杭州湾科技港建设方案策划报告2008年

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1、杭州湾科技港建设方案策划报告,项目策划部,第一章：项目开发战略,长三角的创新中心和商务枢纽,一、郊区园区开发的基本模式,二、经验与启发,国内一线城市的实践，给我们留下了宝贵的经验和值得探讨的启发,二、经验与启发,成功项目超越与学习,二、经验与启发,不成功项目教训和体会,三、开发模式选择,项目微观条件（SWOT分析）,三、开发模式选择,区域宏观环境能有效支持商务花园定位 围绕总部经济的发展要素，产业基础、资源要素、生活环境、商务环境、制度环境，杭州均具有一定的竞争力。 以民营经济为主体的浙江，产业发展基础好，各种产业配套环境佳 杭州作为东部发达省份的省会城市易于形成各类资源的集聚，十分有利于企业

2、总部型资源的配置。 制度环境好，国际声誉佳，摘自2008年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告 ： 综合竞争力前十名的城市为：香港、深圳、上海、北京、台北、广州、高雄、苏州、杭州、天津。 规模前十名的城市为：上海、香港、北京、深圳、广州、天津、台北、佛山、杭州、东莞。 效率前十名的城市：香港、台北、新竹、高雄、中山、深圳、台中、东莞、佛山、上海。 效益前十名的城市：新竹、高雄、鄂尔多斯、台北、台南、台中、香港、烟台、中山、基隆。 结构前十名的城市：香港、上海、台北、北京、深圳、广州、澳门、天津、杭州、高雄。 质量前十名的城市：香港、澳门、高雄、台北、新竹、台中、台南、基隆、深圳、东莞。 人

3、才本体竞争力前十名的城市：香港、上海、北京、深圳、澳门、杭州、无锡、武汉、南京、大连； 企业本体竞争力前十名的城市：佛山、上海、深圳、香港、东莞、宁波、杭州、南京、苏州、中山； 主要产业本体竞争力前十名的城市：上海、香港、杭州、北京、重庆、澳门、深圳、广州、厦门、苏州； 公共部门竞争力前十名的城市：北京、香港、上海、深圳、威海、澳门、青岛、南通、宁波、杭州； 生活环境竞争力前十名的城市：香港、深圳、北京、上海、广州、东莞、澳门、厦门、杭州、哈尔滨； 商务环境竞争力前十名的城市：香港、上海、深圳、东莞、天津、澳门、珠海、威海、宁波、广州； 创新环境竞争力前十名的城市：上海、香港、北京、澳门、深圳

4、、佛山、青岛、杭州、厦门； 社会环境竞争力前十名的城市：香港、沈阳、上海、珠海、威海、中山、澳门、厦门、大连。,三、开发模式选择,区域宏观环境能有效支持商务花园定位 在发展总部经济上，有一定的潜力，按照2008 年中国总部经济蓝皮书对全国35个城市总部经济发展能力评估杭州排名全国第六 评价指标 基础条件（经济实力、交通条件、环境质量、社会基础） 商务设施（商务基本设施、信息技术设施） 研发能力（人才资源、研发投入、科技成果） 专业服务（金融保险、专业咨询） 政府服务（服务意识、服务效率） 开放程度（区域开放、国际开放） 总部经济发展能力排在前十位的城市及其得分分别是： 北京(87.33分) 上

5、海(84.74分) 广州(77.59分) 深圳(69.34分) 成都(56.77分) 杭州(54.52分) 天津(53.51分) 南京(53.45分) 青岛(52.17分) 武汉(50.20分),三、开发模式选择,区域宏观环境能有效支持商务花园定位 具有较好的生活环境和商务环境 世界银行：中国大陆最佳投资环境城市 美国福布斯：中国大陆最佳商业城市 台湾电子电机公会：中国投资环境最佳城市 日本贸易振兴会：投资满意度最佳 中国电子商务协会：中国电子商务之都 联合国：最佳人居奖 国际花园与康乐协会：国际花园城市 国家公安部：治安最佳城市 中国建设部：人居环境奖，国家绿化模范城市； 国家旅游总局：中国

6、最佳旅游试点城市 新华社瞭望东方周刊：中国最具幸福感城市第1名,国家专利试点城市 国家制造业信息化工程重点城市 国家信息化试点城市 国家科技强警建设试点城市 电子商务试点城市 电子政务试点城市 高清晰数字电视试点城市 智能交通示范工程试点城市 国家软件产业化基地 国家集成电路设计产业化基地 国家动画产业基地等。,三、开发模式选择,区域宏观环境能有效支持商务花园定位 萧山的城市形象和产业结构上有优势 萧山既是国内县区经济十强之一，又是大都市的重要组成部分，并且近年来在投资环境、城市建设方面都受到高度评价，这样的城市形象在国内是不多的。 萧山以制造业和民营经济为主，更容易受到区外制造业集团、海外私

7、人资本的认同，容易形成相互配套的产业链和产业集群。 空间上有优势 我们调查了国内外总部经济的布局规律，发现，CBD主要集聚服务业总部，因为服务业需要面对当地人群；而制造业总部通常集中在城市近郊的圆周带上，因为制造业两头在外，不太依赖城市资源，更需要环境优美、空间开阔。 与杭州其他各区相比，萧山地势开阔，未开发地块多，在空间上具有集聚制造业总部的潜在优势。 国际机场效应 从北京、上海、深圳以及国外城市的实践来看，国际机场对于企业总部的选址有很强的吸引力。萧山机场二期建设的定位是建成“亚洲一流的国际机场”，这个定位将使萧山拥有更强大的总部经济竞争力。 楼宇经济可以站在更高的起点 当前，大企业越来越

8、注重企业形象，国内主要城市在发展总部经济的过程中都注重营造建筑和景观环境，建设花园式总部环境。 萧山后来居上，完全可以通过科学规划、合理设计，打造出具有国际水平的楼宇经济环境。 本项目有独特的区位优势 传化园区位于国际机场与城区之间，钱塘江畔，是发展总部经济的最佳位置。由于制造业企业总部通常不放在CBD内，从吸引制造业总部的角度来看，我们园区的区位优势超过钱江世纪城。 传化园区邻近高速公路枢纽，去长三角任何城市都不需要穿过城区，交通效率非常高。,三、开发模式选择,我们的目标：跨国公司抓机会，抢占浙江最优客户；做省内最佳商务园，谋全国第二梯队首位 尽管国内在商务园的开发商有很多失败的案例，但在科

9、学园（特指以房屋租售为主要商业模式的项目，不含土地出让为主要商业模式的各类开发区）上真正成功的除了软件园外，几乎只有张江国家生物医药产业基地，也许, 产业的发展过程并不可控，可干预的方式都需要投入更多的资源，以求创造“洼地”效应，其所产生的溢出效应是对整个社会的，对于单一园区来说，并不经济，制约了企业化开发园区的积极性。 官办园区，对于服务的理解不到位，并不能对企业提供有效的服务。 从国际来看， 一个国家所承载的科学园区也非常有限，但商务园区很多，随着信息技术的进一步发展，未来会有更多的企业选择郊区商务园。 只要有效地扬长避短，我们有条件打造出 景观环境国际一流的 服务多元的 以浙江著名民营企

10、业为主导，以新兴高新科技企业和生产服务为补充的优秀商务花园 并适当引进具有引擎意义的跨国公司，共同构建省内最佳，国内第二梯队领头羊的地位。 以商务园的形式开发，并不妨碍我们的产业追求 “校企”融合的发展模式推动商务园开发，对区域技术创新、产业升级具有重大的战略意义，将促使本项目成为浙江第一的企业密集区。 以企业密集区的发展路径，发挥“赛马效应”、“马太效应”等，将对区域经济发展做出更大贡献。 以商务园区的形式开发，并不意味着放弃产业服务 以物业管理服务、商务服务为起点，积极引进清华大学、北京化工大学、江南大学、杭州师范大学等科研院所，积极拓展技术服务（结合浙江实际重点强调应用服务，实现差异化竞

11、争），使本项目在商务园的基础上有更多溢价的机会,四、战略定位和战略目标,项目的定位：营利性综合型园区 根据投资来源和产业目的，园区可分为两大类： 营利性：通常由企业投资，目的是集聚已有一定基础的产业，促使其进一步创新和成长。 非营利性；通常由政府投资，通过较多“折让”或“赠予”，吸引和培育地方比较薄弱的产业和技术，促使其落地生根。 按目标产业宽窄，园区可分为两大类： 综合型（水平型）：服务于多种产业，例如大多数科技园、商务园、办公园、工业园。 专业型（垂直型）：服务于一类产业，例如许多物流园、软件园、农业园、化工园。 基于不同的市场条件、项目条件选择目标产业宽窄。 前者认为广泛的目标产业更能保

12、障盈利和销售进度。多数产业地产项目都选择多产业。大规模项目更倾向于选择多产业。 后者认为所在区域某种单一目标产业的市场潜力足以保障盈利和销售进度。多数单一产业的项目规模较小。 目标产业宽窄无优劣之分。 前者强调产业融合，创造多边交易，激发全新创见，形成创新型集群。 后者强调做出上下游价值链，使特定产业发展壮大。,四、战略定位和战略目标,战略目标 公司战略 以服务于产业和科技进步为己任，以本项目为切入点，广泛吸收国内外实践经验，努力发展成为中国一流的产业地产商。 业务战略 我们计划从现在起，通过8年左右的时间完成首期950亩土地的全面开发： 60万的总部花园式办公楼、研发中心； 14万国际常年展

13、贸中心（含3万方旅游商品城）； 五星级的会议中心大酒店，四星级的健康主题酒店及高星级的服务式公寓。 配套商业、休闲、住宿等。 通过5年努力，使本园区获得规模化利润，获得一批无负债的优质资产。 产业战略 通过本园区的服务，使一批企业以本项目为基地，初步实现产业更好更快的发展。,五、目标客户定位,产业方向：做综合型园区 根据实际情况，本项目选择做综合型园区 有助于扩大营销规模，降低建设和服务成本，降低经营风险。 决定方向的因素：区域产业特征、环境条件、经验取向。,五、目标客户定位,目标产业：三类重点客户，两条技术主线 从实际出发，确立基本定位 三类重点客户：有创新力的民营企业总部、有创新力的高科技

14、企业、有创新力的生产服务企业 两条技术主线：生物技术、信息技术。 三类重点结成“大树”，民营经济正是生命力之“根”。 民企总部： 作为庞大而渴望超越自我、以制造业为主体，跨越所有产业的群体，民营企业是本项目最现实的客户群。 民营企业，特别是民企总部的集聚，必将因为“赛马效应”而激发强劲的超越意识。 高科技企业： 杭州高科技企业群数量有限，但正在迅速崛起。 高科技企业的集聚，必将因为更频繁的碰撞而激发新的创见。 生产服务企业： 也是当前全社会推动的阶段性重点。 生产服务业的集聚，将带动更多资本和智慧进入这个领域，为更多产业提供帮助和全新的启发。 两条主线是“藤”，意不在“藤”而在“瓜”，顺藤摸瓜

15、有助于缩小搜寻面，以及企业间建立协作关系 生物技术：增长迅猛，贯穿众多行业，对改造传统产业意义重大。其应用领域不少是萧山、杭州和全省的支柱产业。 核心领域：生命科学、基因药物、作物设计、生物技术服务等。 应用领域：农业、食品、化工、药物、诊疗、环保、新能源等。 协作领域：微电子、仪器仪表（即光机电一体化）。 信息技术：快速发展，不再局限于软件硬件等传统意义的信息产品，贯穿多种产业。其核心和应用领域不少正在成为杭州的支柱。 核心领域：基础软件、软件工程、应用软件、嵌入式软件、微电子等。 应用领域：电子、通信、网络、电子商务、电信增值服务、服务外包、航空、物流、零售、贸易、技术型创意工业、生命科学

16、等。,五、目标客户定位,目标产业：两条技术主线，三类重点客户 谨慎发现有效客户 作为营利性园区，所谓“有效客户”的标准应侧重于经济性： 确实需要房屋，不需要自有土地。 有单价承受力，不依赖“折让”和“赠予”。 采购意愿确切，而不是过于模糊的打算。 对经济性不足的客户，应慎重。 如果仅仅带来声誉，应特别慎重。许多实践表明，著名企业的带动力主要体现在对同一个“圈子”（例如大型国际企业的相互带动、台资企业的相互带动），如果这个圈子总体规模小，其带动力就无法体现。 如果不仅带来声誉，还带来其他价值（例如服务的溢出），则可以适当放宽限制。 以“创新”为魂的共生发展将产生巨大的产业价值 浙江民营企业以制造业为主，也在高科技、生产服务领域有很高比例。民营经济包含不同的群体，各有自己的创新方式。 越来越多的行业都具有“发现型”特征，思想（而不是技术本身）决定了能否实现模式创新，甚至能否实现技术创新。 信息技术已经成为驱动面最广的创新因子。生物技术则对浙江的以化工、食品、农产品加工为特色的产业结构有特殊重要的意义。 民营经济正处在追寻突破的关键时期，如何实现创新是大家的思