛围，其产品定位值得关注。 地块编号 地块位置 土
10、地出让面 积（ ） 土地用途 容积率 起始价（万元） 楼面价（元/ ）津丽张2004-049号J东至海航路，南至已转让地块，西至汇航路，北至海航路33553.9 居住 1.6 20500 3818.5津丽张2004-049号B（B1、B2）东至汇航路，南至海昆道，西至连航路，北至海莲道36468.1 商业金融业、居住 2.5 25400 2786.0企划部 9 3、 6 月份，宁河本地将近 52 万建设用地成功出让，分别位于现代产业园区和桥北新区。 值得注意的是，获取土地的开发商都是宁河县政府旗下的开发企业，足见当地政府大礼推进其城市化进程的决心。 而拿地区域恰恰可 以借力恒大、海航等开发商的
11、项目实现双赢，未来的发展前景值得关注。 地块明细： 地块编号 地块位置 出让面积 （m2 ） 用途 容积 率 建筑面积 （ ）成交价格（万）万元/亩楼面价格（元/）土地使用权人 成交日期津宁（挂）2012-02号 6030.5商服用地 1.6 9648.8001 1810 200.1 1875.9津宁（挂）2012-03号 18782.9商服用地 1.8 33809.219 5635 200.0 1666.7津宁（挂）2012-04号 16949.4住宅用地 1.2 20339.281 3356 132.0 1650.0津宁（挂）2012-05号 51653.1住宅用地 1.35 69731.
12、686 10228 132.0 1466.8津宁（挂）2012-06号 71297.9商服用地 2.5 178244.75 11765 110.0 660.0津宁（挂）2012-07号 69118.6商服用地 2.5 172796.5 11405 110.0 660.0津宁（挂）2012-08号 71279.1商服用地 2.5 178197.75 11762 110.0 660.1津宁（挂）2012-09号 68866.9商服用地 2.5 172167.25 11364 110.0 660.1津宁（挂）2011-07号 62731.4住宅用地 1.4 87823.959 9410 100.0
13、1071.5津宁（挂）2011-08号 80699.9住宅用地 1.4 112979.86 12105 100.0 1071.4宁河县桥北新区宁河现代产业区天津宁基建设投资有限公司天津宁河投资控股有限公司2012-6-212012-6-212012-6-7企划部 10 开发商介绍： 天津宁基建设投资有限公司由天津市宁河县土地整理中心与中城滨海投资有限公司于 2010 年 2 月共同投资设立，注册资本金 1 亿元人民币。公司经由宁河县人民政府授权，规划投资约 60 亿元人民币进行宁河县桥北新区的土地整理开发以及区域内的基础设施和生态工程建设。公司创建初期主要设有总经理办公室、财务部、工程部、合约
14、造价部、商务部等部门，未来还将拓展二级房地产市场的开发建设、室内外装修装饰、物业管理等业务。 天津宁河投资控股有限公司，现注册资本 3 亿元。是经宁河县委、县政府研究决定，为建立健全城乡建设投融资体系，促进宁河县城 乡建设和经济快速发展而组建的。现股东为天津市宁河土地整理中心及宁河县集中供热工程公司，两股东均为宁河县的全资国有单位，因此宁投公司实质承担着宁河县城乡建设和经济发展的重任。截至 2012年 5 月末，该公司资产总额 5.9 亿元，所有者权益 3 亿元。 企划部 11 三、市场动态 1、 国税总局：建廉租房经适房免征土地使用税 国家税务总局纳税服务司 近 日表示，对廉租住房、经济适用
15、住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。 据悉，有纳税人咨询，房地产开发企业在开发商品住房项目中配套建造廉租住房、经济适用房，对廉租住房、经济适用住房部分能否免缴土地使用税。 对此，纳税服务司称，根据规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。 开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征开发商应缴纳的
16、城镇土地使用税 。 纳税服务司昨日还表示，依法不需要登记的机场、港口、铁路站场内部行驶或作业的车船，自车船税法实施之日即 2012 年 1 月 1 日企划部 12 起 5 年内免征车船税。其他单位内部行驶或者作业的车船，均需要缴纳车船税。 2、 上半年买地支出不足 400 亿 标杆房企土地投资缩一半 截至 6 月 28 日，根链家地产市场研究部统计， 10 家标杆房企拿地数量为 83 宗，而 2011 年上半年为 173 宗，降幅为 52%；拿地金额为 343 亿元， 2011 年则为 770.06 亿元，同比去年减少 427.5 亿元，降幅为 55.5%。 这十家纳入统计的标杆房企为：万科地产 、保利地产、中海地产、富力地产、恒大地产、华润置
