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1、,掌握招投标的类型及方式 掌握物业管理招投标的实施程序 掌握物业管理招投标文件的组成 掌握物业服务合同的相关内容,第三章 物业管理招投标与合同,第一节 物业管理市场与委托,一、物业管理市场的含义 二、物业管理市场的构成 三、物业管理市场中的委托与代理关系,一、物业管理市场的含义,广义的物业管理市场是指提供（出售）和购买物业管理服务这种无形商品的场所和由此而引起的交换关系的总和。 狭义的物业管理市场指物业管理劳务商品交换的场所。,一、物业管理市场的含义,物业管理市场包括三层含义： (1)市场交换的商品是物业管理服务。 (2)市场交换关系的主体是业主和物业公司 (3)物业管理市场的基本规律是价值规
2、律和竞争规律。,二、物业管理市场的构成,1、市场主体 业主 开发建设单位 物业服务企业 供给主体、受托方 中介组织 提供辅助服务 行业协会 自律性组织 政府管理者 2、市场客体 3、市场机制 价格机制、供求机制、竞争机制,需求主体、委托方,物业管理服务,三、物业管理市场中的委托与代理关系,物业管理是一种委托代理关系。 委托代理是指代理人依据被代理人的委托，以被代理人的名义实施的民事法律行为。 委托代理关系的特征可以概括为：代理人在委托人的授权范围内行使代理权，实施代理行为；委托人的利益依赖于代理人的行为；代理人以委托人的名义实施行为，但其行为的法律后果要有由委托人承担。,三、物业管理市场中的委
3、托与代理关系,在委托与代理关系中，其主体包括代理人、被代理人和第三人（相对人）。 代理人物业服务企业 被代理人业主或业主大会 相对人则有两类： 各类相关的专业公司， 分散业主(相对于业主大会)和承租人 物业管理服务的委托代理关系，是通过物业管理市场的招标和投标，并通过签订前期物业服务合同或物业服务合同来实现的。,第二节 物业管理招标,一、物业管理招投标的相关概念 二、物业管理招标的类型 三、物业管理招标的程序 四、物业管理招标文件的构成,一、物业管理招投标的相关概念,（一）物业管理招标,物业管理招标，是指物业管理招标人为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和
4、标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。,一、物业管理招投标的相关概念,（一）物业管理招标,物业管理招标，是指物业管理招标人为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。
5、,依法提出招标项目进行招标的物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会（业主大会）。 一般，同一物业投入使用前后招标人会发生变化，如建设期间和正式成立业主大会尚未招聘物业管理公司之前由开发建设单位作为招标人；成立业主大会后由业主大会委托业主委员会办理招标事宜。 物业管理招标人的权利,一、物业管理招投标的相关概念,物业管理招标人的权利： 物业管理招标由招标人依法组织实施。作为招标人，享有下列权利： 编制招标文件，组织招标活动； 选择和确定符合资质条件的投标人； 根据评标原则决定评标、定标方法； 选定中标人； 依法享有的其他权利。,在具体招标过程进行时，招标人可以自行组织实施招标活动，也可以也可
6、以委托招标代理机构办理招标事宜。,一、物业管理招投标的相关概念,（二）物业管理投标,物业管理投标，是指符合招标文件中要求的投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。 其中，投标人是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应物业管理资质和独立法人资格的物业管理公司。,一、物业管理招投标的相关概念,（三）物业管理招投标应该遵循的原则 公开原则 公平原则 公正原则 合理原则,一、物业管理招投标的相关概念,（三）物业管理招投标应该遵循的原则 公开原则 公平原则 公正原则 合理原则,所谓公开原则
7、是指招标投标活动中，严格按照程序公开进行。如果物业管理招标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在报刊、电台、电视台上公开登出招标公告，把物业管理招标的要求与条件公开告诉一切想参与投标的物业管理企业。,一、物业管理招投标的相关概念,（三）物业管理招投标应该遵循的原则 公开原则 公平原则 公正原则 合理原则,所谓公平原则是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件是一致的。即所有参加者必须在相同的基础上，在同一的条件下进行投标。,一、物业管理招投标的相关概念,（三）物业管理招投标应该遵循的原则 公开原则 公平原则 公正原则 合理原则,所谓公正性原则是指在物业管理招标投标的整个过程中
8、要体现公正性，而不能产生厚此薄彼的情况。特别在评标、决标过程中，一定要采用科学方法，按照平等的原则，进行实事求是的分析、打分。,一、物业管理招投标的相关概念,（三）物业管理招投标应该遵循的原则 公开原则 公平原则 公正原则 合理原则,所谓合理性原则是指在最后定标选择投标单位、确定服务项目、收费价格时，必须合理准确，不能接受低于正常管理服务成本的报价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。,一、物业管理招投标的相关概念,（四）物业管理招投标适用的法律法规 中华人民共和国招标投标法（1999.8） 物业管理条例(2003.8) 前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003.6）,二、物
9、业管理招标的类型,1、按照物业管理招标的方法划分 自行招标 委托招标 2、按照物业管理招标的形式划分 公开招标 邀请招标 协议招标,二、物业管理招标的类型,1、按照物业管理招标的方法划分 自行招标 委托招标 2、按照物业管理招标的形式划分 公开招标 邀请招标 协议招标,它是招标人自己编制招标文件，自己操作招标全过程的一种方式。要求：招标人必须有招标资质。,二、物业管理招标的类型,1、按照物业管理招标的方法划分 自行招标 委托招标 2、按照物业管理招标的形式划分 公开招标 邀请招标 协议招标,即招标人委托招标代理机构进行招标的方式。,二、物业管理招标的类型,1、按照物业管理招标的方法划分 自行招
10、标 委托招标 2、按照物业管理招标的形式划分 公开招标 邀请招标 协议招标,招标人通过报纸、电视及其他新闻渠道，公开发布招标信息，邀请愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。 优点：充分竞争 缺点：招标时间长、成本较高,二、物业管理招标的类型,1、按照物业管理招标的方法划分 自行招标 委托招标 2、按照物业管理招标的形式划分 公开招标 邀请招标 协议招标,由招标单位向预先选择的有管理能力的若干物业管理企业（一般邀请不超过10家，通常在38家之间）发出邀请书，让它们各自报价和分别议标，最后授标的招标方式。 优点：可以保证投标的物业管理企业有的资质条件和管理经验，信誉可靠； 缺点：招标范围有
11、限，有可能漏掉一些好的企业参与投标。,二、物业管理招标的类型,1、按照物业管理招标的方法划分 自行招标 委托招标 2、按照物业管理招标的形式划分 公开招标 邀请招标 协议招标,招标单位直接邀请其认为资信可靠和能力相适应的一家或几家物业管理企业参加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理的有关事项，最后达成协议的招标方式。这实际上是一种合同谈判的方式。 优点：可以节省时间和招标费用，双方容易达成协议。,二、物业管理招标的类型,物业管理条例第24条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质
12、的物业服务企业，投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。,2001年9月17日，深圳景洲大厦业主开全国先河，由业主自主投票表决，更换了原来由开发商指定的物管公司，这就是闻名全国的 “景洲事件”。业委会更换管理不到位、服务有问题的物业公司，是一个行业发展成熟的标志之一。更换管家的“景州事件”，标志着业主维权的大幕已经拉开。 整个2001年，邹家健一直是媒体关注的焦点。由于其所居住的景洲大厦原物业管理公司出现很多的问题，屡次反映总得不到解决。忍无可忍的业主们推举邹家健为业主委员会主任，通过各种渠道反映问题，同时通
13、过向社会招标公开“选管家”。在此之前，深圳市的商品房开发时，绝大部分物业管理公司都是在业主入住之前进驻，业主没有挑选物业管理公司的先例。“景洲事件”在整个中国房地产、物业管理界引起了轩然大波，首开深圳市商品房业主通过招标自主选择管理公司的先例。2001年9月17日，深圳南光物业正式入驻福田区景洲大厦。由“景洲事件”带来的冲击波很快引发了南天一花园、学府花园等更换管理公司等一系列事件。2001年至2002年，深圳又给整个物业管理行业提供了新的思路。,物业管 理招标,招标的方式,招标的一般程序（关键环节）,招标书,范例：锦秋家园物业管理招标公告,公开招标,邀请招标,协议招标,开发商或业主大会,物业
14、管理招标具体如何进行？ （招标的程序是什么？）,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标
15、单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,招标单位在招标之前要成立物业管理项目招标机构。招标机构可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。其主要任务是：负责招标的整个活动；编制招标文件；组织投标、开标、评标和决标；与中标企业签订物业管理合同。,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,招标文
16、件包括：招标公告或招标邀请书、招标书、投标单、投标企业资格审查表、投标须知、招标章程、招标项目说明书、物业管理合同等。,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存投标书 8组织开标答辩会 9进行评标和确定中标单位 10发出中标或未中标通知书 11与中标单位签订物业管理合同 12招标结束,招标人采用公开招标方式招标，应当发布招标公告；招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或其他组织发出投标邀请书。,三、物业管理招标的程序,1成立招标机构 2编制招标文件 3发布招标消息 4投标单位的资格审查 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等 6召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑 7接受和收存
