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1、怎样识别开发商的骗术开发商为了把房子买出去，使尽浑身解数，采用骗、再骗、继续骗的方式，让购房者上当。那么，具体会有哪些招数呢？又如何识别呢？“外援”是假，提升名气是真有一些人总认为外国的月亮比中国的圆，开发商利用人们的这种心理，宣传时说公司请了“外援”，比方说是洋人设计、请了深圳的物业管理等。实际上，开发商说建筑设计是美国、加拿大等国家的公司，这是不可能的。因为按照有关规定，外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，必须和国内的一家设计公司来共同设计。很多时候，真正做出房子设计的就是国内公司，弄个外国名字，只是满足购房者“外国的月亮比中国的圆”的心理。物业管理也一样，不少小区所称的身政的物业
2、管理，其实只是购买了这家知名物管的名号，该公司一般不会来亲自服务。还有另一种情况，开发商在国外或者香港、深圳注册一家公司，然后让这家公司负责楼盘的设计、物业管理等工作。实际上呢，国外或者香港、深圳的公司是个空壳。记者旁白：开发商不惜冒着被查处的危险，用一些不当的方法“提升”名气，购房者可要睁大眼睛买房。购房送轿车，没那么便宜的事楼盘不好销售时，开发商打出广告，买某楼盘，可参加赠送某名牌轿车一辆活动。其实，“买房送车”是个美丽的陷阱，若双方约定不明极易产生纠纷。这个活动本身说不定就有假，开发商不会兑现诺言，抽中奖的是自己手下的人。即使购房者真的抽中奖了，也会有很多问题。开发商会要求首先签订认购协
3、议，支付定金，然后签订“赠送轿车具体见预售合同补充条款”之类的东西。实际上，这个“补充条款”会有很多门道，诸如“所赠轿车车型号待定，交付地点由甲方指定，交付时间为甲方交房后一年内且乙方付清全部房款、一年物业费及车辆购置税费”显然，这很不公平，但购房者想反悔，定金在开发商的手里，想反悔都很难。记者旁白：购房者不要被“购房送轿车”之类的活动冲昏头脑，要对所送的车以明确条款约定，如是什么名称、规格（型号）、数量、价值，何时交付、交付地点、违约责任等都应约定清楚。另外，对于这种大价值的赠与，最好将合同或协议进行公证。“拍脑袋”定房价一个做装饰装潢的老板看别人做房地产利润丰厚，很是羡慕，2001年，这位
4、老板和一个做水产批发的朋友合伙成立了一家房地产公司。他们开发的楼盘是2003年推出来的，那时，武汉房地产业的现状是，只要是一个地段不太偏的楼盘上市，都会有很多购房者争相抢购。在“皇帝女儿不愁嫁”的心理下，两位老板十分高兴，并没有对房价进行具体的研究，觉得楼盘价格定高一点都无所谓，都可以卖出去。在一个酒桌上，以前做装饰装潢的老板问销售经理定什么价格最为合适，销售人员说平方米2600元就可以了。老板端起酒杯，有一些不高兴地说：“2600？太便宜了，每平方米上浮400元。”销售经理觉得这个价格不合实际，恐怕难以吸引购房者，他说不要紧，3000元是个整数，好算账。很多市民来买房子都说价格定得太离谱，高
5、出附近其它楼盘一大截。过了半个月，楼盘的销售量没有上去，这位老板责怪销售经理没做好工作。一个月后，销售还是不太好，老板找到销售经理说，出台一些优惠措施，让一点利给购房者，然后，多收一些物业费、开门费、钥匙费等，把让的利捞回来。没想到，这样竟唬了许多购房者，楼盘便宜一点卖出去，最后收各种费，把“损失”都赚回来了。自己的房子自己买“自己的房子自己买”是抬高房价的方法之一，楼盘预售时，公司的资金非常紧张，这时候开发商买下一些相对好销的房子，甚至整个“雪藏”几个单元甚至一整幢楼，对开发商来说，不仅可以用微弱的利息套现，而且在楼盘销售的中后期抬高房价。具体操作方法是这样的，开发商开出假的销售单据给自己的
6、亲戚朋友，让他们作为房屋的购买者，并把房屋的价格尽量抬高。因为银行放贷给个人购房的利息极低，首付不高，每个月的还款更是有限，而只要开出发票，银行就会把这套房屋的全款打到开发商的账户上。楼盘做好后，开发商只要到银行办理一下退房手续，楼盘就又可以上市出售了。这时，楼盘配套齐全，各种功能具备，房价远远高于刚开盘的价格。而开发商这样既套了现金，方便了自己开发房子，楼盘又卖了好价钱。安排“房托”买房子安排“房托”买房子，就是开发商找一个“房托”，来买开发商的房子，然后进行倒卖。当然，这些“房托”都是自己的亲戚朋友，所得的利润都会进开发商的腰包，即使不进开发商的腰包，这个肥水也不会流进外人的“田”里。安排
7、“房托”倒卖自己的房子，操作方式比较简单，有一些开发商可以说是“玩”得非常熟络，一套户型比较好的房子，会安排“房托”转手几次，房子价格涨得离谱。比如一套房子最开始18万元起卖，“房托”买后，转手把房子卖给另一个“房托”，这时，价格达到23万元。这个“房托”也不会真的要房子，他会立即把房子转卖给下一个“房托”，达到28万元。这个“房托”如果把房子卖给真正的购房者，价格绝不会低于28万元，有的达到30多万元。这其中，经“房托”操作后，房价涨了10多万元。推迟开盘好赚钱中国人历来有一个习惯，买东西喜欢跟风凑热闹，一听说哪个楼盘看房、买房的人很多，那些想买房者便跃跃欲试了。开发商正是抓住了消费者的这种
8、盲从心理，在营销方式上狠狠地“玩”购房者。比如汉口有一个楼盘因为其定位为适宜白领居住的小户型，去年初，开发商称起价在3500元/平方米左右，当时预计开盘时间是去年底，可是楼盘修建好了，竣工备案证也拿了，就是迟迟不开盘，而只是搞内部认购。此时，起价已经上升到了4100元/平方米。开发商拿到了预售许可证不开盘，先搞内部认购，这种做法并不违规。开发商的基本做法是：先不公开销售，搞内部认购，过一段时间宣称房子已经不多了，再不登记，开盘时想买也买不到了，而且现在通过内部认购的房子价格相对较低。开盘以后，房价铁定要涨。这样营销，令一些购房者趋之若骛。还有的开发商为了给大家一个总是开盘的印象，明明几个可以一
9、次性推出的楼盘，分几批推出，这样最大的好处是，后面开盘的房子都可以提价。记者旁白：开发商所谓的内部认购，目的是套住购房者，等到开盘时，购房者有诸多不满意不想买房，都会相当麻烦。分批推出楼盘，其实玩的就是乘机抬高房价的把戏。小红旗的奥秘每个楼盘预售时都有销控表，销控表是售楼处张贴的楼盘销售进展的信息表。可别小看了这个普通的表，其实它的意味比较多。购房者看中一套南北通透、卧室双朝阳的房子，但销控表却会显示该户型的房子已经售出。售楼小姐同时会一个劲儿向他推荐其他户型较差的房子。这其中的奥秘就出在销控表的小红旗上。其实，一般情况下，开盘没几天，或者还没开盘，开发商就会人为地在销控表上插上不少红旗，以显
10、示楼盘销售旺盛。其目的一是把那些比较好销的主推经典户型“雪藏”，差一点的房源先处理掉，好的留到现房或准现房时加价出售。二是赢利更多。开发商在开盘时，一般会把价格定得低一些，但通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间来吸引客户，而一旦有客户来购房，却是高价格了。当然，售楼小姐会根据顾客的买房意愿、可接受的价格等因素，适时运用小红旗战术，适当调整一些好的户型出售。记者旁白：销控表的本意是给消费者知情权，让他们实时掌握楼盘销售进展情况，以供购买抉择参考。而有些商家却打起了销控表的歪算盘，实施各种“营销战术”，运用各种“促销手段”，名为销控，实为操控，传递的是不真实的销售信息。所以购房者事先一定要“读懂”销控
11、表，以免钻进了开发商的圈套。做广告文案要会炒开发商要求做广告文案的首要条件是什么？一些开发商的理论是，要脸皮厚、要敢于说假话，然后才是文凭。楼盘做起来了，开发商的首要的是炒概念。他们会说，在社会上混的哪个不炒？越炒越火、越炒越出名、越炒越来钱。很多明星没有成名之前，不都是靠炒才出名的？一些女作家，没有成名前靠身体写作，也是一种炒作。楼盘炒作，关键是要会炒，概念怎么理解？概念是虚的、是未来才有可能见到的东西。武汉很多楼盘炒欧陆风情、炒山水社区、炒健康社区、炒名校概念，现在开始炒中央生活区，还取了个英文名，叫CBD。有了这些概念后，楼盘好销售多了。当然，概念不管现实中是不是那回事，比如，只要几棵树
12、，可以说是绿色社区；小区边有一个小湖，可以说是湖景社区。有了概念做基础，还要善于文字描述。讲得不好听一点，就是要会玩文字游戏。讲楼盘距市区多远，不能说公里数，而要说需多少分钟车程。讲价格要说最低多少元起，比如“每平米3800元起”。做到了这些，不信购房者不会上钩。空手套“白狼”一些本不是从事房地产业务的，或者以前是做装饰业务的人，稍微了解了房地产方面的知识，知道其中的丰厚利润，于是注册一家房地产公司，然后挂着国有或合资的大牌子来掩人耳目。还有一种现象，个人所有或个人承包公司，挂靠在某大型公司的名下，建设资金完全靠购房者预付的购房款完成楼盘开发。危害：这样的公司往往在后期资金不足，无法按期将房子
13、交付使用，购房者买了这样的房子，将会麻烦不断。对策：购房者在购房前一定要摸清开发商的背景，查明其主管部门、注册资金及建设部门颁发的房地产开发资格证书等情况。大打地铁牌、亲水牌一些开发商为了吸引购房者，总要打出比实际情况好上几倍的广告，尤其是顾客关心的地段问题，往往要把自己开发的地段说得非常优越；说交通便利，距离武汉核心商圈仅多少多少站路，直令人心驰神往。比如距离东湖若干千米远，说有观湖房，实际上就靠东湖一边的几个高层楼层看得见，80的楼层看不到东湖；比如距离地铁千把米，地铁还是10多年以后的事情，广告中吹嘘地铁从楼边经过。危害：购房者若冲着广告中注明的东西买房，很多都会大呼上当。对策：购房者不
14、要受广告诱惑，要进行实地考察。可以到国土部门了解城市的规划，有些地段目前较偏，但随着城市的发展，其繁华可能只是三两年的时间；有的地段当时确实很不错，但未来可能拆迁，其优势不复存在。调高楼盘容积率发展商为了极大地发挥土地的效益，还千方百计地改变土地的用途。在这方面，地产商可运用的手法就更复杂了。调高容积率是压缩楼盘成本的重要手段。规划和城建部门制定有楼盘的容积率，而有“实力”的开发商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以多种理由把楼盘的容积率调高，按自己的意图规划，更改房屋间距与房屋高度的比例。还有，通过改变土地使用性质等方法，达到将宅基地楼等变换成商住楼，以牟取暴利。危害：按规定，房屋间距与
15、房屋高度的最低比例是1比1，因为房子的间距直接影响着居室采光、通风、视野和绿化，而有的房地产公司为减少成本、追求利润，随意缩小房子的间距，会给居住者带来许多不便，同时房产内在价值也相应降低。购房者千万要看清购房合同。对策：对照购房合同，发现问题，立即找开发商理论，或者向武汉市开发办举报。使用年限缩水按照有关法律，不同用途房屋的土地使用年限是不同的，一般商业用房的使用年限是40年，居民居住的年限是70年，其它如文化体育等用地的年限是50年。但有的开发商开发居住楼盘时，少拿10年、20年的使用时间，将土地的使用年限缩短，可对购房者说是70年，其目的是少交纳国家土地出让金。还有的开发商在销售方式上混淆用途，比如推出的“商住两用房”，开发商宣称购得此类房既可以办公，也可以用于个人居住。而这种两用房如果在居住的过程中用于商业，就变相逃避了另外30年的国家土地出让金的交纳。危害：缩短使用时间年限，购房者会损失不少，因为自己会提前交纳国家土地出让金。对策：一定要查看开发商的“五书”，或者到规划部门、开发部门了解，楼盘的使用年限是否缩水。在面积上做手脚在面积上做手脚
