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1、怎样识别开发商的骗术开发商为了把房子买出去,使尽浑身解数,采用骗、再骗、继续骗的方式,让购房者上当。那么,具体会有哪些招数呢?又如何识别呢?“外援”是假,提升名气是真有一些人总认为外国的月亮比中国的圆,开发商利用人们的这种心理,宣传时说公司请了“外援”,比方说是洋人设计、请了深圳的物业管理等。实际上,开发商说建筑设计是美国、加拿大等国家的公司,这是不可能的。因为按照有关规定,外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计,必须和国内的一家设计公司来共同设计。很多时候,真正做出房子设计的就是国内公司,弄个外国名字,只是满足购房者“外国的月亮比中国的圆”的心理。物业管理也一样,不少小区所称的身政的物业
2、管理,其实只是购买了这家知名物管的名号,该公司一般不会来亲自服务。还有另一种情况,开发商在国外或者香港、深圳注册一家公司,然后让这家公司负责楼盘的设计、物业管理等工作。实际上呢,国外或者香港、深圳的公司是个空壳。记者旁白:开发商不惜冒着被查处的危险,用一些不当的方法“提升”名气,购房者可要睁大眼睛买房。购房送轿车,没那么便宜的事楼盘不好销售时,开发商打出广告,买某楼盘,可参加赠送某名牌轿车一辆活动。其实,“买房送车”是个美丽的陷阱,若双方约定不明极易产生纠纷。这个活动本身说不定就有假,开发商不会兑现诺言,抽中奖的是自己手下的人。即使购房者真的抽中奖了,也会有很多问题。开发商会要求首先签订认购协
3、议,支付定金,然后签订“赠送轿车具体见预售合同补充条款”之类的东西。实际上,这个“补充条款”会有很多门道,诸如“所赠轿车车型号待定,交付地点由甲方指定,交付时间为甲方交房后一年内且乙方付清全部房款、一年物业费及车辆购置税费”显然,这很不公平,但购房者想反悔,定金在开发商的手里,想反悔都很难。记者旁白:购房者不要被“购房送轿车”之类的活动冲昏头脑,要对所送的车以明确条款约定,如是什么名称、规格(型号)、数量、价值,何时交付、交付地点、违约责任等都应约定清楚。另外,对于这种大价值的赠与,最好将合同或协议进行公证。“拍脑袋”定房价一个做装饰装潢的老板看别人做房地产利润丰厚,很是羡慕,2001年,这位
4、老板和一个做水产批发的朋友合伙成立了一家房地产公司。他们开发的楼盘是2003年推出来的,那时,武汉房地产业的现状是,只要是一个地段不太偏的楼盘上市,都会有很多购房者争相抢购。在“皇帝女儿不愁嫁”的心理下,两位老板十分高兴,并没有对房价进行具体的研究,觉得楼盘价格定高一点都无所谓,都可以卖出去。在一个酒桌上,以前做装饰装潢的老板问销售经理定什么价格最为合适,销售人员说平方米2600元就可以了。老板端起酒杯,有一些不高兴地说:“2600?太便宜了,每平方米上浮400元。”销售经理觉得这个价格不合实际,恐怕难以吸引购房者,他说不要紧,3000元是个整数,好算账。很多市民来买房子都说价格定得太离谱,高
5、出附近其它楼盘一大截。过了半个月,楼盘的销售量没有上去,这位老板责怪销售经理没做好工作。一个月后,销售还是不太好,老板找到销售经理说,出台一些优惠措施,让一点利给购房者,然后,多收一些物业费、开门费、钥匙费等,把让的利捞回来。没想到,这样竟唬了许多购房者,楼盘便宜一点卖出去,最后收各种费,把“损失”都赚回来了。自己的房子自己买“自己的房子自己买”是抬高房价的方法之一,楼盘预售时,公司的资金非常紧张,这时候开发商买下一些相对好销的房子,甚至整个“雪藏”几个单元甚至一整幢楼,对开发商来说,不仅可以用微弱的利息套现,而且在楼盘销售的中后期抬高房价。具体操作方法是这样的,开发商开出假的销售单据给自己的
6、亲戚朋友,让他们作为房屋的购买者,并把房屋的价格尽量抬高。因为银行放贷给个人购房的利息极低,首付不高,每个月的还款更是有限,而只要开出发票,银行就会把这套房屋的全款打到开发商的账户上。楼盘做好后,开发商只要到银行办理一下退房手续,楼盘就又可以上市出售了。这时,楼盘配套齐全,各种功能具备,房价远远高于刚开盘的价格。而开发商这样既套了现金,方便了自己开发房子,楼盘又卖了好价钱。安排“房托”买房子安排“房托”买房子,就是开发商找一个“房托”,来买开发商的房子,然后进行倒卖。当然,这些“房托”都是自己的亲戚朋友,所得的利润都会进开发商的腰包,即使不进开发商的腰包,这个肥水也不会流进外人的“田”里。安排
7、“房托”倒卖自己的房子,操作方式比较简单,有一些开发商可以说是“玩”得非常熟络,一套户型比较好的房子,会安排“房托”转手几次,房子价格涨得离谱。比如一套房子最开始18万元起卖,“房托”买后,转手把房子卖给另一个“房托”,这时,价格达到23万元。这个“房托”也不会真的要房子,他会立即把房子转卖给下一个“房托”,达到28万元。这个“房托”如果把房子卖给真正的购房者,价格绝不会低于28万元,有的达到30多万元。这其中,经“房托”操作后,房价涨了10多万元。推迟开盘好赚钱中国人历来有一个习惯,买东西喜欢跟风凑热闹,一听说哪个楼盘看房、买房的人很多,那些想买房者便跃跃欲试了。开发商正是抓住了消费者的这种
8、盲从心理,在营销方式上狠狠地“玩”购房者。比如汉口有一个楼盘因为其定位为适宜白领居住的小户型,去年初,开发商称起价在3500元/平方米左右,当时预计开盘时间是去年底,可是楼盘修建好了,竣工备案证也拿了,就是迟迟不开盘,而只是搞内部认购。此时,起价已经上升到了4100元/平方米。开发商拿到了预售许可证不开盘,先搞内部认购,这种做法并不违规。开发商的基本做法是:先不公开销售,搞内部认购,过一段时间宣称房子已经不多了,再不登记,开盘时想买也买不到了,而且现在通过内部认购的房子价格相对较低。开盘以后,房价铁定要涨。这样营销,令一些购房者趋之若骛。还有的开发商为了给大家一个总是开盘的印象,明明几个可以一
9、次性推出的楼盘,分几批推出,这样最大的好处是,后面开盘的房子都可以提价。记者旁白:开发商所谓的内部认购,目的是套住购房者,等到开盘时,购房者有诸多不满意不想买房,都会相当麻烦。分批推出楼盘,其实玩的就是乘机抬高房价的把戏。小红旗的奥秘每个楼盘预售时都有销控表,销控表是售楼处张贴的楼盘销售进展的信息表。可别小看了这个普通的表,其实它的意味比较多。购房者看中一套南北通透、卧室双朝阳的房子,但销控表却会显示该户型的房子已经售出。售楼小姐同时会一个劲儿向他推荐其他户型较差的房子。这其中的奥秘就出在销控表的小红旗上。其实,一般情况下,开盘没几天,或者还没开盘,开发商就会人为地在销控表上插上不少红旗,以显
10、示楼盘销售旺盛。其目的一是把那些比较好销的主推经典户型“雪藏”,差一点的房源先处理掉,好的留到现房或准现房时加价出售。二是赢利更多。开发商在开盘时,一般会把价格定得低一些,但通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间来吸引客户,而一旦有客户来购房,却是高价格了。当然,售楼小姐会根据顾客的买房意愿、可接受的价格等因素,适时运用小红旗战术,适当调整一些好的户型出售。记者旁白:销控表的本意是给消费者知情权,让他们实时掌握楼盘销售进展情况,以供购买抉择参考。而有些商家却打起了销控表的歪算盘,实施各种“营销战术”,运用各种“促销手段”,名为销控,实为操控,传递的是不真实的销售信息。所以购房者事先一定要“读懂”销控
11、表,以免钻进了开发商的圈套。做广告文案要会炒开发商要求做广告文案的首要条件是什么?一些开发商的理论是,要脸皮厚、要敢于说假话,然后才是文凭。楼盘做起来了,开发商的首要的是炒概念。他们会说,在社会上混的哪个不炒?越炒越火、越炒越出名、越炒越来钱。很多明星没有成名之前,不都是靠炒才出名的?一些女作家,没有成名前靠身体写作,也是一种炒作。楼盘炒作,关键是要会炒,概念怎么理解?概念是虚的、是未来才有可能见到的东西。武汉很多楼盘炒欧陆风情、炒山水社区、炒健康社区、炒名校概念,现在开始炒中央生活区,还取了个英文名,叫CBD。有了这些概念后,楼盘好销售多了。当然,概念不管现实中是不是那回事,比如,只要几棵树
12、,可以说是绿色社区;小区边有一个小湖,可以说是湖景社区。有了概念做基础,还要善于文字描述。讲得不好听一点,就是要会玩文字游戏。讲楼盘距市区多远,不能说公里数,而要说需多少分钟车程。讲价格要说最低多少元起,比如“每平米3800元起”。做到了这些,不信购房者不会上钩。空手套“白狼”一些本不是从事房地产业务的,或者以前是做装饰业务的人,稍微了解了房地产方面的知识,知道其中的丰厚利润,于是注册一家房地产公司,然后挂着国有或合资的大牌子来掩人耳目。还有一种现象,个人所有或个人承包公司,挂靠在某大型公司的名下,建设资金完全靠购房者预付的购房款完成楼盘开发。危害:这样的公司往往在后期资金不足,无法按期将房子
13、交付使用,购房者买了这样的房子,将会麻烦不断。对策:购房者在购房前一定要摸清开发商的背景,查明其主管部门、注册资金及建设部门颁发的房地产开发资格证书等情况。大打地铁牌、亲水牌一些开发商为了吸引购房者,总要打出比实际情况好上几倍的广告,尤其是顾客关心的地段问题,往往要把自己开发的地段说得非常优越;说交通便利,距离武汉核心商圈仅多少多少站路,直令人心驰神往。比如距离东湖若干千米远,说有观湖房,实际上就靠东湖一边的几个高层楼层看得见,80的楼层看不到东湖;比如距离地铁千把米,地铁还是10多年以后的事情,广告中吹嘘地铁从楼边经过。危害:购房者若冲着广告中注明的东西买房,很多都会大呼上当。对策:购房者不
14、要受广告诱惑,要进行实地考察。可以到国土部门了解城市的规划,有些地段目前较偏,但随着城市的发展,其繁华可能只是三两年的时间;有的地段当时确实很不错,但未来可能拆迁,其优势不复存在。调高楼盘容积率发展商为了极大地发挥土地的效益,还千方百计地改变土地的用途。在这方面,地产商可运用的手法就更复杂了。调高容积率是压缩楼盘成本的重要手段。规划和城建部门制定有楼盘的容积率,而有“实力”的开发商会通过特殊的途径,打通主管部门的关系,以多种理由把楼盘的容积率调高,按自己的意图规划,更改房屋间距与房屋高度的比例。还有,通过改变土地使用性质等方法,达到将宅基地楼等变换成商住楼,以牟取暴利。危害:按规定,房屋间距与
15、房屋高度的最低比例是1比1,因为房子的间距直接影响着居室采光、通风、视野和绿化,而有的房地产公司为减少成本、追求利润,随意缩小房子的间距,会给居住者带来许多不便,同时房产内在价值也相应降低。购房者千万要看清购房合同。对策:对照购房合同,发现问题,立即找开发商理论,或者向武汉市开发办举报。使用年限缩水按照有关法律,不同用途房屋的土地使用年限是不同的,一般商业用房的使用年限是40年,居民居住的年限是70年,其它如文化体育等用地的年限是50年。但有的开发商开发居住楼盘时,少拿10年、20年的使用时间,将土地的使用年限缩短,可对购房者说是70年,其目的是少交纳国家土地出让金。还有的开发商在销售方式上混淆用途,比如推出的“商住两用房”,开发商宣称购得此类房既可以办公,也可以用于个人居住。而这种两用房如果在居住的过程中用于商业,就变相逃避了另外30年的国家土地出让金的交纳。危害:缩短使用时间年限,购房者会损失不少,因为自己会提前交纳国家土地出让金。对策:一定要查看开发商的“五书”,或者到规划部门、开发部门了解,楼盘的使用年限是否缩水。在面积上做手脚在面积上做手脚