《招商地产雍华府项目销售培训2009年4月 （nxpowerlite）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《招商地产雍华府项目销售培训2009年4月 （nxpowerlite）（215页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,招 商 地 产 雍 华 府 项 目 销 售 培 训,壹、建筑基础 贰、建筑风格 叁、业务员标准及理念 肆、客户分析及应对 伍、案场作业,目录,壹、建筑基础,1,基本名词概念,规划实例,提纲,2,基本名词概念居住区、居住小区、居住组团,居住区,居住小区,居住组团,基本名词概念规划用地,城市规划用地： 居住区用地（R） 住宅用地（R01） 公共服务设施用地（R02） 道路用地（R03） 公共绿地（R04）,R=R01+R02+R03+R04,基本名词概念道路用地和公共服务设施用地,城市规划中有两个重要的用地概念 公共服务设施用地（R02） 道路用地（R03）,公共服务设施用地（R02） 一般称公
2、建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 道路用地（R03） 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。,基本名词概念容积率,总建筑面积,容积率=,净用地面积,包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃圾转运站）,不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层,居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地,基本名词概念道路红线,道路红线,城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。,基本名词概念项目控制线
3、,实例万科西半岛,道路中心线,用地范围线,建筑退线,道路中心线与用地范围线之间区域为代征道路用地，不计入净用地范围,用地范围线与建筑退线之间区域为净用地范围，属于项目使用，围墙可以建到用地范围线处,基本名词概念项目控制线,实例金色家园,道路中心线,用地范围线,道路边线,道路边线为规划道路的控制线，用地范围线为项目建筑用地范围的控制线，在临城市道路的项目中，道路边线与用地范围线局部是重合的。,基本名词概念日照要求,居住建筑日照要求国家规定：从居住建筑住户底层窗台面算起，大寒日满窗日照的有效时间不少于连续2小时；如果是新建建筑对自身的遮挡，局部的确有困难时，可以放宽至1小时。,日照要求是建筑退间距
4、的依据来源,基本名词概念建筑密度,各类建筑基底总面积,建筑密度=,净用地面积,相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多,正常情况下。居住区建筑密度一般在17%30%,基本名词概念绿地率,各类绿地面积总和,绿地率=,净用地面积,上海市绿化条例对居住区的规定： 密一区内绿地率不低于25%，公共绿地人均不少于0.5平方米； 密二区内绿地率不低于30%，公共绿地人均不少于0.8平方米； 密三区内绿地率不低于35%，公共绿地人均不少于1平方米,各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算,在上海市，绿地计
5、算很苛刻： 1、距道路要后退1米计算绿地； 2、距建筑墙脚要后退1.5米计算绿地； 3、地下室、半地下室顶板绿化覆土厚度超过0.6米的按2/3计算； 4、水景按1/3折算成绿地面积；,各类绿地不包括：屋顶、露台的人工绿地,基本名词概念公共绿地,公共绿地,满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。,基本名词概念公共服务设施,公共服务设施,公共服务设施也称配套公建，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。,公共服务设施最重要的一个指标是“千人指标”,几个数据：
6、 1、根据项目规划总人口，可以大致推出公共服务设施所需总面积： 居住区级1.62.5平米/人，占地23平米/人 小区级 约1平米/人，占地11平米/人 组团级 约0.5平米/人，占地0.5平米/人,基本名词概念公共服务设施,公共服务设施,几个数据： 1、商业需配的公共停车位：0.51个/100平米 2、幼儿园：幼儿园每班按30人计，建筑面积约20平米/人6班制幼儿园建筑面积约3600平米，用地面积与建筑面积基本相同 3、居委会配置：每500户70平米 4、物业服务用房按物业管理条例配置，项目建筑面积的千分之二,基本名词概念用地平衡,用地平衡是规划过程中从总体衡量并控制规划的重要指标,说明：上表
7、与居住区规划中的用地平衡指标表不同，三项主要用地统计后与净用地基本一致,基本名词概念停车位,随着轿车进入家庭，停车位的指标是现在规划要求中的重要指标,基本名词概念住宅层数划分,住宅按层数划分,一、低层住宅为一层至三层； 二、多层住宅为四层至六层； 三、中高层住宅为七层至九层； 四、高层住宅为十层及以上。,案例： 新城市主义的实践武汉城市花园,新城市主义规划设计主张的核心思想,1、重视区域规划，强调从区域整体的高度审视和解决问题 2、强调多样化原则 3、社区设计除供汽车使用外，要考虑人行步道与大众运输工具的使用 3、公共价值重于私有价值 4、尊重历史与自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和
8、谐性,现代主义的现行政策法规和规划条例奉行功能分离 汽车占主导 忽视公共领域 漠视人文精神和自然环境,针 对,邻里中优先考虑公共空间,公众利益大于私人利益 注重公共空间的创造 A、保护原有地形地貌，做为公共空间可利用的资源 B、公共建筑占据重要的位置 C、街道是重要的公共空间,新城市主义规划设计主张的核心思想,注重与城市的关系 尊重城市区域级规划 （交通）,新城市主义规划设计在城花的实践,1,注重与城市的关系 建立“都市核心带”开放空间 公共空间优先设置 大型公建结合公交设置,新城市主义规划设计在城花的实践,2,尊重、保护基地中原有景观资源（植被） 景观资源共享，形成“开放绿轴公共空间”,新城
9、市主义规划设计在城花的实践,3,道路设计 建立安全的步行系统,4,新城市主义规划设计在城花的实践,道路设计 建立安全的步行系统，人行优先-道路装置,5,新城市主义规划设计在城花的实践,道路设计 街道做为公共空间，注重街道景观的设计 道路对景营造公建形成的道路对景、住宅过街楼形成的道路对景,6,新城市主义规划设计在城花的实践,封闭式院落组团,组团入口开向车行道路 组团规模尺度: （128mX106m）,共184户，644人,7,新城市主义规划设计在城花的实践,贰、建筑风格,法国伟大作家雨果“建筑是石头的史书” 建筑是精彩的也是丰厚的，懂得欣赏建筑的人要有一双敏锐的眼睛，一个善感的灵魂，感受建筑情
10、绪的心境和发现建筑艺术美的主观。总之，建筑的灵魂是深奥的。建筑有着它独特的艺术语言，同时有着极大的情绪感染力，宽阔明亮的大厅，使人感到心情开阔，舒畅，虽宽阔但低压昏暗的喇嘛殿堂使人感到压抑而恐怖，高大的教堂使人想到上帝的崇高和人性的渺小，园林的长廊给人以艺术的期待和品味 而建筑风格具有情感交流，功能展示的先入性作用。,房地产的竞争是开发企业在资金实力、市场运作、技术力量、楼盘规模，以及服务质量等方面的综合实力的较量，并由此综合上升到品牌形象的塑造上来。 商品楼盘作为一类特殊的建筑产品，其建筑风格是反映品牌独特性和认知度的外在的、最为直观的因素。 国内许多大型房地产企业如珠江、万科、华远等都有自
11、己独特的建筑风格定位，呈现出百花齐放、不拘一格的局面。尤其是力扛新古典主义大旗的地产大鄂珠江，更是其中的典型代表，在众多的房地产企业中脱颖而出。,建筑风格阐释,选择什么？什么风格？有什么文化内涵？,1.按国家（民族）和地区分中国风格、日本、新加坡风格、英国风格、法国风格、美国风格等。常用一个地区概括，如：欧陆风格、欧美风格、地中海式风格、澳洲风格、非洲风格、拉丁美洲风格等,建筑风格主要类别,2.按照历史发展流派分 （1）古希腊建筑风格，约公元前800年至公元300年 （2）古罗马建筑风格，约公元前300年至公元365年，罗马建筑风格正是欧洲建筑艺术的重要渊源 （3）欧洲中世纪建筑风格，公元40
12、0年至1400年，封建领主经济占统治地位，城堡式建筑盛行 （4）文艺复兴建筑风格，公元1420至1550年，建筑从经验走向科学化，不断冲破学院式、城堡式的封闭 以上四类可称为古典主义建筑风格,（5）新古典主义建筑风格。 这一风格曾三度出现，最早一次是1750至1880，他是欧洲古典主义的最后一个阶段，其特点是体量宏伟，柱式运用严谨，而且很少用装饰。另一次出现在1900-1920年，带有一定的复古特征。第三次出现在1982年，其主要特征是把古典主义和现代主义结合起来，并加入新形势，这一风格在当今世界各国颇为流行。 （6）现代评论风格，1960-1975。缘自西方60年代兴起的“现代艺术运动”他是
13、运用新材料、新技术，建造适应现代生活的建筑，外观宏伟壮观，很少使用装饰。 （7）后现代主义风格，亦称“后现代派”，1980年开始出现。这一风格的建筑在建筑设计中重新引进了装饰花纹和色彩，以折衷的方式借鉴不同的时期具有历史意义的局部，但不复古。,3.按建筑方式来分 （1）哥特式建筑风格。 盛行于众世纪1050-1550，以宗教建筑为多，最主要的特点是高耸的尖塔，超人的尺度和繁缛的装饰，形成统一向上的旋律。 （2）巴洛克建筑风格。 1600-1760，他是几乎最为讲究华丽、装饰的一种建筑风格，即使过于繁琐也要刻意追求。 （3）洛可可建筑风格。 1750-1790，主要起源于法国，代表了巴洛克风格的
14、最后阶段，主要特点是大量运用半抽象题材的装饰。,（4）木条式建筑风格。 一种纯美洲民居风格，主要特点是水平式、木架骨的结构。 （5）园林风格。 从20世纪70年代开始流行，这种风格在深圳场当作概念炒作，其特点是通过环境规划和景观设计，栽植花草树木，提高绿化，并围绕建筑营造园林景观。 （6）概念式风格。 90年代开始在国际上流行，其实是一种模型建筑，它更多的来余人的想象，力求摆脱对建筑本身限制和约束，而创再出一种个性化色彩很强的建筑风格。,主流建筑风格？,针对现在形式各异的建筑风格,进行一些解析分类,主要有以下七种: 1、古典主义建筑风格 2、欧陆建筑风格 3、新古典主义建筑风格 4、ART D
15、ECO建筑风格 5、现代主义建筑风格 6、后现代主义建筑风格 7、个性式建筑风格,古典主义建筑风格,三段式色彩，退台四坡顶，穹窿顶，深褐色、灰绿色等深色板岩砖，外墙以暖色调小规格面砖贴面。,在建筑史上，从广义上我们把文艺复兴前的建筑统称为古典主义,主要有以下四种: （1） 古希腊建筑风格，约公元前800年至公元300年，古希腊是西方文化的摇篮,同样是西方建筑的开拓者. （2） 古罗马建筑风格，约公元前300年至公元365年，罗马建筑风格正是欧洲建筑艺术的重要渊源 （3） 欧洲中世纪建筑风格，公元400年至1400年，封建领主经济占统治地位，城堡式建筑盛行 （4） 文艺复兴建筑风格，公元1420
16、至1550年，建筑从经验走向科学化，不断冲破学院式、城堡式的封闭,（1） 古希腊建筑风格，约公元前800年至公元300年。古希腊是西方文化的摇篮,同样是西方建筑的开拓者.古希腊建筑风格的特点主要是和谐、完美、崇高。“柱式”是古希腊留给世界最伟大的遗产。古希腊最典型、最辉煌，也是意味最深长的柱式主要有三种，即多立克、爱奥尼克和科林斯柱式。它不仅仅是一种建筑部件的形式，而且更准确地说，是一种建筑规范的风格。而古希腊的神庙建筑则是这些风格特点的集中体现者，也是古希腊，乃至整个欧洲最伟大、最辉煌、影响最深远的建筑。这些风格特点，在古希腊神庙的各个方面都有鲜明的表现。,（2） 古罗马建筑风格，约公元前300年至公元365年，罗马建筑风格正是欧洲建筑艺术的重要渊源。古罗马建筑是古罗马人沿习亚平宁半岛上伊
