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1、奎文区老市府项目发展报告,2009年4月,谨呈：潍坊市华都房地产开发有限公司,感谢各位领导的信任，让新联康有幸参加华都集团老市府项目的前期策划工作。 本次的汇报主要沟通的是我司对现阶段房地产市场、奎文区乃至潍坊城市发展的思考与判断，以及对本案运营关键问题的认识与思考，并提出我们初步的解决方案。 希望通过以上工作，就项目运作的关键问题与贵司达成一致，同时为后期的工作细化打下基础。,序言,报告框架：,1、房地产行业现状与发展分析预判,2、城市宏观及土地市场供应,4、项目整体定位思考,3、房地产市场竞争分析,5、项目整体策略思考,2001年至07年我国的宏观经济处于高速增长期，05年至07年GDP增
2、速连续多年超过10%，08年受国家宏观调控以及全球金融危机的影响开始出现回落。,中国当年经济形式：,1、GDP增幅开始放缓,2、我国居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落,从变化走势也可以看出，CPI从07年一月份至08年4月份整体处于不断上升的趋势，从5月份开始出现一路下降；PPI也在8月份达到最高点之后，终于08年8月出现下降，07年以来的通货膨胀终于得到抑制。,经济面临内外双重压力，宏观调控方向转向，保证经济健康稳定发展为第一要务,十七届三中全会释放利好，并启动降息 中国将采取灵活审慎的宏观经济政策，着力扩大国内需求特别是消费需求，保持经济稳定、 金融稳定、资本市场稳定、保
3、持社会大局稳定。,在市场普遍低迷，“救市”呼声不断的现状下，这无疑是一剂注入国内投资者体内的“强心针”。,国务院总理温家宝11月日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。会议确定，到2010年底约需投资4万亿元。今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到40000亿元。,扩大内需促进增长十项措施推出 国家刺激经济增长决心巨大，房地产业受益，鼓励保障住房发展与抑制高档房高房价同步,解读,由于流动性过剩而导致近几年的房地产市场投资、投机旺盛，从而不断的拉高房价，挤出自住需求，引起了房地产调控政策不断
4、加大力度抑制房价上涨度挤出房地产泡沫。,房地产宏观调控核心思想 改善住房供应结构 抑制房价快速增长,房地产宏观调控核心思想 “保投资”不“托市”,随着国际、国内经济形势严峻和楼市的低迷，国务院稳定经济的十条意见中已经表明了中央稳定楼市政策的“变调”。“降低房地产交易税费”等政策的确在松绑楼市需求，但同时将“加大住房保障”放在了其他两项政策之前，也充分说明了中央政策在“保投资”而非开发商们期望的“托市”。,房地产宏观调控思路转变,我国房地产市场态势判断：,财政部 11月1日起，个人首次购90平方米及以下住房，契税下调到1%；暂免征印花税；暂免征收土地增值税。贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0
5、.7倍，最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率,各档利率分别下调0.27个百分点。,新政前后对比,税收政策挖掘楼市刚性需求力促房地产市场回暖,本次国家政策的出台，并没有完全为楼市松绑，而是带有一定的倾向性，更加鼓励中低收入人群的购房，对购置第二套的优惠也有较多限定，主要鼓励购买改善型的普通住宅。比较新政受益人群来看，此次政策优惠更加倾向于首次购房者和改善性购房者；购买楼盘更加倾向于优惠普通住宅，尤其是90平方米以下普通住宅,新政受益人群,宏观经济环境恶化，经济发展减缓，房地产市场回暖条件尚不完备 投资者信心受挫，给予房地产购买需求不足 房地产市场观望气氛浓重，市场调整仍将持续
6、国家重申房地产行业重要支柱产业的地位，后续房地产利好政策可期 房地产泡沫挤出，房地产价格将在未来一段时间内回归理性,视点： 目前市场的低迷，最主要的原因是购买力不足，而非重蹈2005年覆辙的购买信心 不足。导致消费者购买能力不足，有多方面的原因。因购买力不足造成的市场低 迷，存续的时间会更长。,房地产市场未来走势预测,报告框架：,1、房地产行业现状与发展分析预判,2、城市宏观及土地市场供应,4、项目整体定位思考,3、房地产市场竞争分析,5、项目整体策略思考,潍坊地处山东半岛中部，东邻青岛和烟台市，西与淄博、东营两市接壤，南与日照市和临沂地区相连，北濒渤海湾。 潍坊市现辖5区6市（青州、诸城、寿
7、光、安丘、高密、昌邑）、2县（昌乐、临朐），总面积1.58万平方公里，是著名的世界风筝都、中国优秀旅游城市、中国人居环境奖水环境治理优秀范例城市、入选2006年中国特色魅力城市。,区域概况,国内生产总值,潍坊市整体经济一直保持高速增长，08年潍坊全年累计实现国内生产总值2491. 8亿元 ，同比增长 13.20%。,经济环境,2008年，潍坊人均可支配收入达到15691元，同比增长14.6%。,潍坊市人均可支配收入持续增长，2008年人均可支配收入增幅明显放缓，一定程度上影响了居民对房产的实际购买力。,经济环境,国内生产总值,根据世界银行相关理论和国际通用衡量标准判断，潍坊房地产市场正处于高速
8、发展阶段。,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,人均GDP与房地产发展关系,0-800美元,800-4000美元,4000-8000美元,8000-20000美元,启动期 生存需求 超速发展、单纯数量,高速发展期 生存、改善兼有 快速发展、量质兼有,稳定快速发展期 改善需求为主 平稳发展、量质兼有,减缓发展期 改善需求为主 缓慢发展、综合发展,宏观经济增长与房地产发展关系,8%以上,5%8%,4%5%,小于4%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,2008年，潍坊市GDP为2491.8亿元，增速达到13.2%，房地产进入高速发展阶段。,2008年
9、，人均GDP为2307美元，房地产进入高速发展阶段。,经济环境,衡量标准,潍坊市区供地一览,2008年1月-2009年1月，潍坊市区（不含五市）总计供应土地面积154.2万平方米（预估包含商业面积45.6万平方米，住宅部分供应108.6万平方米），主要是集中在寒亭区和经济技术开发区，其中寒亭区供地84.1平方米，占总供地54.5%。,未来潍坊住宅市场供应体量较大，销售压力较大。,土地市场,奎文区目前以市场总存量131.5万平方米，排名整个潍坊市场第二，占总存量502.3万平方米的26.2%。,2009年1-4月份，潍坊市区整体销售34.2万平方米，月均签约面积8.5万平方米，以目前销售速度来看
10、，销售目前存量需要5年。,2008年1月-2009年1月，潍坊市区（不含五市）总计供应土地面积154.2万平方米。预计会在未来三年内上市，年平均上市51.4万平方米。,小结：潍坊未来市场存量较大，竞争压力较大。,市场供应,报告框架：,1、房地产行业现状与发展分析预判,2、城市宏观及土地市场供应,4、项目整体定位思考,3、房地产市场竞争分析,5、项目整体策略思考,本案地理位置处于奎文区，而潍坊市的房产发展多集中在潍城区、奎文区内，所以我们根据房产的发展情况，把地产发展板块划分为：潍城区板块、奎文区板块、高新区板块。 各个板块由于位置、经济发展等各方面因素的影响，所供应的楼盘价格和发展形态都有所不
11、同。,奎文区,潍城区,高新区,区域市场,市场细分,位置：白浪河以东、新华路以西。 环境特点：潍坊市中心区域。配套齐全，商业氛围浓厚。 楼盘类型：以小高层、高层住宅为主。 销售均价：3500-4000元/平米 客户来源：奎文区客户、城区换房人群、外地人构成了该板块的主要客户群。 代表楼盘：龙泽名都、丹桂里、玫瑰园等。,奎文区板块,潍城区板块,位置：白浪河以西，西外环以东。 环境特点：潍城区工业发展较早，是著名的手工业名城。属于潍坊市老城区，城区占地面积较大,城市功能相对完善。 楼盘类型：以多层低密度的毛坯房为主、小高层住宅为辅并逐步向高层过度。 销售均价：3000元/平米左右 客户来源：老城区换
12、房客户及项目周边人群构成了该板块的主要客户群。 代表楼盘：玫瑰国际、新天地城市广场、万兴隆购物广场等。,位置：新华路以东，慧贤路以西。 环境特点：生态环境优越，地势平坦，基础设施配套完善，交通便利。 楼盘类型：以高层住宅为主。 销售均价：3000-3500元/平米 客户来源：市区刚性需求客户、区域周边换房客户为主。 代表楼盘：五洲时代城、青青家园。,高新区板块,本案,竞争市场,本案所处的板块是潍坊传统意义上的市中心区域，目前在售项目较为密集。,潍城区,奎文区,高薪区,竞争市场,竞品项目,竞争市场,规模分析,本案周边20万平米以上的大盘数量较多。,竞争市场,产品类型分析,多层、小高层、高层兼而有
13、之，后续随着城市的发展及市区土地的稀缺产品 类型将逐渐向小高层、高层过度。,竞争市场,价格分析,周边竞品项目的销售均价主要集中在3400-3600元/平方米之间。,竞争市场,主力面积分析,二房产品的主力面积在90-110平米之间，三房产品主力面积在140平米左右，80-90 平米的两房和120-130平米的三房相对较少，是本案的市场机会点。,竞争市场,主力总价分析,二房的主力总价在30-35万之间，三房主力总价在40-55万，45万以下的三房产品 相对稀缺。,竞争市场,去化量分析,竞品项目的年去化量一般在2.5万平米以下，销售最好的玫瑰园年去化量在4万平 米左右。,玫瑰园,二期,板块：奎文区
14、总建面：12万（二期约为3万） 建筑形式：一期小高层、二期多层 物业：潍坊名屋物业 物业费：0.8元/.月,均价：3400元/ 主力户型：155 -160 主力总价：52.7万-54.4万 销售率：35% 开盘时间：08年5月,位置：奎文区新华路与新北宫东街交汇处 。 配套：小区内部设有：生态SPA会所； 综合商场：利群、中百、佳乐家； 银行：工行、农行、交行、商行。,本案,佳乐家超市,佳乐家超市,附属医院,交通银行,育才学校,农校,重点项目,玫瑰园,二房102 户型,二房90 户型,二房：经济型二房90 ，改善型二房102 。 双南向卧室，采光充足；主卧面宽3.6米，居住舒适；客厅为北厅，舒
15、适性差。,三房142-152，主卧3.9米，客厅面宽4.5米；次卧带拐角阳台。,重点项目,客源分析,客户描述 客户来源：成交客源以奎文区、潍城区等区域客为主 年龄层次：主力客群年龄在30-40岁之间，改善需求为主； 置业类型：区域改善为主，首次置业为辅，购房目的为自住 职 业：国有大中型企业、机关企事业单位、学校教师等中高收入者。 收 入：主力客群家庭月均收入5000元/左右。 关注点：户型、地段、环境,玫瑰园,重点项目,项目小结,优势（S）： 1、项目品质较高，具备吸引高端客户条件。 2、景观设计为巴厘岛风格，景观丰富。 3、周边配套丰富、交通通畅，生活便利。 劣势（W） 1、项目地段与我们
16、地块相比，位置稍差。 2、产品品类不丰富，二房户型设计较差，有待改进； 三房户型面积偏大。,玫瑰园,重点项目,丹桂里,板块：奎文区 总建面：21万（二期约为8万） 建筑形式：高层、小高层 物业：山东崇德置业酒店管理公司 物业费：0.8元/.月,均价：3200元/ 主力户型：155 -160 主力总价：49.6万-51.2万 销售率：30% 开盘时间：08年5月,位置：奎文区东风东街与新华路交叉口（原纺织学院地块）。 小区内部配套：社区底商、幼儿园、四星级会所； 综合商场：佳乐家、沃尔玛、利群； 银行：工行、农行、交行、商行； 其他：纺织职业学院。,重点项目,丹桂里,二房98 三房155 三房155 四房185 ,户型主要是以改善型户型为主 户型方正，通风采光度较好；二房双南向卧室设计，采光度较
