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1、成都 财富广场 营销简案,PART 1 项目整体营销思路 PART 2 功能定位、商铺分割方案及价格确定 PART 3 项目推广形象定位 PART 4 行销方式及时间节点安排 PART 5 销售策略 PART 6 招商策略,PART 1 项目整体营销思路,三大主题如何交相辉映： 财富国际商城欢笑MALL 财富丽晶国际公寓 财富第一国际 财富国际商城欢笑MALL是项目的核心 鉴于目前项目进展的状况，商场部分是本阶段的推广重心，（百货大楼改造的写子楼部分作为下阶段推广重点）现本项目中的公寓、写字楼部分实质上是商场的配套，两者的成功与否取决于MALL部分如何定位推广,由于本项目由商业、写字楼、酒店式
2、公寓三部分构成，三部分使用性质的不同决定了在人流动线、作息时间、环境要求、规划形态及污染阻绝等方面有诸多不同及相互制约的矛盾与要求。 因此， 上述三个方面的有机融合，扬长避短，相互倚重将是本项目整体销售战略成败的关键。,欢笑MALL成功销售、招商的关键： 整体推广 局部营销 树立项目整体形象，强调规模与特色，注重细部营销 推广时的整体造势，三大主题的交相辉映。,天欢 欢笑MALL销售、招商的营销主线： 投 资 写字楼部分亦是投资概念 公寓部分是投资概念 商场部分是投资概念 有了这条主线，三大主题便有了共性与核心竞争力，使得三个主题相互牵连，融为一体。同时，使项目营销主题更加清晰，投资！投资！还
3、是投资！,欢笑MALL销售、招商的节奏控制： 欢笑MALL先行树立形象树立品牌，引 起市场关注与热切追从 品牌与热度共升 顺势推出其他主题,整体推广炒作“欢笑”MALL概念 什麽是“欢笑”MALL？ 如何回避与现有在售MALL模式的冲突，强调本项目在娱乐、休闲方面的突出“体验点”，迅速造成与其他项目鲜明的特质化区别，从而达到在市场上 我们制造欢笑、我们提供休闲 成都首席娱乐、休闲（然后才是购物）的好去处。,销售部分面积占欢笑MALL面积的比例： 销售部分面积：40000平方米 欢笑Mall面积：79222平方米 销售面积约占MALL总面积：50%,PART 2 功能定位、商铺销售分区策略、价格
4、确定,划铺建议,0楼、1楼尽量保持街铺，并采取外街结合内街、开放式 与独立式结合的方式。 核心店等尽量安排在交通终端（0楼的北半部、1楼的南半 部或2楼南半部） 2、3、4楼主题乐园与主题购物公园的结合，打破传统划铺 方式，采用“圆中有铺，铺中有园”的独特方式，让客户在观 赏、游玩的时候“无意”中逛了商场，又在逛了商场的同时游 玩了乐园。 5楼以“主题休闲”为主，铺位划分以休闲部分搭配为主。,招商在先 在项目前期建造阶段即展开商业招商工作，但考虑前期招商工作不可能完成所有单元的去化工作。因此，对于空余单位将进行预先分割再予发售。 具实销售 考虑到购买商铺资金承受力问题，并结合商业部分未来经营业
5、态及经营类别。故本项目商业部分受用大平面设计，结合产权分割原则，用轻质隔断予以临时分割，待正式销售之后应实际招商需要再予以统一分割。从未来可能的总价、潜在客群资金承受力考量，本项目商铺单元面积分割为20平方米/间，向东御街、染房街方向，面积逐渐扩大。,迪斯尼世界儿童主题乐园,流星雨欢笑乐园,格林童话玩具反斗城,TWINS姐妹廊,花样年华丽人岛,杨澜街,卡撒布兰卡,邦德007街,罗马假日,家天下,国际大型生鲜、日用超市,台北新娘,食通天美食广场,老成都茶馆,5D空间,欢影娱乐王国,夏威夷沙滩俱乐部,食天下主题娱乐餐厅,奇缘星座,全家欢,地下层,0层,1层,2层,3层,4层,5层,张曼玉街,花季1
6、6流行线,地下室 停车场,0层 精品街，分割销售,一层 精品街，分割销售,二层,三层,四层,五层,大型餐饮、娱乐和会所,引进主力店，统一商家经营管理，返租销售,部分招商，部分划小分割出售,部分招商，部分划小分割出售,价格定位与价格执行策略,通过对项目的静态的市场比较法得出项目写字楼部分的价格是8000元/平方米，公寓部分的价格为4800元/平方米，商场的价格是35000元/平方米，综合考虑项目主要销售期的市场竞争变化与利好政策、经济背景对高端写字楼的支撑，同时考虑整体市场中消费指数的变化带来的影响，项目的实际成交价格应该会有一定比例的向上浮动，在项目销售过程中可以采用“平开高走”的价格实现策略
7、，综合可以判断项目实际的成交价格应该可以达到：,写字楼部分实现均价8000元/平方米 公寓部分实现均价5500元/平方米 商场部分实现均价35000元/平方米,欢笑MALL推广形象定位： 一座充满欢笑的、悠闲的、浪漫的购物、休闲天堂,PART3 项目推广形象定位,公关活动 欢笑MALL形象推广： 评选欢笑之星 评选最登对新郎新娘 欢乐嘉年华 欢笑大使评选 食神评选 聪明宝宝秀,PART 4 行销方式及时间节点安排,行销方式,独立街铺销售（0、一楼） 整片主题商场划小分割销售（二、三、四楼） 引进异地购买团（温州等地投资客户）,销售时间节点安排（一）,6月,时间,4月,6月,8月,10月,12月
8、,2月,4月,6月,8月,10月,12月,工程进度,对开工仪式的连续炒做、新闻发布会等,重点展开招商工作。,元旦促销活动,春节答谢新老客户活动,染房街实景展示仪式,每月一次促销活动,商家入驻或合作签字仪式,竣工仪式,验收入伙,竣工仪式,4月,6月,8月,10月,12月,2月,4月,6月,8月,10月,12月,开工仪式,3月,6月,8月,10月,12月,2月,4月,6月,8月,10月,12月,销售目标,客户酝酿期,公开强销期,准现房销售期,现房销售期,2月,4月,6月,尾盘销售期,销售时间节点安排（二）,2004,2005,2006,内部认购期,楼花销售期,项目整体销售周期控制与广告安排,200
9、4年4月 项目动工,2005年6月 预售证下发,2006年1月 项目竣工,2007年6月 销售完成,2005年6月 开盘,项目开发节点,形象渗透期,形象导入期,强势推广期,2004年4月,2003年9月,2005年2月,2006年1月,2007年1月,2007年6月,平稳销售期,收官阶段,阶段性工程节点等高潮带动,销售周期节点,项目营销关键时间节点与销售周期安排,项目从2004年3月份形象墙出街开始进入形象渗透期，在2004年6月份开始进驻售楼处现场接受客户咨询并登记积累客户，在2004年12月份之后，通过VIP卡等形式开始接受客户的诚意登记（收取诚意金）。正式开盘日期定在2005年6月份中下
10、旬，但是在预售证下发之后就可以进行前期积累客户的消化，项目开始正式回款，开盘后进行项目的强势推广，实现项目的持续热销，在2005年年底进入项目的平稳销售期，因为项目的销售期较长，需要在各个销售阶段阶段性的制造营销热点，保持项目的持续热销态势，项目竣工后即进入尾盘促销阶段，通过具体客户的进驻，在带动其他意向客户，实现项目的完美销售。,分阶段广告主题安排,项目整体销售周期控制与广告安排,形象渗透期,形象导入期,强势推广期,2004年6月,2004年3月,2005年6月,2005年12月,2006年4月,2006年6月,平稳销售期,收官阶段,阶段性工程节点等高潮带动,销售周期节点,分期广告主题,品牌
11、与项目形象诉求 突出中强企业与项目气质定位，烘托形象为主，以在市场中形成品质与高端形象的口碑为诉求推广目的,深化项目形象， 吸引市场上的关注度，开始有针对性的对目标客户进行宣传,形象与具体卖点并重， 开始宣传项目的有益差异点，进入直接的卖点宣传。售卖活动等信息配合卖点。渗透项目的信心。,直接推广项目的卖点与工程节点，阶段性的根据项目剩余具体面积与户型进行针对性推广，卖点的宣传同时进入重点推销的产品卖点。，注重宣传大客户的进驻信息,促销信息，恭贺企业正式进驻等，全面的现楼销售阶段，现楼实景等卖点进行媒体上的展示,分阶段媒体组合选择,形象渗透期,形象导入期,强势推广期,2004年6月,2004年3
12、月,2005年6月,2005年12月,2006年4月,2006年6月,平稳销售期,阶段性工程节点等高潮带动,销售周期节点,分期媒体组合,地盘形象墙为主要信息载体，网站进行渗透式造势宣传 主流报纸部分软文的炒做,报纸软文 网站 形象墙 户外广告牌 部分实效媒体：酒店电梯间、高档场所信息渗透,全面媒体铺开 报纸硬广告配合软文 整体形象墙、户外广告牌、楼体条幅、网站、其他影响广泛的杂志媒体、电视、电台、实效媒体、机场广告、直邮、酒店电梯间、阶段性强势媒体（飞艇、热气球等）高档商场 道旗,阶段性根据销售时段热点选择媒体投放，地盘项目展示随着工程的深入逐渐显得重要，楼体条幅相应频繁更换，选择产出比高的实
13、效媒体进行深度投放，阶段性投放部分报纸,地盘现楼展示为主，少量报纸广告配合,收官阶段,形象渗透期,形象导入期,强势推广期,2004年6月,2004年3月,2005年6月,2005年12月,2006年4月,2006年6月,平稳销售期,阶段性工程节点等高潮带动,销售周期节点,活动营销安排,新闻发布会 全面的销售筹备阶段 目标大客户初步接触 国外与国内商会等组织接触,中强实业名商俱乐部成立 产品推介会 系列“财富”论坛与俱乐部活动开展 销售VIP卡,项目正式销售系列活动：开盘新闻发布会 开盘活动，持续的系列论坛 世界CBD发展展览 主动上门的产品推介,系列售楼处活动 慈善拍卖会、名品鉴赏系列活动；
14、名商俱乐部为主的系列活动 主动上门推广 客户营销推广,客户营销 客户入驻等庆贺活动 目标客户乾豪商务空间体验系列活动,收官阶段,分阶段活动营销安排,分阶段对工程的要求,形象渗透期,2004年6月,2004年3月,2005年6月,2005年12月,2006年4月,2006年6月,阶段性工程节点等高潮带动,销售周期节点,阶段工程配合,形象导入期,强势推广期,平稳销售期,收官阶段,售楼处装修完毕,可进驻使用 相应部分广场可展示,样板展示部分可以展示,大堂空间、看楼电梯可以使用 看楼通道完成,整体广场可以展示，开放高区展示空间 部分外装完成，空中灯光工程完成,外装按计划完成，项目整体可以展示，公共空间
15、部分按照可以使用标准完成,欢笑MALL销售推广： 选择形象代言人，成功男士形象（备选张国立、朴存曦、任达华） 开盘抽奖 买铺畅游亚洲MALL 买铺即送1-2年管理费 购铺回赠活动,PART 5 销售策略,8%投资高额投资回报率返租销售 回收资金进行欢笑Mall的滚动式开发，提升欢笑MALL 的整体商业价值 通过欢笑MALL的可持续性经营，获得长期稳定收益！,销售目标客户定位 成都本地投资群体 辐射至周边等各地区的投资人群 自购型商业经营业者 在本项目经营的生产厂商、代理商 外地专业投资人群（温州商团）,项目操作的阶段过程与分阶段主要工作,产品塑造阶段,营销准备阶段,销售积累阶段,正式销售阶段,工作重点： 确定产品定位 确定客户定位 设计建议 物业发展建议 工作方法： 市场调查分析 项目分析,客户分析,工作重点： 确定形象定位 制订营销策略总纲 营销计划表 物料准备 符合营销要求的施工组织 卖场包装,工作重点： 形象出街 接受客户登记 对策略的检讨 接受内部认购 分期营销策略 制订价格策略 业务员培训 法律文件,工作重点： 媒体计划 分阶段销售策略 销售控制 销售现场管理 价格调整 活动营销执行,招商目标客户商家定位 四川省境内服装、鞋、家居用品、日用品生产厂商 四川省境内服装、鞋、家居用品、日用品代理商 国内其他同类商家；国际知名品牌代理商,PART 6 招商策略,招
