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1、汉口历史风貌区改造项目 前期工作计划的制定,桥建集团企划部 2007.9.12,要解决的问题,WHERE：哪里的项目 WHO：谁来制定，职责 WHAT：制定那些计划，那些属于前期 HOW：如何制定，深度，如何配合 WHEN：什么时候完成部门，什么时候整合 WHY：是否科学，说服政府,项目前期工作部门相关性分析,项目运作需求,政府的管理与 支持层面,我们的 操作层面,外脑资源,半政府半企业 的规划层面,内部组织,规划院,商业策划、广告公司、 商业管理、可研、评估、 招商代理、融资中介 深化设计、监理、物业等,企划、工程、市政、拆迁 财务、营销、物业、 及其他服务部门,市政府、 发改委、建委、规划
2、局、房地局 开发办、文化局、宗教局、交管局 城管局、园林局、环卫局、公安局 教育局、商业局、外事局、消防局 抗震办、江汉区政府,城投公司,政府部门计划需求,组织架构计划 法规制定计划 政策配套计划 资源平衡计划 各部门项目实施工作支持配合计划 我们能作的：被动跟踪主动推动,城投公司计划需求,项目纳入政府城市建设计划 融资工作计划 市政工程实施计划 与上下游的协调计划 我们能作的：主动代拟积极争取,规划院的计划需求,规划设计深化修改计划 假如不能招标：详规与施工图设计计划 市政工程设计计划 景观工程设计计划 图纸重大审议工作计划 我们能作的：全面督促积极推动,桥建集团工作需求,贯穿实施全过程 采
3、取各部门自己先说一下，针对本项目的运作，大概的部门工作需求，公司领导及其他部门提供补充和建议，回去完善后再进行深入讨论修改 目前对部门主要工作形成整体计划，报政府，但部门需要逐渐对各分项工作制定详细执行计划 为了保证计划的实现无缝搭界，各部门的计划一定要针对每项工作说明起始必须具备前提条件、工作完成需要时间，属于政府审批的还要说明政府规定的审批时间，既要切实可行，也要留有余地 所有计划交企划部汇总、整合后，再经过多轮讨论、修改完善后交政府部门,工作深度,有粗有细 总计划做粗，部门计划做细做细 中远期做粗，近期计划 把握不了先粗，把握得了适当做细,企划部计划需求,目前对以下工作形成整体计划，报政
4、府，但部门需要逐渐对各分项工作制定详细执行计划 策划工作 设计工作 可研工作 招标工作 预结算工作 合同签订,工程部的计划需求,目前对以下工作形成整体计划，报政府，但部门需要逐渐对各分项工作制定详细执行计划 图纸审核工作 立项报批工作 设计审批工作 开工报建工作 施工进场工作 材料采购工作 现场组织与管理工作 施工进度与质量管理工作 竣工验收与交付工作,拆迁部计划需求,目前对以下工作形成整体计划，报政府，但部门需要逐渐对各分项工作制定详细执行计划 入户调查工作 拆迁方案工作 拆迁计划工作 拆迁手续工作 拆迁实施工作 拆迁管理工作 拆迁验收与结算工作,市政工程部计划需求,目前对以下工作形成整体计
5、划，报政府，但部门需要逐渐对各分项工作制定详细执行计划 市政设计工作 市政资金配套工作 市政立项工作 市政招标工作 市政管理与协调工作 市政验收工作,营销部工作计划需求,目前对以下工作形成整体计划，报政府，但部门需要逐渐对各分项工作制定详细执行计划 市场调查工作 营销策划工作 营销前期准备工作 销售进度工作 销售组织与管理工作 广告需求工作 销售回款 销售分析工作,物业公司工作计划需求,目前对以下工作形成整体计划，报政府，但部门需要逐渐对各分项工作制定详细执行计划 物业进场工作 前期物业管理工作 物业组织工作 物业与施工、销售的配合工作 后期物业管理需求 物业接受工作 物业管理招标工作,其他服
6、务部门的工作计划,组织 场地 人员 制度 流程 协调 公关 物料 其他,其他合作伙伴工作计划需求,设计单位计划 监理工作计划 物业介入工作计划,外脑工作计划需求,业态策划 营销策划 推广策划 前期招商策划 后期招商代理 可研计划 评估工作计划,前期必须有的几个计划,近期年前工作计划：规划设计工作计划；融资工作计划；拆迁前期工作计划；前期报批工作计划，前期策划工作计划，前期意向招商工作计划 中期启动区阶段计划：什么时候完成设计工作，什么时候完成前期手续工作，什么时候开始拆迁，什么时候完成拆迁，什么时候开始施工，什么时候开始招商，什么时候竣工 远期整个项目总体计划：什么时候完成启动区，什么时候完成
7、核心区，什么时候完成协调区与更新区,高端住宅物业专题研究,2006年12月12日,营销中心,研究背景及目的,2006年下半年，集团公司经研究决定，进入东莞市。东莞市的第一个项目定位为高端住宅项目，物业类型包括独立别墅、联排、空中别墅、高层大平面等。为对项目运作提供支持，进行高端住宅物业专题研究。,研究背景,研究目的,对高端住宅物业进行专题研究，得到规律性总结，归纳出产品特征。,研究思路,1.高端住宅物业概况,3.高端住宅物业内部产品特征,5.总结,4.高端住宅物业价值提升模式,2.高端住宅物业外部环境特征,研究思路,发展历程,1.高端住宅物业概况,3.高端住宅物业内部产品特征,5.总结,4.高
8、端住宅物业价值提升模式,2.高端住宅物业外部环境特征,1.1 高端住宅物业的概念,高端住宅物业是 ：,一个社会的少数富裕阶层透过市场方式占有社会稀缺资源的一种居住物业。通常在同时间段、同区域内，以价格为主要标识。,高端住宅的分类 ：,按地域分：城市高端住宅，郊区高端住宅，城乡结合部高端住宅,按物业类型分：独立别墅，联排，洋房，公寓等,本报告所研究的高端住宅项目指城市高端项目，物业类型包括独立别墅，联排，高层等 ：,1.3 高端住宅物业发展历程,发展阶段,发展 趋势,发展特点,市场需求受到触发，市场供应放量,2003年随着土地宏观调控影响，刺激高端项目发展,阶段特征,供求放量，产品及营销水平都处
9、于初放阶段,市场供应、需求缓慢，处于相对停滞阶段,供求两旺，市场竞争产品及营销水平迅速提高，竞争加剧,高端项目产品多样化，精细化,培育市场、触发市场需求,国内高端住宅市场发展历程及特点（别墅为主）,国内高端住宅的发展总体呈“脉冲”式发展趋势，国家宏观调控明显触及到了高端住宅的市场发展，其波动较大，并曾一度将高端住宅市场陷入低谷。,1.3 高端住宅物业发展历程,案例：北京别墅市场发展历程:,1.3 高端住宅物业发展历程,启动期,发展期,快速发展期,90年代末2000年初 市场由90年代末的高潮期步入平稳发展期 景湖花园、愉景花园项目的水景园林曾一时轰动市场，陆续又有多个别墅项目推陈出新，充分保证
10、了市场供量,2002年初2004年 御花苑、世纪城、星河传说等新兴项目的推出，以其各自独特的产品及营销给东莞豪宅市场带来了强大的冲击力，市场呈现出供需两旺之势,爆发期,2005年2006年初，虽然国家出台停止别墅用地的供应，但大量存量土地反使高端项目激增。 世纪城后期产品、旗峰天下、中信森林湖、御花苑后期产品等引起发市场火爆，消费者需求受到触发。,东莞高端住宅项目随着城市经济的发展而呈不同的发展趋势，一般以56年为一个发展周期。,90年代初 东莞豪宅开始概念诞生 93年旗峰山下新世界花园的开发兴建，将香港豪宅的规划设计正式引入东莞,研究思路,1.高端住宅物业概况,3.高端住宅物业内部产品特征,
11、5.总结,4.高端住宅物业价值提升模式,2.高端住宅物业外部环境特征,2 高端住宅物业外部环境特征,高端住宅物业的必要外部环境条件：城市、自然、人文、地块、品牌等五大资源至少必备其一,人文资源,城市资源,研究思路,建筑产品特征,建筑风格特征,园林景观特征,会所特征,其他,1.高端住宅物业概况,3.高端住宅物业内部产品特征,5.总结,4.高端住宅物业价值提升模式,2.高端住宅物业外部环境特征,3.1 建筑产品特征,东莞高端住宅物业的建筑产品特征,研究案例： 旗峰天下 御花苑 中信森林湖 世纪城国际公馆 中信凯旋城 东骏豪苑 ,3.2 建筑风格特征,美国东海岸风格 由于气候的原因，美国东海岸的别墅
12、建筑多为角度较大的坡屋顶。 东海岸风格体量组合大多比较复杂。从外立面的材质和颜色上看，基座多采用颜色较深的石材，墙面为白色、米色、灰色或其他颜色的木挂板，屋顶多为青灰色。 这种风格的建筑容易设计出如大阳台、出挑的露台等结构，窗户的尺度也可大可小，因此比较容易与坡地地形、水景相结合。,西 班牙风格 西班牙式样的住宅比较适合于阳光地带，建筑样式朴实无华。 屋顶的坡度很平缓。多数住宅采用两坡屋顶与四坡屋顶的组合。 红瓦屋顶为西班牙住宅的重要特征，现在以轻质组合材料代替传统的重瓦。有半圆筒形及S形两种瓦。,3.2 建筑风格特征,中式江南园林风格 粉墙黛瓦、飞檐翘角，长廊逶迤，凉亭翼然，如江南民居建筑风
13、格是对中国文人的理想建筑表达 存在障碍：市场接受程度待检验；对规划设计要求比较高,3.2 建筑风格特征,3.2 建筑风格特征,综合以下考虑因素，对东莞项目建筑风格的借鉴为：,市场接受度 地块结合度 区域形象价值提升度,东莞市场上的别墅以西式传统建筑风格为主，市场接受度比较高，价值感被广泛认同； 西式建筑风格比较容易与坡地地形、水景相结合； 区别区域在售别墅项目，重新建立区域形象价值。,考虑因素,建筑风格借鉴,建议：东莞项目建筑风格以西式风格为主。,3.3 园林景观特征,园林景观设计旨在打造内环境，分为三种，对客户的冲击力则有所差异,A.大规模制胜,B.局部特色处理,C.精致细节,按照对客户的
14、打击力 排序,大面积水体 宽敞的流动水系 成规模的树种 大面积草坪,入口隐蔽处理 外部绿地处理 地形变换,精致园林小品 情趣空间处理,“大规模制胜”是目前最具效果的处理手法,大手笔打造内部景观，是目前高端住宅项目最为常见的处理手法，也是“必要动作”。,天然改造大湖面 -东莞中信森林湖7万平方米水域，在高端客户群中的认可度极高，沿湖独立别墅极为抢手。,天然大湖泊 -东莞御花苑坐落于2000亩水濂湖蜿蜒湖岸线，景观非常有视觉冲击力。,人造湖泊 -东莞东骏豪苑打造2万平米湖泊绿化，对提升项目档次有较大帮助。,3.3 园林景观特征,“临水而居”的生活状态已经成为高端客户骨子里的情节,东莞中信森林湖总规
15、图,高端客户在社区内环境中对于水体的关注度极高，而且越具规模的水体越能刺激客户的购买欲望。,深圳星河丹堤效果图,东莞御花苑实景图,3.3 园林景观特征,深圳中海大山地“水之屋”实景图,局部的特色处理，用与众不同的手法巧妙的传达高端住宅物业的私有与珍贵,- 社区入口的私家路处理，自然传达私密高端住宅物业的气势,- 对外待征绿地的处理，营造出与世隔绝的环境,3.3 园林景观特征,以小见大的细节处理,东莞现有的高端住宅项目，较少出现精到的细节处理手法。这是本项目可出彩之处。,河道节点的私家水岸处理,入户路的道路线行处理,私家水岸小品,公共空间的处理,水岸庭院的展示,3.3 园林景观特征,3.4 会所
16、特征,高端住宅物业会所的主要特征：,基本生活配套,生活配套满足居民基本活动空间延展的配套，平衡项目档次与经营性；,社会阶层符号,拥有特色功能,私密性体现,代表处在各个年龄阶层与社会阶层消费者生活方式的配套；,在特色功能上做足功夫，体现专业性、以及整个项目的形象与品位，吸引高端客户买单；,布局由公众到私人、由开放到私密逐步过渡，有相关性的功能临近布置各功能,3.4 会所特征,高端物业会所有三种类型：,超六星级豪华装修,建筑造型、特色资源,规模达2万平米,特性,娱乐、休闲、康体、异国餐饮、会议室,商务、休闲、康体、餐饮、娱乐,射箭场、保龄球场、泳池、中西餐厅 、阅览室等20多种功能,功能,中旅、雅颂居、黄埔雅苑,北京富力城,广州雅居乐,案例,面积偏小，不超过5千,规模大小不定,大于1万,规模 (m2),豪华型,规模型,特色型,类型,案例,广州雅居乐,中旅,北京富力城,3.4 会所特征,高端住宅物业会所功能配置：,3
