《自治区物业条例宣贯》由会员分享，可在线阅读，更多相关《自治区物业条例宣贯（41页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、广西壮族自治区物业管理条例（第五章、第六章、第七章）解 读,住建厅房产处 黄韬,业主的建筑物区分所有权,物权法第七十条 ：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,专有权、共有权、管理权,专有所有权指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利； 共有所有权系指业主依据法律、合同以及管理规约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利 ； 管理权，属业主成员权的范畴，指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有权利和承担的义务。,三项权利之间的关系：,专有权决定共有权和管理权的大小。转让
2、专有权时，必须同时转让共有权和管理权。不得单独转让共有权且不得要求分割。 费用分担，收益分配有约定从约定，无约定以专有部分占总面积的比例确定。（维修资金的交存、公共部位经营收益的分配） 权利人可以放弃对共有权的占有，但是，不得以放弃权利为由拒绝履行义务。（空置房物业费的缴纳）,专有部分,专有部分，其意指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的作为区分所有权之所有权之标的的建筑物部分。,共有部分,具体包括：（1）建筑物的基本构成部分，如支柱、楼顶； （2）建筑物的共用部分以外的共有部分以及附属物，如楼梯、走廊； （3）仅为部分区分所有人所共有的共有部分，如各层楼之间的楼板等。,第五章 物业的
3、使用,本章部分从原条例的五条扩充到现在的六条，虽然条数变动不多，但内容上已经作了很大的修改，删除了原条例中原则性的规定以及跟物业管理条例和本条例中重复的部分内容，并调整了部分条款。现在本章的条款主要涵盖了使用物业的行为禁止、物业转让和租赁、物业装饰装修、物业、场地和设备用途改变、物业服务费、物业服务费收交限制等六项内容。,一、使用物业的行为禁止（第四十六条）,维护业主的建筑物区分所有权中的共有权部分 监督主体：其他业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业 监督主体有权予以制止 制止无效，负有报告义务的主体：业主委员会、物业服务企业（案例1）,案例1：拆除承重墙致损案,【案情】陈先生购买了广州
4、市白云区新海成花园14栋801号房屋一套。2011年9月准备装修房屋时，发现房屋地坪、墙面、构造柱等处竖向、横向、水平向有大小不 等裂缝。陈先生即向开发商广州新海成房产发展有限公司（以下简称新海成公司）和广州红喜物业服务公司（以下简称红喜物业）反映。经上述两公司派员现场查 看，发现陈先生楼下701室的业主杨先生正在装修房屋，并将部分承重墙拆除。事发后，陈先生多次与杨先生、开发商、物业公司进行协商，但因分歧太大，未能 达成一致意见。陈先生诉至法院，请求法院判令杨先生、开发商、物业服务公司三被告修复受损房屋、消除隐患，赔偿801房屋修缮费30000元。 被告红喜物业公司辩称，其作为物业服务提供者，
5、已向701房业主告知房屋装修不能违规等事项。且公司发现701房业主违规装修房子行为后，已向杨先生发出 整改通知，也报告了区房管局、街道办和居委会，已尽到了物业管理应该尽的义务，故原告目前存在的房屋墙体开裂等问题，属房屋质量问题应与开发商交涉，是业 主装修引发的问题应和业主交涉，与被告无关。 【判决结果】红喜物业公司不承担赔偿责任,有关部门是哪些？,1、房地产行政主管部门 本条所涉及范围：第（一）、（二）、（五）项 依据：住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第110号）第三十三条、三十四条 （针对第（一）、（二）项） “第三十三条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物
6、品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。 装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。” “第三十四条 装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。” 物业管理条例（国务院令379号）第六十六条 （针对第（五）项，案例2） “第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩
7、余部分按照业主大会的决定使用： (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款,案例2：别墅业主“圈地种菜”物业公司起诉恢复原状,【案情】：杨女士系北京市顺义区某别墅区业主，其别墅北侧有一块绿地。其入住不久，将该块绿地圈进自己的花园当中，并种植了玉米、辣椒等农作物。近日，该别墅区物业公司诉至北京市顺义区人民法院，要求杨女士将该块绿地恢复
8、原状。 该物业公司诉称，我物业公司受开发公司委托，对该别墅小镇进行前期物业管理。杨女士于2008年3月购买了本小区别墅，面积298.98平方米，大 约20平方米花园。杨女士入住后不久，就强行扩建花园，将部分公共绿地囊括进其自家花园，侵占的总公共面积大约250平方米，并种植大量的农作物。我公司 认为，公共绿地为本小区公共部分，杨女士并不享有专有权。我公司作为本小区物业公司，有责任对本小区的公共部分进行管理。对于杨女士之行为，我公司只能向 法院起诉，请求判令杨女士将其侵占的公共区域恢复原状，且承担本案诉讼费用。 杨女士辩称，我确实超占了一部分绿地，当时这块绿地荒废，我就种植了玉米，我没有什么过错，
9、故我同意今年年底退还该块绿地。 【调解结果】杨女士于2009年12月1日前将侵占的绿地退回并恢复原状，物业公司当场撤诉。,有关部门是哪些？,2、公安机关 本条所涉范围：第（三）、（七）、（九）项 依据：中华人民共和国治安管理处罚法（主席令第38号）第三十条 （针对第（三）项） “第三十条 违反国家规定，制造、买卖、储存、运输、邮寄、携带、使用、提供、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质的，处十日以上十五日以下拘留；情节较轻的，处五日以上十日以下拘留。” 中华人民共和国治安管理处罚法（主席令第38号）第五十八条（针对第（七）项，例外：“广场舞”的处理）。 “第五十八条
10、 违反关于社会生活噪声污染防治的法律规定，制造噪声干扰他人正常生活的，处警告；警告后不改正的，处二百元以上五百元以下罚款。” 中华人民共和国治安管理处罚法（主席令第38号）第七十五条（针对第（九）项） “第七十五条 饲养动物，干扰他人正常生活的，处警告；警告后不改正的，或者放任动物恐吓他人的，处二百元以上五百元以下罚款。 驱使动物伤害他人的，依照本法第四十三条第一款的规定处罚。”,有关部门是哪些？,3、城市规划行政主管部门 本条所涉范围：第（四）项 依据：住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第110号）第三十九条。 “第三十九条 未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、
11、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照城市规划法及相关法规的规定处罚。”,有关部门是哪些？,4、消防部门 本条所涉范围：第（八）项 依据：中华人民共和国消防法第六十条。 “第六十条 单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款： （一）消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的； （二）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的； （三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的； （四）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的； （五）占用、堵塞、封
12、闭消防车通道，妨碍消防车通行的； （六）人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的； （七）对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除的。 个人有前款第二项、第三项、第四项、第五项行为之一的，处警告或者五百元以下罚款。 有本条第一款第三项、第四项、第五项、第六项行为，经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。”,“（六）随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂物，往楼下抛弃物品；”适用道德约束，造成业主损害的，引导或协助业主通过法律途径解决。,二、物业转让、租赁（第四十七条）,1、管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件。具有同等效力。 2、转让人或出租人书面告知业主委
13、员会和物业服务企业。 3、对物业服务企业的建议： （1）应做好相关的记录和归档工作，以利于产生纠纷时能够“找对人”。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。” （2）严格执行小区出入口进出制度 （案例3）,案例3：房客拖欠房租搬走家具案,【案情】刘先生在郑州东风东路与金水东路交叉口的一栋写字楼上有一间毛坯房，约60平米，半年前，他将毛坯房租给了一个年轻男子做生意，这名男子装修了毛坯房，还购买了沙发和办公桌等办公用品。男子当时交了三个月房租
14、，未交押金。三个月后，男子一直迟迟未交第二季度房租，刘先生因为工作繁忙，也未上门催要。刘先生从外地回来却发现：早已人去楼空，室内凌乱不堪，原本放在室内的大型沙发和办公桌都已不见，拨打年轻男子的电话已经是“空号”，刘先生原本保存的房客身份证复印件也找不到了。在物业公司却查不到监控，而物业公司更是坚称自己“无责任”。业主财产损失，物业到底是否负有责任？ 律师观点：物业公司在管理上存在漏洞，应承担一定的责任,三、物业装饰装修（第四十八条）,1、业主的告知义务 2、物业服务企业的告知义务：房屋装饰装修和房屋安全使用的规定；临时管理规约或管理规约；装修禁止行为和注意事项。 3、物业服务企业的现场巡查。做
15、好相关记录，留下管理痕迹（案例4、5）。,案例4；业主违法装修房屋造成他人损失案,【案情】施女士是某高档住宅区的业主住在19 楼。施女士在海外生活多年，对卫生设施要求很高。由于施家卫生间较小，施女士于是别出心裁地将北卧室改为浴室，并安装了一个三角大浴缸。施女士在装修浴室 时，由于采取的防水措施不当，致使台盆金属软管断裂漏水，浴缸外溢，积水渗漏到楼下的陈某家中。从1999年起，已发生了3次治水事件。陈某提出意见后， 施女士也对浴室进行了修理，但仍没在恢复北房间的卧室功能。近期再次发生的治水事件，致陈家客厅的西墙北角、北卧室屋顶和墙面及窗帘等多处受损。牧业管理 企业向施女士发出了整改通知，施女士置
16、之不理。陈某无奈，只得将施女士告上了法庭。 【判决结果】判决施女士在规定期限内拆除安装在北卧室的卫浴设施，重新粉刷墙面、铺设地板，恢复卧室的设计用途，并负责修复陈某家的受损部位，赔偿损失。 【启示】关于物业管理企业的责任，物业管理条例第四十六条第一款规定：“对物业管理服务区域内违反有关治安、环卫、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政部门报告。”第五十三条 第二款规定：“物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。”以及本条例中四十八条为物业管理企业设定的一项义务。 本案中，如果物业管理企业没有尽到这方面的以义务，就应当承担相关的责任。住宅室内装饰装修管理办法第四十二条规定：“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定装饰装修管理服务费的倍至3倍的罚款。”如何界定服务企业是否尽到义务呢？ 看管理痕迹。,案
