建设用地管理政策与实务土地利用管理司地用处

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1、建设用地管理政策与实务,雷爱先 国土资源部土地利用管理司地用处 2015年7月29日 上海,土地利用管理司内设处,土地价格管理处（地价处） 土地资产管理处（资产处） 土地市场管理处（市场处） 建设用地管理处（地用处兼司综合职能）,地用处五项职责,组织制定节约集约用地政策、用地标准、开展考核评价。 组织制定禁止、限制和鼓励类建设用地政策。 指导各地开展划拨建设用地管理工作。 拟订农村宅基地管理政策和办法。 参与报国务院审批的用地项目审核。,培训材料之四,第一章 节约集约用地制度 第二章 划拨供地制度 第三章 民生保障用地政策 第四章 建设用地审批中的供地政策和土地使用标准 第五章 专题研究报告

2、附 录 最新政策文件,培训内容（9部分）,一、节约集约用地制度体系 二、节约集约用地考核 三、城市建设用地节约集约利用评价 四、建设项目节地评价 五、预审和单独选址中的供地政策和土地使用标准审核,培训内容,六、划拨用地目录及其修订 七、划拨土地使用权管理办法及其修订 八、保障性安居工程用地政策,一、土地节约集约利用制度体系,节约集约用地制度建设的4个标志性文件 1、国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号） 2、国土资源部关于大力推进节约集约用地制度建设的意见（国土资发201247号）。,3、节约集约利用土地规定（国土资源部第61号令，2014年5月22日发布，9月1日实施）。 4、

3、国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见（国土资发2014119号文）。,制度体系的基本内容 （一）节约集约用地的总体要求。 （二）节约集约用地的基本原则。 （三）节约集约用地的框架内容（即8项制度）：规划管控、计划调节、标准控制、市场配置、政策鼓励、监测监管、评价考核、共同责任。,（四）节约集约用地的主要目标。一是建设用地总量得到严格控制；二是土地利用结构和布局不断优化；三是土地存量挖潜和综合整治取得明显进展；四是土地节约集约利用制度更加完善，机制更加健全。,（五）节约集约用地的政策措施。 一是严格用地规模管控。主要包括：严格控制城乡建设用地规模，逐步减少新增建设用地规模，着力盘活存量建

4、设用地，有序增加建设用地流量，提高建设用地利用效率；,二是优化开发利用格局。主要包括：优化建设用地布局，严控城市新区无序扩张，加强产业与用地的空间协同，合理调整建设用地比例结构；,三是健全用地控制标准。主要包括：完善区域节约集约用地控制标准，引导城乡提高土地利用强度，严格执行各行各业建设项目用地标准；,四是发挥市场机制作用。主要包括：发挥市场机制的激励约束作用，鼓励划拨土地盘活利用，完善土地价租均衡的调节机制；,五是实施综合整治利用。主要包括：推动城乡土地综合利用，大力推进城镇低效用地再开发，强化开发区用地内涵挖潜，因地制宜盘活农村建设用地，积极推进矿区土地复垦利用；,六是推动科技示范引领。主

5、要包括：推广应用节地技术和模式，研究制定激励配套政策，组织开展土地整治技术集成与应用，深入开展节约集约用地模范县市创建；,七是加强评价监管。主要包括：开展城乡建设用地普查，全面推进节约集约用地评价；加强建设用地全程监管及执法。 上述七项措施任务中，三、四、六、七项，基本上是土地利用系统的工作。其他各项，也涉及土地利用系统。,工作建议和要求,一、作为本省区市节约集约利用工作的牵头处室，责无旁贷。要注重统筹本地区的节约集约用地工作，不限于原先意义上的土地供应、合同、市场、监管、闲置地等。应该说，土地管理、特别是建设用地管理的大部分工作，均可以统筹在节约集约用地的大系统中。,二、要注重形成本地区的节

6、约集约用地制度体系研究成果。 1、时间：总结提炼“十二五”，谋划“十三五”。,2、内容：涉及规划管控、计划调节、土地使用标准控制、市场配置、开发区和城市评价、GDP考核、供后监管，闲置土地处置和低效用地盘活利用等方面，涉及宏观、中观、微观多层面，涉及政府、市场多主体。 3、共享主体：党委、政府、政府部门、研究机构、社会等。,二、节约集约用地考核,考核的两个政策文件 1、国土资源部、国家发展改革委、国家统计局发布单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法（国土资发200912号）。12号文件首次通过定量化的方式，将节约集约利用纳入考核。,2、国土资源部关于落实单位国内生产总值建设

7、用地下降目标的指导意见（国土资发201224号）。将“十二五”规划纲要提出2015年“单位国内生产总值建设用地下降30%”的目标，分解到各省区市。,2011年度各省区市地均GDP一览表，详见培训材料之四第9、10页。 “十二五”各省区市单位国内生产总值建设用地下降目标，详见培训材料之四第10、11页。 2011-2013单位国内生产总值建设用地下降情况表，详见培训材料之四第11、12页。,2014年研判：2014年下达全国新增建设用地指标800万亩，按照GDP增速7.4测算，单位GDP建设用地下降率为5.56%，低于“十二五”应达到的6.885%的年均下降目标。 “十二五”研判：从“十二五”前

8、4年经济形势、用地情况和今年经济增长、用地趋势判断，落实“十二五”单位GDP建设用地下降目标有不小压力。,“十三五”GDP增速预测 1、中国社会科学院副院长李扬：“十三五”期间，中国的GDP增速或维持在6.5-7%之间。 2、中国经济改革研究基金会理事长樊纲：“十三五”期间，中国GDP能保持在增速或维持在7-7.5%之间的增长率，仍然在7-8%的区间里，不会到5%、6%甚至更低的水平。,3、国务院发展研究中心原副主任侯云春：未来经济增速合理水平是6%到7%。 建议：GDP增速按照7.5%、7%、6.5%、6%测算。,“十三五”建设用地增速测算：可按照1.3%、1.1%、1.0%的增速分别测算。

9、 “十三五”末年单位GDP建设用地下降25%-30% 支撑单位：部不动产登记中心市场处,今年下半年和明年工作要求,一、省级部门：组织相关部门和研究机构，做好2015年及“十二五”期间单位国内生产总值建设用地下降目标测算工作，形成省级层面的五年序列数据成果。,二、省会城市和副省级城市：形成市级层面的五年序列数据成果。 三、抓紧谋划“十三五”期间单位GDP建设用地下降目标考核的研究和设计工作，测算目标值，研究落实目标任务的政策措施。,三、城市建设用地节约集约利用评价,概念。是国家运用行政、经济、法律、技术等手段，对城市建设用地的规模、布局、结构、用途、土地利用强度、密度等进行评估，确定城市建设用地

10、节约集约利用潜力，为制定节约集约用地政策，提高城市土地利用效率和效益提供依据的过程。把握五点：,评价的主体。是政府，包括中央和地方，政府和职能部门。土地供出后，利用状况如何，节约还是浪费，集约还是粗放，不节约不集约的原因是过程性、阶段性的还是制度性、体制性的，这些底数是政府最需要掌握的。,评价的对象。是现状城市建设用地，而不是法定的建设用地。由于种种原因，评价涉及的建设用地，有的是未办理农用地转用手续，法律上讲还是农用地或未利用地，但这属于执法上的问题，不属于评价涉及的工作。另外，在评价过程中，也可能涉及集体建设用地，如城中村的土地。,评价标准和评价依据。建设用地节约集约利用评价规程（TD/T

11、10182008）和数据库建设标准与制图规范为基本。根据不同时期评价工作的具体要求，可在基本评价标准和评价依据的前提下，制定具体的评价标准，以体现针对性。,评价的结果。是形成客观反映城市土地利用状况的文字成果、数据成果和图表成果。这些成果既可以对全国城市土地利用状况进行总体判断，也可以对城市之间、城市内部不同用途、同类用途不同城市的建设用地利用状况进行比较分析。,评价的目的。为城市土地节约集约利用提供决策依据。开展城市节地评价的直接和首要目的，是为了研究如何推进节约集约用地。通过评价土地利用现状，分析节约用地潜力，制定政策措施进而上升为制度法律，提高城市用地节约集约水平，是开展这项工作的目的。

12、,评价工作进展,2000年，确定福州为集约利用评价试点 2001年，天津、包头、长春、南京、义乌、济南 2006年，南通、成都,2011年，北京、天津、石家庄、太原、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、济南、郑州、武汉、长沙、广州和海口16个省会城市和直辖市,2012年 沈阳、呼和浩特、长春、哈尔滨、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川和乌鲁木齐14个省会城市和直辖市,2013年 原平、大厂、新民、榆树、肇东、昆山、海宁、福清、乐平、即墨、登封（后改为新郑）、安陆、资兴、增城、桂平、儋州、广汉、个旧、韩城、昌吉20个小城市。,2014年，国土资源部下发关于部署开展全国城市建设用

13、地节约集约利用评价工作的通知（国土资函【2014】210号）。决定用5年时间，开展城市用地节约集约利用评价，评价范围为全国80%的地级以上城市和60%的县级市。,30个重点城市评价成果,全国30个省会城市和直辖市（不含拉萨市），覆盖380个县（市、区、旗），土地总面积46.1万平方公里，占国土总面积的4.8%；建设用地5.28万平方公里，占全国的14.5%，经过近三年的评价，形成了我国重点城市建设用地节约集约利用评价重要成果。,一是形成了我国重点城市土地利用强度数据成果。30个重点城市综合容积率为0.72。考虑数据口径可比性，在剔除上海、广州、南京、济南和乌鲁木齐城市后，25个城市综合容积率为

14、0.76，与2000年该25个城市综合容积率0.47相比，提高了0.29，增幅达62%。商业、居住、教育、工业、特别功能区综合容积率分别为1.98、1.60、0.68、0.55、0.53。,二是形成了我国重点城市单位建设用地承载人口和经济能力数据成果。30个重点城市行政辖区建设用地人口密度、地均GDP分别为5037人/平方公里和2.95亿元/平方公里，是全国平均水平的1.36和2.27倍。,三是形成了我国重点城市建设用地挖潜和盘活利用数据成果。30个重点城市各类功能区建设用地理论绝对规模潜力高达1879.24平方公里，其中，特别功能区可实施挖潜面积147.36平方公里，占31.5%，是建设用地

15、潜力释放的主体和重点。,20个小城市评价成果,原平等20个小城市评价的土地总面积4.76万平方公里，占国土总面积的0.50%；建设用地0.48万平方公里，占全国的1.32%；常住总人口0.16亿人，占全国总人口近1.21%；常住城镇人口1.87亿人，占全国的27%；国内生产总值9510.9亿元，占全国的1.83%；城镇化率47.6%，高于同期全国均值4.95个百分点。,30个重点城市行政辖区建设用地节约集约利用综合评价结果一览表，详见培训材料之四第16页 30个重点城市综合容积率 详见培训材料之四第16、17页 原平等20个小城市行政辖区建设用地节约集约利用综合评价结果一览表 详见培训材料之四

16、第18、19页,全国城市节约集约用地评价,一、总体进度要求 12014年，完成评价工作前期准备，开展技术培训。 22015年，开展参评城市初始评价，参评城市完成区域建设用地节约集约利用状况初始评价。,32016年，完成参评城市初始评价，参评城市完成2016年度区域建设用地节约集约利用状况更新评价。 42017年，开展参评城市初始评价成果国家级和省级汇总分析，参评城市完成2017年度区域建设用地节约集约利用状况更新评价。,52018年，初步建成城市建设用地节约集约利用评价国家级数据库，探索建立城市评价成果发布与共享制度。,二、城市评价工作进展:进展顺利，困难不少，任务艰巨。对578个参评城市进展情况进行汇总，共有326个城市落实了经费、占56.40%，有266个城市确定技术承担单位、占46.02%，有43个城市尚未开展经费申请和确定技术承担单位实质性工作。,从32个省级工作进展情况看，进度不均衡。 1、经费上，上海和新疆生产建设兵团已落实全部工作