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1、内训资料,房地产金融创新,天马行空官方博客：http:/ ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,房地产金融创新,房地产金融的含义和特点 房地产金融的数字化描述 房地产金融创新是市场发展的需要 房地产金融创新参考点介绍,房地产金融的含义和特点,房地产金融的含义和特点,房地产金融是与房地产经济活动有关的各种资金融通活动。 房地产金融是金融机构为发展房地产业而开展的信用活动和提供的货币资金融通。从内容上看，它包括购买土地使用权、房地产开发建设、房地产市场交易等活动中的各种资金融通活动。从形式上看，它既包括资金筹集，也包括资金贷放；既包括直接的资金借贷，也包括间接融资和通过金融市场
2、的融资；既包括房产资金融通活动，也包括地产融资活动。,房地产金融作为一种资金融通活动，它具有一般金融活动所具备的共性，同时也具有它作为服务于房地产经济活动产生的特殊性。房地产金融的特殊性，可以归纳为以下几点： 房地产贷款金额大，偿还期长。 房地产抵押贷款相对其他抵押贷款安全性高，债权可靠 抵押贷款是房地产贷款的最重要形式。,房地产业与金融业的关系,房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密联系，也称之为良性互动的关系，这是由于双方的特性所决定的。 房地产业发展离不开金融业的支持 金融业的发展需要房地产业与其相结合,房地产发展与金融支持,金 融 的 支 持,流通
3、,存量房,销售,房屋,建设,房屋,开发,土地,购置,土地,房地产金融的数字化描述,房地产金融的数字化描述,据统计，在20002002年房地产开发投资资金来源中，平均有22.49%来源于国内银行贷款，有47.30来源于主要是定金和预付款的其他资金来源。如果其他资金来源中假设有60是金融机构提供的预售商品房按揭贷款，同时按揭贷款又没有及时替出开发贷款，则房地产开发资金来源中至少有50.87%来自金融机构。,房地产金融的数字化描述,商业银行向购房者提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业联系的另外一个方面。据统计，我国个人住房抵押贷款余额和房地产开发贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例，已经由199
4、8年的3.59%增长到2002年的10.64%。表明房地产贷款已经成为中国银行金融机构信贷投向的重要方面。,房地产金融的数字化描述,2003年，银行的15万亿元信贷中房地产的开发贷款、个人住房贷款等占了15左右。在1998年的时候，整个房地产的贷款不到3000亿，个人贷款不到200亿，但目前金融机构主要是银行，用于支持房地产发展的贷款达到了20000亿。 2004年12月底，全部金融机构人民币贷款余额17.7万亿元，同比增长14.5%,房地产开发信贷的增长,个人住房抵押信贷的增长,房地产开发投资资金来源 (亿元),房地产贷款及其占金融机构贷款余额的比例,居民存款的结构,负利率下居民存款增速持续
5、下滑,2004年12月末，全部金融机构本外币各项存款余额为25.3万亿元，同比增长15.3%。金融机构人民币各项存款余额为24万亿元，同比增长16%。全年人民币各项存款增加3.3万亿元，从分部门情况看：居民户存款增加1.59万亿元，其中定期存款增加9641亿元,活期存款增加6289亿元,居民户存款稳定性增强。非金融性公司存款增加1.63万亿元，财政存款增加564亿元。,银行贷款的结构,各金融机构贷款份额,2004年12月末，全部金融机构各项贷款本外币余额为18.9万亿元，同比增长14.4%。全部金融机构人民币贷款余额17.7万亿元，同比增长14.5%。全年人民币贷款增加2.26万亿元，从部门分
6、类看：居民户贷款增加5925亿元，其中，居民户消费性贷款增加4327亿元，在消费性贷款中短期贷款增加173亿元，中长期贷款增加4154亿元；居民户经营性贷款增加1598亿元，在居民户经营性贷款中短期贷款增加1399亿元，中长期贷款增加199亿元。非金融性公司及其他部门贷款增加1.67万亿元，其中，短期贷款增加4919亿元，中长期贷款增加9350亿元，票据融资增加2026亿元。,房地产金融发展前景预测,中国总体经济发展已经持续了将近20年较高速度的增长，今后，至少还能有20年连续经济增长过程。前20年的投资主要集中于基础工业方面，而今后20年，基础工业和与改善生活品质、居民消费有关的投资将并重发
7、展。当前，很重要的政策就是鼓励和扩大消费者的消费行为，银行在这20年发展中会有很大变化。现在我国消费贷款占整个金融银行业贷款比重约为15左右。,房地产金融发展前景预测,随着中国金融经济的发展，在15年到20年时间内，整个中国房地产贷款会占银行贷款40到50，或50以上。银行贷款余额在2003年是 158万亿，2005年房贷增长速度预计为15。如果保守些算，从2003年起，按10到12的速度来预测，10年以后到2013年，中国的银行贷款总额将达到40万亿元，房地产贷款能够占银行贷款的35，个人消费贷款占到35到40，房地产贷款将在今后10年增长10倍，显然房地产贷款需要有一个大发展，前景颇为乐观
8、。,房地产金融创新是市场的需求,一方面是房地产贷款在银行所累积的风险已使银行金融不堪重负，政府需要多种金融创新。 深交所的研究报告显示：我国房地产业已成为与银行业高度依存的行业，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从2001年的39%，预测会上升到2005年的42%-67%，2010年的45%-62%，这将对银行产生很大的压力。房地产企业正在急切地寻找除银行之外更好的融资渠道。,政府方面很清楚，没有房地产金融，在中国目前的市场情况下，就不可能有较好较快的房地产行业的发展。但是一个过度的金融，就会有一个过度失控的房地产市场，关键
9、要在适度发展和风险控制中取得平衡。,下一步，估计银行会相应推出一些新的金融产品，以解决金融风险。国内金融市场还将提供一些利率衍生产品，帮助消费者对冲利率风险。房地产贷款资产证券化实现后，还会有一些新的房地产贷款风险管理产品逐步在中国市场出现。,房地产金融创新参考点介绍,宏观经济：资产证券化 金融： 房地产产业投资基金 公司业务：房地产信托 政策： 存量房与房地产金融 个人业务：民生房贷独门绝学 寿险抵押贷款 反向抵押贷款保险,房地产抵押贷款资产证券化,房地产抵押贷款资产证券化,资产证券化(Asset-backed Securities，ABS)是指将一组流动性较差的(金融)资产进行一系列的组合
10、，使该组资产在可预见的未来所产生的现金流量可以保持相对稳定；在此基础上配以相应的信用担保，将该组资产的预期现金流量的收益权转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。,房地产抵押贷款资产证券化,资产证券化的实质是(金融)资产所有权和收益权的某种程度的分离，是(金融)资产组合的一种方式。具体来说，资产证券化就是发起人把其持有的各种流动性较差的资产，分类整理为一批批资产组合出售给特设载体(SPV)，再由特设载体把买下的金融资产作为担保发行资产支持证券(ABS)，收回购买资金。,房地产抵押贷款资产证券化,在西方国家，资产证券化的最基本功能是提高该类资产的流动性，它为银行提供了一条
11、新的解决流动性不足问题的渠道。发放贷款的银行将抵押贷款销售给二级市场的中介机构，就可把其长期的贷款资产变现成具有高流动性的现金资产。到目前为止，发达国家已被证券化的资产包括：抵押、担保贷款；信用卡、转帐卡、设备租赁、贸易应收帐款；航空机票收入、收费公路及其他公共设施收入等各种有固定收入的贷款；商业房地产、汽车、以及工商企业等各商业贷款。这些资产都具有质量和信用可被准确评估、有担保、能产生可预见的现金流等必备特征。,房地产抵押贷款资产证券化,我国资产证券化的运作领域 1、银行不良资产证券化。 2、中小型国有企业资产证券化 3、基础设施建设资产证券化 4、房地产抵押贷款资产证券化,房地产抵押贷款资
12、产证券化,房贷证券化是指银行将房地产抵押贷款按照价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，由于住房贷款的期限普遍很长，而金融机构吸收的存款又具有短期性，一方面可以解决银行“短存长贷”流动性不足的问题，另一方面也可以使资金较少的企业参与房地产投资。 简言之，房贷证券化即将银行已经存在的信贷资产集中起来组成资产集合(亦称资产池)，并重新分割为证券，进而转卖给市场上的投资者。,房地产抵押贷款资产证券化,目前，国际上信贷资产证券化代表性的模式大致有三种： 一是美国模式，也称表外业务模式，即在银行外部设立特殊机构(SPV)，用以收购银行资产，实现资产的真实出售； 二是德国模式，亦称表内业务模式，即在银行
13、内部设立一个机构，由这个机构运作证券化业务，资产的所有权仍然属于银行，保留在银行的资产负债表中； 三是澳大利亚模式，也称准表外模式，是上述两种模式的结合类型。,房地产抵押贷款资产证券化,我们知道，一个完整的住房抵押贷款市场体系包括一级市场和二级市场：一级市场即按揭贷款市场；二级市场即住房抵押债权转让市场，是指银行以住房抵押为担保，发行抵押贷款证券的市场。随着房贷规模的日益膨胀，作为世纪全球金融结构调整及金融工具创新的最重要的内容之一，在我国尽早实施房贷证券化的试点，加快建设住房抵押贷款二级市场已势在必行。,基本做法是，特别机构按一定标准（如贷款期、还款方式、信用等级等）向各个银行购买其所持有的
14、抵押贷款，组成“抵押贷款库”（只是一种分类以示区别而已），并通过一定的信用提升手段（如保险、担保和保证金等）达到需要的信用级别，特别机构通过分析和定价。在一定时间，在某个资本市场，在政府的批准、监督和有关证券信用评级机构的监督下，通过承销商发行以其收购的抵押贷款为基础的证券（通常是以债券的形式）。,一般来说，银行负责将借款者的还款在扣除银行管理费和其他费用（包括工本费、公证费、房产评估费、税等）后，转让给特别机构，特别机构负责按时返还证券投资者的本金和利息，并支付各机构的费用（如保险费、评级费等），余下的则是特别机构的收益。 如果发生抵押贷款借款者还款逾期甚至违约的情况，首先由保险公司承担其承
15、诺的部分或全部损失，最终可以依法处置抵押物以获得补偿，如果还不够偿还证券本息，其损失只能投资者自已承担。如果发生这类情况，该特别机构的声誉也将受到致命影响。,如果发生抵押贷款借款人提前还款或抵押贷款本金和利息偿还超前于证券本息的支付，通常特别机构将作在货币市场和资本市场作短期投资如购买国债等，该投资收益属于特别机构。,2000年美国商业房地产和多家庭住宅抵押贷款总额的16417亿美元中，来自商业银行的抵押贷款只占40.2，其余59.8则分别来自人寿保险公司（13.2%）、储蓄机构（7.8%）、联邦和相关机构（5.1%）、抵押池和信托（18.8%）、个人和其（12.9%）。,此外，个人住房抵押贷
16、款证券化也是分散商业银行信贷风险的有效途径。美国2000年各种物业类型抵押贷款余额占GDP的比例达到了70.3（其中，独户住宅抵押贷款余额为GDP的52.9%）*，独户住宅抵押贷款2002年6月末在美国全国性商业银行贷款总额中的比重也达到了25。虽然有如此巨大的住房抵押贷款规模，但由于55.7%的住房抵押贷款通过资产证券化脱离了商业银行体系，有效地分散了商业银行的金融风险。,存量房与房地产金融,资金密集的房地产市场具有金融属性，特别是存量房这一块。但目前人们在谈到房地产金融问题时，仅仅关注增量房市场，而没有考虑巨大的存量房市场。在启动我国房地产市场之初，已有80的住房变成了房改房。此后，大量新建的经济适用房、商品房进入市场，到2004年，私有住房的持有率已达26。,存量房与房地产金融,据推算，到2003年底，我国城镇约有房地产180亿平方米，其中住宅110亿平方米。如果每1平方米2000元，则其价值分别为36万亿元和22万亿元
