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1、,上东锦城商业营销方案,嘉联.上东锦城项目组,谨呈：,第一部分 项目区域商业情况 第二部分 项目商业整体定位 第三部分 项目商业销售思路,区域商业分布 区域商业市场,报告脉络,区域商业分布【区域交通】,项目成龙路与三环路交界处，交通便捷； 但由于位于娇子立交桥下，单行立体通车，不便于人流、车行组织； 同时由于项目位于快速通道旁，三环路市政绿化50米，成龙路市政绿化20米，项目商铺基本被市政绿化覆盖，商业昭示性极差。,项目商业覆盖面受限,区域商业分布【区域商业集中点分布】,川师校园广场区域商业中心,万科城市花园社区商业中心,万达区域商业中心,东润风尚社区商业中心,区域商业中心万达广场： 购物、休
2、闲、娱乐、餐饮 辐射范围：城东、城南,区域商业副中心川师校园广场： 购物、休闲、娱乐、餐饮 辐射范围：成龙路片区,社区商业副中心东润风尚： 餐饮、社区服务 辐射范围：项目周边,社区商业副中心万科城市花园： 餐饮、社区服务 辐射范围：项目周边,项目5分钟生活圈内存在万达、川师等区域商业中心，周边居民选择较广。,本案,区域商业分布【区域商业集中点分布】,本案,万科城市花园社区服务商业,蓝谷地社区服务商业,卓锦城社区服务商业,锦江城市花园社区服务商业,社区服务商业万科城市花园 业态：餐饮、社区服务 消费群体：业主,社区服务商业蓝谷地： 业态：社区服务 消费群体：业主、少量周边居民,社区服务商业卓锦城
3、： 业态：社区服务 消费群体：业主、少量周边居民,社区服务商业锦江城市花园 业态：社区服务 消费群体：业主、少量周边居民,新建楼盘商业为社区商业，消费群体为业主及少量周边居民，居民日常消费遵循就近原则,项目商业：受交通环境、开发环境影响，商业覆盖面小，预判消费群体社区居民,万科城市花园,四川师范大学,蓝谷地,卓锦城,锦江城市花园,成龙路,万科城市花园,校园春天,蓝谷地,卓锦城,锦江城市花园,成龙路,区域商业分布【区域商业分布特征】,【特征二】：区域商业客户选择较广，社区商业消费遵循就近原则,【特征三】：各社区商业消费群以社区业主及少量周边居民为主，覆盖面大于本项目,【特征四】：社区商业业态以日
4、常服务型业态为主,【特征一】：沿成龙路呈点状分布，间隔距离较远,区域商业市场【商业市场调研】,调研对象：,已售项目,租赁价格,项目环境,销售价格,业态规划,推售模式,产品情况,在售项目,销售价格,项目环境,推售模式,产品情况,量价关系,选取原则：成龙路点状商业、消费群体主要为社区业主、近年新建项目、经营状况较好,万科城市花园、蓝谷地、卓锦城,研究属性：,锦江城市花园,研究属性：,成龙路,位置及交通 成都万科城市花园位于成都东南方向，成龙路8号，紧邻成龙路，无遮挡昭示性强，至二环路1500米，到九眼桥810分钟车程。交通四通八达，路况良好,万科城市花园规模 总占地面积760亩地，总建筑面积约50
5、万平方米，可容纳20000人居住，商业消费市场庞大,社区配套 商业配套：一期近4700平方米商业面积，规划设计60余间个商铺。整个商业区分为餐饮区、生活服务区、文化家居区和休闲娱乐区。包括了超市、银行、邮政、诊所、药店、CD音响房、发廊、糕点房、网吧、以及中西餐厅等。其中超市，面积约450平方米。另规划菜市500平米 教育配套：社区内规划有幼儿园、小学、中学。 可完全满足社区业主不出社区就能享受便利生活,社区人口众多，消费能力旺盛，主要商业位于成龙路沿线为入城必经地段，口岸较好，业态齐备，覆盖范围较大,商业市场调研【万科城市花园】,万科城市花园,城市花园商业广场,花园后门商业广场,社区内商业街
6、,1-3F独立商业广场 餐饮、教育、超市、银行、美容美发等,1F社区内住宅底商 教育、便利店、二手房店、按摩店、诊所等日常服务业态,1-3F住宅底商+独立商业广场 餐饮、银行、药店、洗车行、超市、咖啡馆、书吧等,商业区分为餐饮区、生活服务区、文化家居区和休闲娱乐区,生活服务区,文化家居区,文化家居区,餐饮休闲区,万科城市花园城市花园商业广场（餐饮休闲区）,邻成龙路，社区入口旁，口岸好昭示性强。1-3F独立商业，布局以围合式形成人流循环。烘托商业氛围，商家入住率达85%，经营状况良好,1F（33-1490）业态主要为银行、餐饮、超市，2F-3F（43-781）业态为美容美发、教育培训、咖啡水吧、
7、美体健身等。1-3楼以5部楼梯、2部电梯连接，2-3楼走廊为跑马廊设计，店招位昭示性较好。2-3F商铺空置率比1F高15%，2-3F业态对居住人口消费能力及消费习惯要求较高。业态齐备，人流通达性好,地段人流吸附力较强，为区域较大商业广场，对社区业主及周边居民均有吸引力，经营状况良好，大社区过万户居民提供庞大的消费市场。,销售价格及租金按1-3F逐渐递减，业态种类丰富，覆盖日常生活类、品质提升类、教育培训类等诸多业态,万科城市花园城市花园商业广场（餐饮休闲区）,良好的社区地段优势、优化的业态、良好消费能力、过万消费人群奠定了该物业价值，确立了可观回报率及良好的经营状况,少而精，业态不重复，点状分
8、布于社区内部，坐拥社区消费 消费群体规模、消费能力决定商业价值,万科城市花园社区内商业（生活服务区）,万科城市花园花园后门商业广场（文化家居区）,临成龙路，靠近川师南大门，为二期业主出入社区必经之路。商业广场主体区为半围合式结构，中庭为休闲广场。与广场道路相隔有中餐馆、银行、社区服务中心等1F物业,目前广场主体临成龙路方向1F利用成龙道主干道车流较大及业主私家车优势甚至汽车美容业态，2F-3F为物管办公室。靠中庭面1F业态为洗衣店、超市、药店等，2-3F为咖啡馆、书吧、社区活动室、诊所。合理利用商业周边环境，弥补消费空白,万科城市花园花园后门商业广场（文化家居区）,平衡大社区商业集中度，弥补消
9、费空白区域，经营状况良好,社区商业推售模式,带租约销售,自然销售,对象：商业广场,对象：社区商业底商,作用：合理进行业态规划，保证差异化、多样化业态类型，保证后期经营业态不重复,措施：对商业广场整体进行招商，确定业态种类，引进商家入驻，提升投资者信心，招商完毕进行商铺销售,自然销售原因：面积小、总价低、数量少，为稀缺型产品。控制招商成本,双模式结合，保证投资者信心、后期经营效果、降低成本，提升大面积、昭示性较差劣势产品投资价值,产品附加值,专业商业经营管理公司,商家停车位配备,万科物业管理公司服务,部分非住宅底商，有烟道,多层物业，面积利用率高,大社区，消费市场庞大,带租约销售，投资有保障,项
10、目启示,产品启示： 社区内底商面积控制合理，达到控制总价目的，降低投资门槛 产品设计硬伤少，内部无承重柱过多造成面积浪费等问题 针对2-3楼，为提升昭示性采用了跑马廊设计，并设计多部通道通往2-3楼，多通道设计保证1F以上较好的人流通达性,销售措施启示： 招商先行：销售前期引进招商公司进行商业招商，后期提供整体商业经营管理 带租约销售，提升产品附加值及客户投资信心 划分业态区域：客户业态指引范围内自主选择经营的产品，保证业态多样化不重复 2-3F商铺贷款：利用开发商品牌知名度，做到2-3楼商铺可以进行商贷,位置及交通 蓝谷地位于三环路与成龙路交汇处，四川师范大学南大门旁。至二环路仅5分钟，至天
11、府广场15分钟，交通十分便利,万科城市花园规模 总占地面积300亩地，总建筑面积约52万平方米，可容纳12000人居住，社区消费市场较大,社区配套 商业配套：社区商业公园总面积约在2万平米，可经营便利店、小超市、美容美发、面包屋、音像店、干洗店、小五金等各色各样的日常生活所需的社区配套及服务性行业。 教育配套：社区内规划有幼儿园,大规模社区为社区商业提供了庞大的消费市场。服务业态仍以社区服务型为主,商业市场调研【蓝谷地】,上 东 锦 城,蓝谷地商业分析,主要商业聚点,蓝谷地商业公园位于二、三期交汇处，呈三叉形分布，规模较大，覆盖整个大社区,蓝谷地商业分析,繁荣区,萧条区,根据实地调研,蓝谷地商
12、业经营状况有以下特征: 繁荣区：临近社区主入口、临近公交站点等位置的商业入驻率较高 萧条区：多为消费盲区，人流动线不达。无特色业态吸引，多与繁荣区业态重合。,商铺口岸、业态是否差异化为影响经营状况的重要因素,公交站点,蓝谷地商业分析-繁荣区商业分析,关键词:社区入口、出入路线、交通站点,蓝谷地商业分析-繁荣区商业分析,以口岸优势为依托，经营业态丰富，形成良好的商业氛围，保证了商铺收益提升,蓝谷地商业分析-萧条区商业分析,空置,整条街空置,与繁荣区商业本同根生，为何后天发展却如此不堪,蓝谷地商业分析-萧条区商业分析,萧条原因： 不临社区入口、偏离人流聚集线路（公交车站点） 机遇：这部分商业临天域
13、较近，在蓝谷地天域交房入住后，新增入住人口将提供新的庞大的消费人群，促进商业价值提升,蓝谷地商业产品分析,蓝谷地已推售商铺为68套,05年开始陆续推售,截止目前仍有部分商铺滞销 社区底商全部位于1F,无2F,主力产品面积控制在31-60平米,占产品总数的77%.另有部分91-160的中大面积产品 商铺户型方正，产品无硬伤，店招位昭示性较好，内部空间设计合理，利用率高,户型方正无硬伤，面积控制合理，达到控制总价，降低投资门槛的目的,蓝谷地商业业态分析,业态种类丰富，能较好满足业主社区消费 餐馆、超市、药店、美发业态数量较多，另外蓝谷地二手房租售市场较好，二手房店分布较多。,蓝谷地社区商业推售模式
14、,带租约销售招商与销售并行,业态规划：为维护投资者的利益，保障蓝谷地商业的有序经营，开发商对蓝谷地商铺的经营业态会有一个指引范围，客户可以在这个业态指引范围内自主选择经营的产品，保证业态多样化不重复,经营管理公司统一管理：蓝谷地社区商业由管理公司提供统一的管理服务，管理公司保障项目统一形象及经营秩序，充分给予各业主和商家独立经营的自由及经营特色，以保持项目的可持续性发展，为业主创造收益,良好的配套：蓝谷地商业区区域内规划有地下停车场和大量地面停位供消费者使用，公交车辆直蓝谷地形成以业主出行线路为核心的商业带。,蓝谷地社区商业附加值,住宅底商可做餐饮：同样为住宅底商，目前蓝谷地部分底商已有餐饮业
15、态，如：中餐、火锅、冷锅串串。弥补了项目性质导致的业态缺失,位置及交通 卓锦城位于城东南方，位于三环外，临近成龙大道，周边即为四A级旅游风景区。至二环路仅8分钟，至天府广场15分钟，交通十分便利。交通便利，周边环境无遮挡,卓锦城规模 总占地面积969亩地，30000余人居住。消费市场庞大,社区配套 商业配套：3万平方米的集中商业卖场（规划中）、红旗超市、多功能高档会所、时尚商业街、品种繁多的农贸市场 教育配套：新加坡伊顿幼儿园、泡桐树小学,城东南千亩大盘，内部规划大型卖场，为东部新城副中心核心位置。居住人口众多，商业发展前景广阔,四海逸家,鑫苑名家,锦江城市花园,美林湾,商业市场调研【卓锦城】
16、,卓锦城商业分析,售楼部,成龙路,商业,1、2期住宅,目前卓锦城已入驻商业较少，仅在临成龙路其售楼部对面有部分商业 该处商业目前主要服务于1、2期入住业主，业态种类主要以餐饮、超市便利店为主等社区商业业态 规划中的大型卖场目前还未开始建设施工,卓锦城商业业态分析,卓锦城商业主要分布在垂直于成龙路以带状分布 商铺临街面共18间商铺，目前已入驻14家商户，入驻率较高 经营业态丰富，主力业态主要为餐饮、彩票点，其他超市、二手房、水果布艺等日常服务业态均有设置 经营业态丰富但不重复，形成“垄断经营”，这与招商前期定向招商进行业态区域规划密不可分，保证了在小体量商业环境下全面满足居民日常消费需求,卓锦城商业分析,依靠卓锦城1、2期已入住居民，商业经营状况良好。考虑利润最大化及后期区域发展潜力（大型卖场规划），开发采用先租待售模式进行商
