物业管理概念与相关知识

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1、1 2 高力国际 2 物业管理概念及相关知识 北京高力国际物业服务有限公司 PRESENTED BY COLLIERS INTERNATIONAL 3 课程大纲 一、物业的概念和知识 二、不同的物业分类 三、物业管理的概念和特点 四、物业公司与业主 五、物业服务内容 六、物业服务合同与业主公约 4 一 物业的概念和知识 Our Customers Our People Our Future 5 何 为 物 业？ 物业一词源于港澳及东南亚一带的地区和国家，英语为Estate（或 Property），其含义为财产、资产、拥有物、房地产等。 物业一次自20世纪80年从香港引入我国大陆，至今已有20多

2、年。 完整的物业包含： 建筑物 设备 设施 场地 6 物业的概念 正在使用中的或可以投入使用 各类建筑物 及其附属的设备、设施和场地 7 二 不同的物业分类 COLLIERS INTERNATIONAL 物业的分类 8 根据使用功能的不同，物业可分为： 居住物业: 如住宅小区，单体住宅类、公寓、别墅、度假村等； 商业物业: 如综合楼、写字楼、商业中心、酒店、娱乐场所； 工业物业：如工业厂房、仓库等； 其它物业：如车站、机场、医院、学校、码头等。 根据权属关系: 物业可分为专有物业和共有物业 专有物业：为一个产权所有者所有，如单元住宅的室内物业； 共有物业：产权为多个产权所有者所有，如建筑物的公

3、用设施等。一般 意义上，物业管理的对象为共有物业。 9 三 物业管理的概念及特点 Our Customers Our People Our Future 10 物业管理的概念 是指物业管理企业受物业产权人或使用人的委托，按照国家法律 和物业管理委托合同的规定，对被委托物业的房屋建筑及其设备、 市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行 维护、养护和管理，并向物业产权人或使用人提供综合性的有偿 服务。 什么是物业管理？ 物业管理的这一定义，有着丰富的内涵： 11 (1)物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使 用的物业，即楼宇。 (2)物业管理的服务对象是人，即物业所有

4、人(业主)和使用人。 (3)物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品， 物业管理所提供的是有偿的无形的商品劳务与服务。 (4)这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其 保值、增值的作用。 12 (5)物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管 理、服 务、经营于一体。 (6)物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业(楼宇等)或小 区物 业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。 (7)优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的 服务。 (8)就法律属性而言，物业管理 是具有中介性质的信托管

5、理， 通过一定的契约，规定相关各 方的权利和义务。 物业管理的这一定义，有着丰富的内涵： 物业管理费 13 物业服务成本或物业服务支出由以下部分构成： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 用； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 14 物业管理的特点 物业管理的社会化 ：物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统 一管理，诸如

6、房屋、水电 、清洁、保安、绿化等。 物业管理的专业化 ：物业管理是由专业的管理企业物业管理公司实施对物业的 统一管理。 物业管理的企业化 ：物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为 职能。 物业管理的经营型 ：物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收 费。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。 15 基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、 公共设施等 专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消 防管理、车辆交通等 特色业务类：包括特约服务和便民服务 物业服务的分类 16 现代物业管理与传统房屋管理的区别 比较内容 现代物业管理

7、传统房屋管理 物业权属 多元化产权(私有、公有） 单一产权（国有、公有） 管理单位 物业管理公司 政府、单位房管部门 管理行为 企业经营服务性质 非企业行为 管理性质 有偿服务 无偿、低偿服务 管理观念 为业主、住户服务 管住住户 管理费用 自筹、管理费、服务费等 低租金和政府补贴 管理关系 代表业主，业主主导 国家或单位主导 物业服务费的定价形式 17 1.政府指导价 由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据 物业管理服务等级标准等因素制定相应的基准价及其浮动幅度。 2.市场调节价 由经营者自主定价，通过市场竞争形成的价格。由业主与物业服务企 业在物业服务合同中约定。 1

8、8 物业服务费的计费方式 1.包干制 业主缴纳的物业服务费是固定的，管理过程中无论盈余还是亏 损都由物业服务企业承担。 适用于小型物业管理公司，原则上不存在对物业服务企业进行 账目监督和审计的问题，简便易行。 前提是事先双方对物业服务费标准要有约定和承诺。 19 物业服务费的计费方式 2.酬金制 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付 给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余 或者不足均由业主承担的计费方式。 由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制，这笔支 出原则上不需要交纳相关税金。 20 1.包干制 物业服务费(X)=物业服务成本(X1)+法定税

9、费(X2)+物业服务企 业的利润(X3) 2.酬金制 预收的物业服务资金(X)=物业服务支出(X1)+物业服务企业的酬 金(X4) 物业服务费的计费方式 四 物业公司与业主 21 Our Customers Our People Our Future 业 主 22 指物业的所有权人，即房屋所有权人和土地使用权人，是 所拥有物业的主人。在物业管理中，业主又是物业管理企 业所提供的物业管理服务的对象。业主对物业的管理权基 于对物业的所有权。 23 业主的权利 按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 提出制定和修改业主公约、业主大会议

10、事规则的建议 参加业主大会会议，行使投票权 选举业主委员会委员，并享有被选举权 监督业主委员会的工作 监督物业管理企业履行物业服务合同 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金 法律、法规规定的其他权利 业主的义务 24 遵守业主公约、业主大会议事规则 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序 和环境卫生的维护等方面的规章制度 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 按照国家有关规定交纳专项维修资金 按时交纳物业服务费用 法律、法规规定的其他义务 25 物业管理人 （公司） 指从事物业管理业务

11、的、具有法人地位的企业或组织。是专门从事商 业性物业经营管理业务，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的，具 有法人资格的经济组织，也称物业管理公司，具有专业性、商业性、 独立性。 物业管理公司的权利 26 物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法； 依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理； 依照物业管理合同和有关规定收取管理费用； 有权制止违反规章制度的行为； 有权要求业委会协助管理； 有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务； 可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。 物业管理公司的义务 27 履行物业管理合同，依法经营； 接受业委会和住宅小

12、区居民的监督； 重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可； 接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民 政府的监督指导 物业管理企业的划分 28 按组建划分 按企业内部运作划分 按产权划分 按组建划分 29 开发企业自己组建 房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业 由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业 按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取 得房产管理权的物业管理企业 由街道办事处组建的物业管理企业 按企业内部运作划分 30 管理型物业管理企业 顾问型物业管理企业 综合性物业管理企业 按产权划分 31 委托服务型物业管理企业 自主经营型物业管

13、理企业 32 物业公司资质等级的划分 （一）一级资质： 1.注册资本人民币500万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职 管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不 少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分 别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100： （1）多层住宅200万平方米； （2）高层住宅100万平方米； （3）独立式住宅（别墅）15万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 33 （二

14、）二级资质： 1. 注册资本人民币300万元以上； 2. 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人 员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业 务负责人具有相应专业中级以上职称； 3. 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4. 管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应 计算基数的百分比之和不低于100： （1）多层住宅100万平方米； （2）高层住宅50万平方米； （3）独立式住宅（别墅）8万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。 5. 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理

15、制度和标准，建立企业信用 档案系统，有良好的经营管理业绩。 物业公司资质等级的划分 34 （三）三级资质： 1.注册资本人民币50万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技 术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、 财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.有委托的物业管理项目； 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业 信用档案系统。 物业公司资质等级的划分 35 物业管理的过程 （一）签订物业服务合同：物业管理条例规定，在业主、业主大会选聘物

16、业 管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业 服务合同。 （二）验收接管物业：签订物业服务合同以后，物业管理企业应当成立接管验收 小组，对物业的共同部门和共用设施设备进行查验，并办理接管手续。 （三）履行服务合同：物业管理企业也可以根据业主的委托，在力所能及的条件 下，为业主提供物业服务合同约定以外的其他服务项目。 （四）终止合同，做好交接 36 五 物业服务内容 Our Customers Our People Our Future 物业服务的内容 37 一、常规性的公共服务 二、针对性的专项服务 三、委托性的特约服务 38 常规性的公共服务 1. 共用部位及共用设备设施的管理 （1）基本档案资料； （2）日常运行、使用、养护、保养； （3）大中修、更新改造